房地产公司项目管理思路,房地产项目管理做什么

2020年年中以来，房地产行业开始发生深刻变化。在“房住不炒”的调控政策下，密集出台“三道红线”“五级房贷”“集中供地”等政策，令行业震动。

与以往注重需求侧的调控不同，本轮调控更加注重供给侧的改革，通过重构土地供给和金融杠杆规则，构建稳定有韧性的产业生态。更重要的是，融资中的量化管理原则试图使行业风险处于一个总体可控的状态，但也对各个企业产生了深远的影响。

房地产行业的发展逻辑发生了根本性的变化。过去几年，大部分房企都在追求高杠杆、高周转的发展模式，很多发展规模较快的房企就利用了这股东风。如果说过去房企依靠的是土地红利、金融红利，在新常态下，房企的管理、产品、服务和创新能力更为重要。

新规实施以来，房地产行业的转型逐渐显现。

高杠杆、高负债房企的风险逐渐暴露，“大鱼吃小鱼”现象频发，是行业新的发展注脚。同时，许多房地产企业为了生存，通过资产变现、配股融资、分拆上市等方式，将生存状态维持在安全门槛之内。

7月21日，21世纪经济报道地产研究集团发布报告《告别地产红利 强化管理风控——“三条红线”与“两集中”下的投资策略》(以下简称《报告》)，通过对上市房企的全面观察，分析后杠杆时代房企的生存理念。

当然，政策环境的变化也会对各个市场主体产生影响。对此，报告还从投资者、购房者、监管部门等市场主体的角度给出了相关建议。因此，报告将为后杠杆市场提供全景参考。

红线下的生存术

从整体情况来看，在绿色房企中，稳健的国企依然占据主流，一直谨慎经营的龙湖等民营企业也在绿色档口之列。在黄级房企中，融创成绩斐然，从“红级”下降两个档次，成为“黄级”。在这个摊子上，有大量深耕房企。

进入橙档的房企大多是过去几年高杠杆高负债成长起来的，其中不乏黑马房企。很多被划入“红档”的房地产企业，本质上已经经历了经营困境，也出现了债券违约、商业票违约等恶性事件。在这一摊子中，泰禾、田放、华夏幸福等房企无论是经营数据还是负债状况都不容乐观，难以实现换挡，而恒大、R&F则因资金链处于相对紧张状态而备受市场关注。

《报告》 指出，“三道红线”主要是对房企的债务规模以及财务指标作出约束，因此， 房企在降低负债水平、优化财务指标的方面，主要是通过两个端口进行优化。一端是增加经营性现金流，另一端是将股东权益资金做大。

具体而言，主要表现在五个方面：1、减少拿地，增加合作开发比例；2、出清部分重资产，轻装上阵回笼资金；3、以价换量，加速卖房获取先机；4、股权融资，引入战投降低杠杆；5、分拆上市，资产重估做大权益。

与此同时，为了降低有息负债规模，房地产企业也会将部分债务表外化。

据郭进证券统计，2020年，TOP50上市房企中小股东权益占比持续提升2.3个百分点至38.67%，占比普遍提升。42家房企表外负债增加，祥生、弘阳、中南等5家房企小股东权益占比提升15个百分点以上，负债杠杆降低成为可能。此外，比较小股东权益比例与其实际盈利比例(小股东损益/净利润)也有助于判断房企是否存在隐性负债。凯撒、蓝光、奥园等14家房企的区别

摆脱“内卷”

在钱、地两条“生命线”中，拿地方式的变化同样不可忽视。今年2月，自然资源部要求22个重点城市实施“两集中”供地。

所谓“两集中”，一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡；二是集中组织出让活动。有分析人士将这种变化称为“零售改批发”。

截至报告发布时，22个城市已全部完成首轮集中供地，部分城市已经开启了第二轮集中供地。从首轮供地的特点看，大部分城市首批集中供地量占全年计划供应量的比例都在30%以下，仅7个城市占比超过30%。说明这轮供地的规模不大，试探意义较强。

同时，在首批集中供地的地块中，有七成采用了“限地价”的措施，“限地价+控房价+竞配建/竞自持”成为标配。这也说明，集中供地的规则设计较为复杂，限制条件多，监管部门稳市场的意图十分明显。

