商业地产的优势和价值商业地产项目特征包含

商业地产开发与零售密切相关。零售店是商业地产开发的重要组成部分(专题阅读)。业态是零售店向一定顾客提供一定商品和服务的具体形式，业态是零售活动的外在表现。通俗地理解，业态是指商业地产项目向谁、卖什么、怎么卖的具体商业形态。商业地产拿地后、开工前，最重要的任务是科学判断开发业态。

商业地产的发展形态和特征可分为以下九种类型：百货商店、连锁超市、便利店、折扣店、商业街、专卖店、购物中心、仓储商店和家居中心。

1.百货商店

百货商店是指将多个专业化的商品部门集中在一个建筑物内，向顾客提供各种种类、品种和服务的综合性零售形式。包括多品种、多品类的综合门店和大中小综合门店。

特点：

(1)柜台销售与自选(开架)销售相结合；

(二)商品结构品种齐全、批量小、毛利高，主要经营男装、女装、童装、服装、服饰、家居用品；

(3)固定价格销售，可以退货。有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全；

(4)选址位于城市繁华地段和主要交通路线；

(5)商圈范围大，流动人口一般是主要销售对象；

(6)店铺规模较大，超过5000平方米；

(7)店铺设施豪华，店铺大厅优雅明亮；

(8)目标客户为追求时尚的中高端消费者和年轻人

2.连锁超市

超市是家乐福1963年在法国创办的超级超市。首次将生鲜超市与大型非食品折扣店相结合。它倡导：大商业区、一站式购物消费、超低价格体系、自动化消费模式，以家庭消费为目标客户。超市是以低廉的价格、一站式的商品消费吸引购物距离不方便的顾客的一种零售业态。成功经验的基础是如何最大化顾客来店的频率，提高消费者的平均单价。

特点：

(1)采用自选销售方式，出入口分开，在出口收银台统一结算；

(二)商品主要由购买频次较高的商品构成，经营的商品主要为肉类、禽蛋类、水果、水产品、冷冻食品、副食品调味料、粮油制品、乳及乳制品、熟食及日用品；

(3)每天营业时间11小时左右，可采用连锁经营模式，有一定的停车场；

(4)场地位于居民区、主要交通路线和商业区；

(5)商圈狭窄，以居民为主要销售对象；

(6)店铺营业面积500平方米以上，目标客户以居民为主。

3.便利店

便利店起源于美国，在20世纪40年代末作为超市的补充形式而诞生。便利店基本可以概括为面积小、服务时间长、品类少、日常生活服务性强、地处人口密集区。

特点：

(1)打开架子进行自我选择

主，结算在进口（或出口）处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式；

（2）商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等；

（3）营业时间长，一般设定在16小时以上，甚至24小时，终年无休日；

（4）选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地；

（5）商圈范围窄小，一般设定在寂寞徒步购物5~7分钟到达的范围内；

（6）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高；

（7）店堂明快、清洁，货架丰满；

（8）目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80%的顾客为有目的的购买；

（9）经营实行信息系统化，开展单品管理；

（10）便利段的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。

4.折扣店

折扣店是英文“OUTLETS”的音译，其含义为出路、销路、市场。在西方现在是最为流行的一种商业业态，它是介于标准超市和大卖场之间起补充作用的商业业态，这类店铺规模都不大，多位于城市郊区或地价较低的地区，购物环境简洁明快、内部不做太多装修，以求最大程度让利于消费者所经营的货品都采用指定品牌加工，采购量大，折扣店的商品价格比一般大卖场还要低10%左右。

5.商业街

商业街是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体。商业街不同于商业区（组成城市地域的基本街区），也不同于商业圈（特定商业中心地的商业职能及其影响的地域范围），商业街处地城市中心，各类商店群集，顾客即能买到所需商品又能在此从事文化娱乐、品尝风味食品、享受综合服务。从此特性看与SHOPPING MALL的功能还是有相通之处。

