来源：环球时报
【环球时报记者青木】“住宅代替商场和写字楼！”德国《世界报》近日报道称，由于新冠肺炎疫情，全球各地的商店和办公室基本空置，欧美国家的空置率高达10%-25%。因此，一些缺乏住房的国家开始研究“改商为房”。与此同时，远程办公和远程教育的兴起，使得许多企业计划迁出大都市。“新的物业趋势可以缓解各国住宅物业的不足，平衡城市差距。”德国法兰克福房地产经济学家海利根斯汀(Heiligen stine)对《环球时报》记者表示，“中国投资者可以利用供应链，争夺这个有利可图的市场。”
住宅短缺是全球性问题
据路透社报道，新冠肺炎疫情带来的网购和居家工作的转型，给商场和写字楼带来了寒冬，但也为北欧国家瑞典提供了解决长期住房短缺问题的机会。政府正在研究是否可以改造因疫情而空置的商业地产，以填补约14万套住房的缺口。
“由于新冠肺炎疫情，哥德堡和斯德哥尔摩的市中心有太多空置的商店。”哥德堡瓦伦斯坦房地产公司CEO汉斯瓦伦斯坦表示，目前，他们正在考虑将10至20处房产改造成办公室或住宅。在瑞典，有很多这样的案例。例如，开发商斯堪斯卡公司最近完成了将前爱立信总部改造成286套公寓的工程。
"住房短缺现在是一个全球性的问题。"房地产经济学家海利根斯汀(Heiligen stine)表示，与瑞典一样，荷兰也是一个住房供应严重短缺的国家。自2012年起，荷兰开始将写字楼、医院、邮局等闲置建筑改造为住宅楼。根据荷兰中央统计局的数据，2018年该国所有新增房屋中，近14%是翻新房屋。今年由于疫情，更多的商铺和写字楼被关闭，预计会出现更多的商品房项目。
据巴黎政府部门统计，目前巴黎地区写字楼空置面积近500万平方米，疫情大增。为了解决住房短缺问题，该地区正在推动将这些办公楼改造成住宅楼。今年上半年，德国最大的百货公司考夫霍夫和卡尔斯泰特关闭了170家大型百货公司中的62家。许多这样的大型百货商店将被改造成房子。
在绿街房地产咨询公司近期发布的报告中，预计到2021年底，美国将有超过50%的门店永久关闭，商业地产空置率将进一步提升。6月底，美国联邦住房和城市发展部长本卡森提议，鼓励商业地产尝试将零售空间改造和改变为经济适用房。
小城镇成新热点
“在疫情中，房地产行业出现了另一个趋势：大都市呈现萧条，周边城镇正在成为新的住房热点。”海利根斯汀指出，这主要是由于在家工作的兴起。同时，疫情点燃了人们对绿色空间和充足活动空间的渴望。一个城镇有更多的自由空间就足够了。
德国房地产市场交易网站“不动产观察24”负责人施罗德告诉《环球时报》记者，小城镇和农村地区的房地产咨询是去年同期的两倍多。在美国，一些风景优美、通勤方便的城镇的房地产也非常火爆。在加州的太浩湖和附近的特拉奇，房地产经纪人抱怨说“没有出售的空间”。
除了住房的变化，办公空间也在转移。尤其是在美国，这种趋势更加显著。彭博社12月初报道称，高盛集团正考虑在佛罗里达州设立新总部，以容纳其资产管理部门。甲骨文公司最近宣布，将把总部从加州旧金山湾区迁至德克萨斯州奥斯汀。根据海利根斯汀的说法，其中一个主要因素是德克萨斯州有更优惠的税收和土地政策。
路透社还发现，过去因学校、文化和人脉而不受华尔街待见的佛罗里达州，在远程办公和教学兴起后，由于天气温暖、税收负担较低、住房租金低廉、航班快捷方便，正吸引更多纽约金融企业入驻。
需要留意的
问题旧房改造符合全球“绿色投资”的政策方向。海利根斯泰恩指出，相比新建房，旧房改造使用的资源较少，环境破坏较小，投入也较少，因此各国都在大力推动。
海利根斯泰恩表示，各国的旧房改造项目不管是政府项目还是一些大型企业的项目，都需要投资者参加招标来获得。中国公司可以单独竞标，也可以与各国的合作伙伴一起。他认为，中国企业的优势很明显，比如资金实力雄厚，供应链完整，尤其是中国的建筑材料价廉物美。
在法国巴黎拥有一家装修公司的李先生对《环球时报》记者表示，在欧洲，房屋改造是一项系统工程，程序复杂，比如清理石棉、改造结构、加固天花板、迁移原有楼梯等。一般是地产集团获得项目，然后再分拆给各个公司。他表示，欧洲政府对环保有关的事会下血本，因此此类项目很赚钱。海利根斯泰恩补充说，欧盟与中国若能顺利签订中欧投资协定，中国投资者进入旧房改造之类的公共项目将更加容易。
不过，据《环球时报》记者实地调查，对一些写字楼进行商改住或许较为容易，但是对临街店铺进行改造的困难不小。一方面，铺面房一般位于人流量大的道路周边，噪音和空气污染问题都较为严重；另一方面，铺面房的结构与住宅用房的结构很不同，改造成本较高。还有，铺面房的出租价位比住宅高很多，改造是否划算有待考量。以布鲁塞尔为例，该市于克勒区商业街一间总面积不到100平方米的铺面房月租金为4000-6000欧元，而100平方米的住宅月租金一般不会高于2000欧元。此外，在不少国家，建房之初就需要注明房屋是商用还是住宅，购买建房用地时的价格和税率也会因此不同。所以中企在参与房屋改造之前，一定要搞清上述问题，严格遵守当地的法律法规。而且，欧洲国家对房屋节能要求很高，中企作为外来者，在相关技术上要做好储备。