冯国良观察房地产市场

去年7月，我在企业家圈活动中分享了《应对经济危机与第三轮财富大洗牌的策略》，去年又分享了好几次《楼市十大根基已变，将会何去何从？》。此前的预判在今年成为现实。7月份以来，很多人觉得楼市变了。那么具体有哪些变化呢？在这里，分享一些年中楼市内参的内容。

一、市场周期出现变化

2017年后，周期特征发生变化，市场周期受调控影响越来越大。过去一盘涨跌相同的棋的波动周期已经完全结束，局部市场明显分化，进入了一个明显不同于以往的新周期。

二、楼市节奏出现落差

深圳、东莞、广州的市场已经结束，楼市进入寒冬，部分城市只达到市场的一半。比如北京处于夏末秋初阶段，长三角楼市紧跟大湾区。年初所有三线城市都开始上线，目前热度还是比较高的。

有些城市刚刚起步，甚至还没有起步。华北房价基本稳定，部分城市房价还没有走出下跌区间。

010年到1010年，楼市的轮动规律是高能级城市逐步轮动到低能级城市，传导效应出现在一线、二线、三线城市。但是，今年的市场轮动带动了周边城市跟中心城市，然后蔓延到周边地区。

以大湾区为例。首先，深圳率先放松管制，其次是东莞，然后是广州和佛山。如今，受调控影响，广州步深圳后尘，新房和二手房同时下跌，进入调整期。东莞的楼市完全处于无饭吃的状态。

三、轮动规律出现变化

人口持续流入、工业、教育等优质公共资源集中分布的城市和地区，房价表现会更好。城市中不同的区域板块也有所划分，核心区领涨，边缘区躺窝。

到底是涨是跌，不能用一两句话来概括，需要根据不同的类别和等级来分析。未来选房要通过数据分析，准确到面积、板块、街道、小区、户型。

四、楼市出现全面分化

如今，深圳楼市正在高位盘整，量价双降。购物者不愿意降价卖房，买房者不愿意高位接手，这和2017年下半年北京楼市的状态一模一样。今年到目前为止，很多房产中介还没有进行任何交易，很多房产中介店都倒闭了。这不仅会影响到周边城市，也会间接影响到其他热点城市的预期。

冯国良观察房地产市场

六、制度与趋势都变了

如今国家战略变了，楼市的根基变了，大环境已经变了，楼市主要矛盾已经从过去的总量不足，房子短缺，步入资源配错导致的结构性不均衡。

当前我国正处于经济转型的重要关口，未来十年土地财政及土地增值的动力逐步减弱，房价上涨驱动力也会弱化。伴随长效机制落地，行业已经被套上紧箍咒。

七、金融政策全面转向

今后5-10年经济增速和收入增长将放缓，难以支撑债务规模继续地扩张下去。对于楼市而言，最大的风险就是来自于债务规模持续扩大之后的收缩，遏制杠杆率继续攀升，稳杠杆成为当务之急，因而今年金融政策开始收紧。

无论出于防范房企大而不倒，还是防范居民持续加杠杆，遏制房地产金融化、泡沫化都是大势所趋。如果流动性持续收紧，失去杠杆的支撑，楼市热度必然下降。

事实上，央行已经开始布局筑堤，抵御房价未来可能下跌引起的各种风险、问题。通过三条红线、额度管控等各种手段逐步降低房地产领域的杠杆，减少对金融资源的过度占有。

八、楼市调整将长期化

土地财政仍是十四五期间主要财源，预计流入楼市的资金总量在90万亿左右，相对充足，以确保地方财政及债务风险不至于爆发，这也决定了对楼市尤其是新房市场不会被过度压制，将会处于窄幅波动的状态。

房地产事关经济增长、金融稳定与国民财富，目前中国经济增长过度依赖房地产相关投资、地方政府过度依赖土地出让金、商业银行体系的信贷资产过度集中于房地产与土地、老百姓存量财富过度集中于房地产，这注定了楼市调整将是长周期的过程。

九、投资黄金时代结束

房地产行业步入下半场，过去20年的牛市基础已不复存在。

伴随调控重点逐步转向二手房市场，预计二手房市场将在调控加码下逐渐熄火，在一段时间内部分区域流动性接近冻结，这意味着房产投资的黄金时代结束了。

十、投资收益将会回落

以前大家投资房产都是低买高卖赚差价，基本都不在乎租金收益。今后家庭房产投资的收益率将明显回落，投资期将由过去3年以内的短周期为主，步入5年以上的中长持有周期为主，想要赚钱就要穿越一到两个周期，赚长持增值、租金收益的慢钱，然而要适应赚慢钱并不容易。

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