集中供地本身就是一种全新的节奏，这些苛刻的条件更是提高了操盘难度。从实际表现看，房企虽然拿地踊跃，但对于很多地块的盈利前景颇为忧虑。有房企人士指出，集中供地会进一步加剧行业的“内卷”。

《报告》指出，从结果看，大房企是此次“两集中”供地的主要受益者，无论从拿地金额、拿地面积上看，大中型房企都占据主流。但凡事都有例外，一方面，一些小房企在部分区域市场脱颖而出，并有所斩获；另一方面，一些负债率高、现金流不够充裕的大房企，并未真正获得机会。

这也意味着，在集中供地中，各个类型的房企都有机会。综合实力固然是房企角逐土地市场的基础，但区域深耕能力、资金调动能力、成本控制能力、营销能力等，都足以成为现阶段的竞争力。相反，任何一个“短板”的出现，都可能引发系统性风险。

此外，集中供地还会倒逼房企改变策略，从而更好地适应新环境。

《报告》认为，在“三条红线”、“两集中”供地的背景下，房企将在七个方面进行调整，分别是：维持适度杠杆、拓宽融资渠道、细化投资思路、丰富拿地方式、提高周转速度、提升产品能力、强化内控能力。

从中不难看出，除了投资的精细化外，产品力和管理能力的建设，正成为对房企新的要求。可以预见的是，越来越激烈的竞争，要求房企更加重视产品设计。“管理红利”更是成为行业的热词，近年来，房企普遍实施组织架构调整，并推出扁平化管理、预算管控等策略，这有可能成为常态。总部职能的强化也有望重回主流。

“产品时代”尚未到来

房地产是一个“牵一发动全身”的市场。政策环境的变化，还会对购房者、投资者、监管者带来影响。对此，报告也分别给出了分析和建议。

今年上半年，部分城市曾出现过恐慌性购房，但在持续不断的调控下，政策的“维稳”效果仍然显而易见。《报告》认为，对于购房者来说，房地产行业高杠杆高负债的逐渐终结将会进一步巩固此前的调控效果，但消费者期盼的“产品时代”仍未真正到来。

一方面，在“多主体供给、多渠道保障”的推进下，如今市场上的住房品类已十分多元。除商品房外，各种保障房品类也可以满足购房者的不同层次需求。且随着政策的进一步巩固，多数城市的房价水平和市场预期都较为稳定，对于有资质的购房者来说，已经迎来购房和换房的好时机。

但另一方面，红利的逐渐消失，致使房企的利润率不断下滑，为维持利润，在产品中“减配”成为行业的普遍现象，购房者需予以分辨。同时，房企债务风险频发，并直接影响到施工和交房，购房者也需对这一“雷区”进行规避。

对于金融机构而言，合规的重要性被提至前所未有的高度。无论对于银行类金融机构，还是非银行类金融机构，加强对政策的理解，保持合规，已是当下的最低要求。

此外，《报告》建议，金融机构既要关注主体风险，也需关注区域风险。与以往相比，机构须对企业的战略、产品、布局、管理等进行更加深入的研判，同时结合政策变化更好地排查企业风险。

同时，鉴于房地产市场的区域差异化特征和“因城施策”的实际，对区域市场、乃至城市内的不同区域市场进行分类研判，同样十分重要。尤其是主要着眼于项目层面合作的信托机构等，对区域风险的研判能更好地判断项目所处的市场环境和盈利前景。

对于监管部门来说，任何一个政策的出台，都难免要面临市场的博弈。比如，在集中供地的过程中，部分城市已经出现注册“马甲公司”来竞标，从而提高中标率的现象。因此，通过不断的“打补丁”，对政策进行完善，十分有必要。

对此，《报告》提出三条建议：第一、关注表外债务；第二、杜绝“马甲公司”，维护土地市场秩序；第三、做好预期管理。

上述建议分别针对融资、供地、预期管理三个方面， 也被认为是对现有政策的有益补充。分析人士认为，房地产去杠杆已是大势所趋，在此过程中，保持政策的连续和市场的稳定，也将是监管层的关注重点。

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