住房总市值,房产总市值和股票总市值

在最近的博鳌论坛上，央行发表声明，值得大家关注。

4月20日，央行副行长李波表示：我国目前居民储蓄集中在银行账户和房地产，不够健康。部分储蓄应被吸引或安排到养老金账户中。养老金账户可以通过专业机构的管理，以长期资本进行配置，其中很大一部分可以配置为股权。

换句话说，央行是在呼吁居民存放在房地产的巨额财富“动起来”。

房改20多年了，你可能知道居民的财富已经和房地产深深绑在了一起，但你不知道绑的有多深。

把中国所有的房子加起来值多少钱？

这是一个有趣的问题。

最近，任泽平发布了一份报告。据测算，2019年我国住房市场价值为339万亿元，相当于GDP的3倍多。

一线、二线、三线城市住房市场价值分别为85107148万亿元，占全国总量的25%、31%、44%，人均住房市场价值分别为11337.014万元。

广州、广州、深圳四个城市加起来占全国住房市值的四分之一，人均百万富翁真的不是盖的。

事实上，直到最近10年，财富才逐渐涌向金字塔顶端的城市。

2009年，北京二手房均价为每平方米1.3万元，上海为每平方米1.2万元。深圳二手房均价没有超过1.4万元的单价。

截至2019年，北方四大城市广州、深圳已分别上涨至62405元/平方米、57084元/平方米、33036元/平方米、64298元/平方米，涨幅分别为4.5倍、4.7倍、4倍、4.6倍，优质学区涨幅更差。

报告中给出了一个例子。比如北京育才小学的一个抄写员社区，当时单价刚刚过万，现在已经接近均价12万，10年涨了9倍多。

这至少说明了两个问题。

1.过去10年，财富加速向房地产集中。居民手里有一点钱就要买房子，房地产吸金能力无与伦比。

2.近10年来，一线城市的房地产越来越稀缺，这不是由当地平均收入水平决定的，而是由全国高收入人群决定的。

那么，300多万亿这个数字准确吗？

我们不妨参考一些研究。

根据长江证券经济学家赵薇的计算，早在2018年，我国住宅总价值的总市值就达到了250-300万亿元。根据中国社会科学院编制的中国居民资产负债表，2016年末中国居民金融资产约为180万亿元。

如果用250万亿元来计算2016年的住房总价值，它在居民总资产中的比重已经达到56%，房子已经成为普通人最重要的资产。这还没有算上2016-2017年的房价暴涨，居民财富加速向楼市集中。根据央行去年发布的居民资产报告，普通人70%以上的资产是房子。

另一个算法，数据显示，我国城镇住房面积已达320亿平方米。到2018年底，将新建商品房

央行呼吁巨额财富从房地产中抽离，背后的意图很明确：楼市已经变成了“灰犀牛”，风险随时会爆发。

3月份的一场发布会上，银保监会高层说过以下一段话：

“很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的，因为持有那么多房产，将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。”

如果因为房价波动造成集中坏账，整个国家的金融体系就会面临考验，贷款收不回来、大量失业、信用体系坍塌、资产价格失控、工厂没有订单、商店无人光顾、人们不再信任纸币，这是我们想都不敢想的事。

问题是，数百万亿的财富能搬到哪里？

央行副行长这次说的，是养老金账户。

从世界范围来看，全球养老金资产规模Top7依次为美国、英国、加拿大、澳大利亚、荷兰、日本、瑞士。

与这些国家相比，中国65岁以上老龄人口占比趋势不断上升，2019年占比已达12.6%， 显示老龄化压力逐年增大，但我们的养老金规模只在10万亿级别，只有美国的十分之一。

从养老金规模占GDP比重来看，丹麦养老金规模占GDP的比重最高，为198.6%；荷兰次之，养老金规模占GDP比重达到173.3%；美国排在第7位，占比134.4%，而我国内地养老金规模占GDP比重仅为10.4%，差距太大。

财富往养老金账户转移，可以由专业机构比如保险公司做资产配置，不动产、固收债券、资本市场都可以做。

只要监管放松相应的准入标准，对股市来说，可以迎来持有期限稳定、资金实力雄厚的长期机构投资者，对居民来说，意味着多了一个靠谱的投资渠道，对压力巨大的养老金账户来说，可以在老龄化到来前“未雨绸缪”。

其实，去年初银保监会就发过一个《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》，其中提到：促进储蓄转化为资本市场长期资金。

这个意见，和央行的呼吁是一个思路，想办法把楼市的钱“引流”到资本市场，养老金账户也好，债转股、指数基金、国债、股权也罢，提高资本市场的回报率，吸引更多长期价值投资者入市，降低金融体系对房地产的依赖度，带动实体经济的融资，这种“多赢”的局面，才是调控愿意看到的。