魂兽出版社
在探索新零售的道路上，房地产开发商伤痕累累。或许从商业运营层面来说，楼主的身份更适合他们。
作者/石力ID/灵寿可
这是魂兽第900篇原创文章
几乎所有知名房地产开发商都“开了超市”。
万科的“万物市场”和“V-24新鲜时间选择”；碧桂园着力打造“凤凰优选”；凯撒自有品牌精品超市CASA MIA和昵称市场等。宝能零售的仓储式会员店“东市西施”、精选超市“优宝利”、生鲜强化便利店“万迈”；绿色空间的超级.
除了绿地的G-Super，几乎都是出类拔萃的。
然而，房地产开发商从未放弃对“尚超”的觊觎。
今年以来，碧桂园、保利、宝能等房企相继推出相关品牌，布局社区超市、社区团购抢占市场。
然而，经过几年的沉淀，新鲜的商业产品已经成为一些房地产开发商探索新的利润增长点的不可触及的痛点，而其他房地产开发商在经历了前期的探索困境后，仍在奋力前行。
1
布局社区团购
2019年，碧桂园集团财务报告的发布，似乎在一定程度上给了很多新鲜的房地产开发商一剂兴奋剂。
碧桂园集团财务报告显示，2019年，碧桂园服务收入暴增78%，社区增值服务近一倍，达到6.03亿元。这些数据只显示了社区商业的冰山一角。其背后蕴藏着巨大的想象力，这也是吸引房地产开发商进入市场的原因。
不久前，碧桂园旗下社区生鲜店首店碧仙在广州开业，以“自营大店加盟小店社区线上到家”的模式，布局新的零售轨道。
数据显示，该店面积800平方米，主要经营果蔬、粮油、肉禽、日用品等商品，SKU 3000余个，以自有品牌为主要销售品牌，计划一年内在大湾区部署600余家门店。
宝能就更血腥了。今年10月，宣布生鲜门店数量突破1000家，完成百城千店目标，开业速度超过钱阿姨、一品生鲜；保利地产还通过网购商城(小程序)、运营后台、总部、供应链体系四位一体进入社区团购，服务重庆近万家家庭。
甚至互联网房屋公司
0" qid="6542593524636849416" mention-index="0">贝壳找房也对这个行业虎视眈眈，据有关媒体透露，贝壳找房从10月底开始在北京探索社区团购，寻求合作。过去数十年，零售业本是房地产开发商在商业物业运营产业链上，一个显而易见的延伸点，可当下，却成为探索盈利新增长点的一颗稻草，各大房企纷纷投入巨额预算，通过市场投放跑马圈地。
然而，这条“小而美”的社区生鲜道路，早已布满荆棘，如今也算负重前行。
资料显示，碧优选采用的是生产销售一体化的业务模式，由社区生鲜店、生活超市、线上商城、商贸公司等业态组合而成，斥巨资打造农业研发，以业务板块为支撑，打造自有品牌。
按照计划，碧优选未来将率先在广州天河、番禺区开店，下一步则会在粤港澳大湾区布局超过600多家店铺。
相比其他入局生鲜的地产商，碧优选的模式更重，想要打造自有品牌供应链为竞争力，这条路非常不好走。
因为在以生鲜为载体的零售业中，区域密集度才是战略的核心，单单的“东一榔头，西一棒子”无法形成单一城市区域密度，这其实对于生鲜的参与者来说毫无意义，甚至，单个城市的体量远远不够。
即便碧优选想要画地为牢，集中在大湾区布局，但也难抵行业玩家的“侵略”，在珠三角地区，钱大妈门店已经超过1000家，碧优选的生鲜野心，恐怕任何一个参与者都是它的劲敌。
再看社区团购业务，与传统的社区团购路线“农村包围城市”不同，地产商的社区团购目标不在于农村，而是锁定在一二线城市，碧桂园的碧优选社区团购选址在广州，保得利精选在重庆。
而反观单纯社区团购的玩家现状是，根本无法打通一线城市，更别说高端、封闭型社区，社区团购的瓶颈就是很难往高端走，如果地产商做团购，虽然敲开了高端客户的门，但高端客户对社区团购的需求究竟有多大？恐怕还是一个不容乐观的未知数。
2
地产巨头也曾麾战新零售
地产商觊觎商超之心，从未放弃。
早在2015年，地产商在商超的布局大战就已打响了。当时，地产商多元化转型正进入加速发展阶段。
保利地产创立社区商业若比邻，抢滩社区商业O2O市场，彼时，其曾称依托住宅楼盘布局，以轻资产的模式扩张，预计2020年要达到超千家的门店规模。