依据对商业街的类型划分，可分为四类：

(1)邻里型商业街

地处地方城镇中心，街区长度100~200米，商业设施1~2层，商业密度为50%~80%。自身服务人口委3000人，可辐射人口为1万人。来此区域购物的人群主要依靠步行和自行车，目的是单纯购物。该区域构成形状为线状，商店数目50家、行业数目20家，和兴为副食品店或商品超市。该街区采购单词数额低，但较频繁。

(2)地域型商业街

地处地域中的城市内，街区长度500~700米，商业设施2~4层，商业密度为70~90%，自身服务人口委3万人，可辐射人口为10万人来此区域购物的人群主要依靠公共交通工具，正常日客流量为1万人，来此购物的比例大于闲逛的客流比例。该区域构成带状附以树状结构，上端数目300~400家、行业数目100家，可信为粮油食品店和百货店。该街区采购单次购物数额大，而且频率高。

(3)地区型商业街

地处中等城市中心区或大型城市副中心，其城市人口委30万人，可辐射人口委100万人。来此区域购买的人群主要依靠公交车、地铁等交通工具。正常日客流量为5万人，商业街构成形态为环形成圈形。商店数目1000~3000家，行业数目200家，核心为百货、服装、五金交电等专营商店。来此购物的频率最大。

(4)大型商业街

地处大城市中心或交通便捷处，街区长度为1000~5000米，商业设施为6层以上，商业密度为80%~100%。其城市人口为100万人以上，可辐射人口委300万人。来此区域购物的人群主要依靠公交车、地铁、火车等交通工具。该商业街构成形态为平面圈状。内为观赏、服务、饮食、商业等综合方式，行业有高档次商店、高档餐饮、高级娱乐中心，数目为300个，核心为高级时装店，大型游乐场所、各类专业服务店、贸易洽谈场所和汽车商店等。来此街购物的人群购买频率低但数额巨大。

综合下来可以看到商业街的形成和最终发展规模与地域（远期规划）人口流量密切相关。商业街不同于其他商家聚集地的最大区别在于商业街的主题。从国内出现的案例来看，没有特殊且不具备引导消费功能的商业街门可罗雀。

6.专卖店

专卖店是专营店、专业店、直销店的统称，主要包括服装、电器、办公用品、家装用品、汽车、体育健身、化装美容、工艺品、黄金珠宝、书店、音像制品、妇幼儿童用品、男士用品、机械设备等。其中服装专卖店是专卖体系中范围最广，变化最多的一种类型。专卖店是品牌进行宣传推广自己的重要平台，是因为人们购买力提高、购物环境和消费心理变化而形成发展的，专卖店的经营方式可分为厂价直营和加盟代理。

（1）采取特定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营；

（2）商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润；

（3）注重品牌声誉，从业员需具备丰富的专业知识，可以退货；

（4）选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；

（5）商圈范围不定；

（6）营业面积根据主营商品特点而定；

（7）目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求。

7.购物中心SHOPPING MALL

购物中心SHOPPING MALL简称MALL，美国对MALL的诠释是指“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，由开发商建设、统一管理的商业设施，它拥有大型核心店、多样化商业街和宽广的停车场，能满足消费者的购物需求和日常生活的商业场所。MALL的支柱是大型的百货店或综合超市，大量的则是组成室内商业街的多种专业店，还有餐饮、娱乐等企业。

（1）由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理；

（2）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成；

（3）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场；

（4）选址为中心商业去或城乡结合部的交通要道；

（5）商圈根据不同经营规模、经营商品而定；

（6）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制；

（7）目标顾客以流动顾客为主。

我国部分城市人均GDP已达数千美元，繁华商业街区的停车和购物环境远远不能满足顾客特别是高收入者的需求，加上年均100天的节假日等因素，正呼唤MALL类的多功能大商场的开发。但需要考虑的是：即使到2010年，我国人均GDP预计也只有2000美元，少数大城市或特区可能达到5000~10000美元，操作MALL还应采取务实做法，采取循序渐进的办法进行。

8.仓储商店

在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。