[案件概述]
2015年，黑龙江省鸡西市某区政府开展棚户区改造工程，建成蓝欣社区。2015年5月23日，区政府发布《蓝欣社区房屋征收公告、决定及补偿方案》。马在社区项目地块内拥有住宅房屋、附属物及附属设施4处，面积约703平方米。
2015年7月27日，当地政府委托房地产评估公司对马4套房屋、1个车库进行评估，评估价值110多万元，配件价值1.7万余元。
评估报告作出后，当地政府未能依法向马交付《房屋征收分户估计报告》。由于马某对当地政府提出的补偿方案不满意，在规定的补偿期限届满后，马某未能与当地政府就房屋征收补偿协议达成一致。2015年8月19日，当地政府制作《房屋征收补偿决定》并公布。
马对《房屋征收补偿决定》不服，委托律师事务所进行维权。在律师的指导下，马申请对评估报告进行信息披露。经回复，有关部门发现鉴定报告没有鉴定人签字。马认为，当地政府自行委托评估机构，未能将评估报告交付给他，且评估结果未经评估人签字，评估机构作出的评估报告违法。因此，他提起诉讼，要求撤销赔偿决定。
[法律评论]
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，如果评估报告违法合理，政府基于其作出的征收补偿决定的行政行为是不充分的，应当予以撤销。被征收人应当从以下几个方面对政府评估报告进行审查：
1、审查评估机构是否具有合法资质。
根据《房地产价格评估机构管理办法》的规定，政府提供的房地产价格评估报告由具有相应资质等级的评估机构出具。
2.评估机构选择程序是否合法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，按照少数服从多数的原则投票决定，或者采用抽签、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。如果价格评估机构的选择不符合上述规定或存在暗箱操作，则评估报告不能作为政府作出征收补偿决定的依据。
3.鉴定人用印章代替签名是违法的。《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《办法》)规定，整体评估报告和分户评估报告应当由两名以上负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师签字并加盖房地产评估机构公章。不得用印章代替签名。
4.房屋价值评估时间是否符合要求。
根据规定，被征收房屋价值评估时间为房屋征收决定公告之日。产权调换房屋价值的评估时间应与被征收房屋价值的评估时间一致。
5.评估过程中是否进行实地调查，实地调查是否符合要求。按照《办法》规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地勘察，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外的照片等影像资料，做好实地勘察记录，妥善保管，并有相应的法定签名。
6.评价方法是否合理。
如果被征收房屋的同类房产存在交易，应选择市场法进行评估；被征收房屋或类似不动产具有经济效益的，应当采用收益法评估；如果被征收房屋正在建设中，应当以假乱真
设开发法，并且可以同时选择两种以上方法，经过比较分析后，合理确定评估结构。 7、评估报告是否合法送达。办法规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
本案中评估机构未经被征收人协商或其他随机方式选择确定，且当地政府并未依法向马某送达房屋评估分户报告，剥夺了马某申请复核和申请专家鉴定的权利，违反法定程序。另该评估结果并未评估师签字，没有法律效力，故不能作为当地政府作出《房屋征收补偿决定》依据。法院经过审理后，据此将当地政府作出的房屋征收补偿决定撤销。
【律师寄语】
房屋估价报告并不具有行政行为的公定力，在征收补偿过程中应当作为证据进行审查。对于估价报告的审查，要对评估单位资质、评估人员资格、评估方法、评估时点、评估结论、是否实际勘查等方面进行审查。
北京圣运律师事务所王有银主任律师团队