但到了2018年，若比邻突然战略收缩，相继关闭了位于青岛、成都、长沙、北京等地的多个项目，显然，最终的发展并不尽人意。
运营上缺乏优势，知名度不够高，导致的规模不足问题，令保利若比邻在依托自有物业进行拓展时还算得力，但要到市场上与传统零售对手作直接的竞争，却掉队严重。
不仅是若比邻，保利地产曾涉足的精品超市YOOYA，也尚未走出康庄大道。
含着金汤匙出身的YOOYA，其业态创建人曾为华润万家操刀设计O‘LE、BLT两个高端超市品牌。按照最初的规划，首店模式跑通后，将会以一线城市为重点，在全国实行扩展，但目前来看，计划并未实现。
最新的消息是，市场上仅存的唯一一个YOOYA精品超市，已于11月6日被京东旗下生鲜超市7FRESH收购，此次出售意味着保利退出精品超市业务。
与保利商业的命运雷同，佳兆业商业集团旗下精品超市品牌CASA MIA，2018年5月首先在自家广州佳兆业广场开出第一家门店，但2019年才开出第二家门店，扩张动作非常谨慎。
而最近在社区团购信誓旦旦的碧桂园，也并非是第一次探索社区零售业务。
早在2016年就曾推出“凤凰优选”超市，但其主要布局在碧桂园自有项目内，曾战略密集型布点，即在一个城市开超过100家门店。
数据显示，2019年1月，凤凰优选的超市门店数量已超过1300家，但最终难抵商品运营、供应链上的不足而陷入窘境。2019年中旬，凤凰优选大肆关闭多家门店，目前仅存留23家。
纵观过去几年，从凤凰优选到若比邻，地产商都有过雄心勃勃的扩张过程，但要么由于缺乏商品及运营能力而倒闭，要么缺乏对供应链能力的打造而夭折，导致目前地产商经营的超市剩者寥寥，亦未有能独当一面的超市品牌。
其实，从地产商而言，它们对于零售商超业务的定位更多是商业物业运营的附属品，并非有强烈的意愿发展“新零售”，它们的出现，更多是在填补商业综合体项目的业态配套空缺，拉高其商业地产的吸引力和价值。
3
无法实现的规模效应
社区团购的风口下，地产商们又跃跃欲试，如果说以往的地产商只是将生鲜业务作为社区服务的一种补充，但如今，战略在变，地产商也不再甘心担任零售业的边缘角色。
此前以“大”取胜的购物中心和百货业的地产商们，如今在寻找一条“小而美”的社区道路，作为配套或引流，但多年过去了，没有一家地产商完全跑通社区店的模式。
一位零售业内人士告诉《灵兽》，从供应链、门店运营经验以及对于盈利的整体心态三方面来看，地产商做生鲜社区店成功的希望都不大。
首先，生鲜零售商盈利最主要的因素就是其供应链能力，即是否能够采购到优质的生鲜商品，能否让消费者产生较强的黏性；其次，是开店能力以及承担房租成本的能力；最后，是门店运营能力。
地产商们入局生鲜零售业务，最大的优势在于地产商能够依托存量的底商资源“共享”，拿到较低的门店租赁成本，但这一切建立在“规模经济效益”中，也就是门店覆盖密度。
这就需要地产商走出自身的自有项目，在区域开枝散叶，如果做不到店铺在一个城市相对集中，这就给“物流配送”带来很大麻烦，也会让地产商仅存的优势丧失。
从传统零售的观点看，因规模效应的溢出，零售商在一定区域内一定要有自己的配送中心，有的甚至还有鲜食加工中心，一旦点位覆盖密度达不到理想值，配送中心及鲜食加工中心就不能发挥最大作用。
而地产商的社区店又相对分散，那随之而来的运营效率，比如物流效率，就不会体现出来。
其次，地产商作为零售业的“初学者”，供应链和商品运营能力都是从零开始，而供应链能力需要长时间的累积，不能一口吃个胖子。
虽然对于地产商金主而言，资金并不成问题，但究竟能有多少投入和决心在生鲜这个漫长的项目？
更重要的是，相对住宅开发而言，零售业还是一个利润较低的行当，社区团购更是如此，做地产和做生鲜供应链完全是两回事，地产涉及到环节比生鲜少太多，且链条没有那么长，最重要利润可观，而生鲜则完全相反。
如今，在探索新零售的道路上，地产商是伤痕累累，或许从商业运营的层面，房东的身份更适合它们。（灵兽传媒原创作品）
