日前，为有效管理哈尔滨市住宅物业，营造良好的小区生活秩序，市住建局起草了《哈尔滨市住宅物业管理规定》(征求意见稿)，明确规范了新建和既有住宅项目的物业区域如何划分，收取哪些物业费，现征求社会意见。
被市政道路分隔
单独划分物业区域
《规定》(征求意见稿)指出，如果一个建设项目被市政道路分割为多个独立区域，则每个区域应设计独立的配套设施设备和物业服务用房，每个区域应划分为单独的住宅物业区域。
现有市政道路被划分为两个以上相对封闭的区域，可以划分为不同的物业区域。根据小区管理的需要和共用设施设备的配套条件，划分为多个物业区域的未封闭小区内的既有住宅楼和单体楼可合并拆分为新的物业区域。原直接管理的公共产权住宅小区和单位住宅小区原则上以市政道路围合的面积划分为产权区域，但应明确其共同管理维护共用配套设施设备并承担管理维护费用。
物业面积调整的，由街道办事处(乡镇人民政府)提出调整建议，包括物业面积划分、物业服务用房划分、设施设备维护管理责任划分、调整后的物业面积管理等。重新划分和确定物业面积，并向相关业主公告划分物业面积的名称、界限和生效日期。
自重新划分物业区域决定生效之日起，原区域内的业主委员会(物业管理委员会)将自动解散。街道办事处(乡镇人民政府)应当在物业区域重新划分后60日内组织召开业主大会组建业主委员会，不能组建业主委员会的，应当成立物业管理委员会，并选择物业服务企业，重新签订物业服务合同。
新的物业服务合同签订前，原物业服务企业可以按原标准提供服务并获得报酬；也可以由街道办事处(乡镇人民政府)组织提供应急物业服务。
质保期出现问题
不得要求物业处理
在建工程的住宅物业不符合国家规定的交付条件或者未竣工验收的，应当移交给购买人入住使用，不视为法律规定的交付。建设单位自入住使用之日起至所购住宅物业符合国家规定的交付条件并履行合法交付手续之日止，承担物业运营、维护和管理所发生的费用和责任。
建设单位负责向已经居住使用的购房人提供物业服务。建设单位对买受人在生活和使用过程中出现的服务问题和质量问题负责，买受人应向建设单位投诉。
保修期内住宅物业出现质量缺陷，由建设单位承担责任。建设单位应当在住宅小区物业显著位置公布本单位和质监部门的投诉电话，设置专门人员和机构负责所售物业在保修期内的保修维修，并负责接待业主、实施质量保修维修、处理因质量问题产生的赔偿。
建设单位不得要求物业服务企业处理保修期内出现的问题；物业服务企业接到业主投诉属于保修期或开发建设的问题，应在记录后告知业主应向开发建设单位投诉，不应受理和处理属于建设单位自身责任的问题，避免责任不清，损害业主利益。
物业费用收取使用
提倡酬金制方式
《规定》(征求意见稿)澄清
均由物业服务企业享有或者承担。业主交纳的物业费用由物业服务企业负责收缴。物业维修费、电梯费、车位管理费、装饰装修管理费单独立账，专款专用。实行酬金制的，业主交纳的物业费用是业主共有资金，由业主与物业服务企业按合同约定的标准支付服务酬金，服务酬金以外其余资金用于物业运行、养护、维修、保洁、绿化和秩序管理等的支出。物业服务企业采取预算制对物业的养护、维修、保洁、绿化和秩序管理等发生的费用实报实销，结余或者不足均由业主享有或者承担。业主应聘请第三方机构对物业服务企业的服务质量、资金使用情况开展监督核查。
投诉举报方式
在小区显著位置公布
《规定》（征求意见稿）要求，相关部门和单位应当建立投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、举报联系方式，接受投诉举报，对违反本规定的行为，应当及时调查核实，依法处理物业管理区域内的违法违规行为。
街道办事处（乡镇人民政府）对物业服务企业、业主委员会（物业管理委员会）上报或居民投诉的违法违规事项，要按照行政执法权限及时以书面形式移交相关行政管理部门依法进行查处；对于情节严重、涉及多个部门执法的违法事项，上报区、县（市）人民政府组织协调相关部门联合执法。有关行政管理部门对街道办事处（乡镇人民政府）转交或监督检查发现的物业区域内违法违规行为，应当依法及时予以制止或者查处。行政执法部门要在作出行政处罚决定之日起7个工作日内，将处理结果书面反馈给街道办事处（乡镇人民政府）。
社会公众可以通过以下途径和方式提出意见
1.通过信函方式将意见寄（送）至：哈尔滨市道里区友谊西路5888号（邮编150000）并请注明“《哈尔滨市住宅物业管理规定》（征求意见稿）征求意见”。
2.通过电子邮件方式将意见发送至：hrbwuyechu@sina.com。请在邮件主题注明“《哈尔滨市住宅物业管理规定》（征求意见稿）征求意见”。
来源：哈尔滨新闻网-新晚报
