1.你好，关于5月北京拍卖的30块地，是否加速楼市主推；哪个区域更适合这个土拍。
这次本地拍卖的普遍感觉是一个字的价格是——，这意味着近4年几乎没涨过的北京房价将开始上涨。
其实不难理解，虽然没有炒房，但从2017年开始，北京的房价涨幅一直是全国各大城市中最低的，甚至连工资涨幅都跟不上。事实上，现在买房比几年前更容易。
随着去年北京一系列利好条件的出现，经济中心将再次被收回，短期内房价再次小幅上涨是可以预期的。
至于地块推荐，确实因人而异。比如在海淀书村工作的人肯定会抢，但是非码农觉得，这个价格买西直门为什么不买？
如果没有具体需求，推荐三个：王四营、马连店、张郭庄，都是临地铁且未来有发展的地方，价格也相对合理.
2，你好，分钟寺这个板块前景如何；世茂天誉、东叁金茂府、合生缦云，这三个该如何选。
今天看北京的三环，绝对是最好的位置，不是南边，因为北边的五环外的地不如南三环。
分殿就在CBD和亦庄的正中间，两者都是10分钟车程。而且拆的很彻底，完全一张白纸，这可以保证板材的纯净度和质量。目前东部公园正在建设中，是三环沿线唯一的大型绿地。
分殿的三个项目彼此接近，价格相近，定位相似，无论优势如何
还是缺点都是项目共有的，完全可以喜欢哪个买哪个。对地铁有需求的建议世茂天誉，豪宅里边住的人时间都很值钱，去国贸坐10号线可比开车快多了，到地铁站能少走200米是200米；对景观有需求的建议东叁金茂府，在家就能看到大片城市森林，合生缦云虽然也挨着绿地但地块太小，缺乏景观冲击力。
3，你好，14号线大瓦窑站的两个新楼盘；首创天阅山河、国誉万和城，值得入手吗？
大瓦窑这个地方很中规中矩，但我觉得对不起8万元的售价。首先这个地方属于北京的绿化隔离带内，被铁路和高速公路环绕，除了这两个楼盘和既有安置房小区、南侧的规划配套商业以外没了，体量决定了不会有太大发展。
既然提到了14号线，其实也说明大瓦窑唯一可以讲的就只有地铁了。6站到丽泽商务区不假，但同样距离可选的地方其实不少，也都比它便宜。大瓦窑这个位置给刚需可以，周边毛都没有不在乎我就图地铁，可做成改善产品确实有点不合格。
4，你好，经开学籍与大兴学籍的切割，意味着什么。
这件事其实不算很意外，因为北京除了16个区以外还有2个副区级机构——经济技术开发区和燕山办事处，燕山的学籍就是独立的，权限更大的经开区（连亦庄规划都是和各区并列）分出单独学籍其实也是早晚的事情。
与大兴学籍切割意味着中考各学校招生将从原来的“大兴区XX人”变成“大兴区XX人+经开区XX人”，预计大兴区的指标会减少但总量增加。这样一方面大兴的考生不用和亦庄来竞争，并不是一件坏事；
另一方面重点高中可能愿意多给经开区指标，因为经开区的教育在除东西海以外的各区还是优质的。所以学籍切割对亦庄是一件好事，三羊里等社区留在大兴学籍的居民意见都很大。
5，你好，对于北三县你怎么看，目前适合投资吗。
北三县目前的房价既不处在低点也不处在高点，是价值的合理反映。鉴于很多规划还没有完全明确，个人认为自住群体可以买，纯投资的话需要谨慎。
整个北三县内部很大，我认为只有紧邻副中心的燕郊和大厂潮白价值比较高，其余三河县城、大厂县城、香河等区域不建议考虑，容易泡沫。燕郊建议买能够步行到地铁平谷线的楼盘，算是稀缺资源；大厂潮白的话可以考虑一些高品质小区，给未来副中心工作的家庭接盘。
6，你好，通州未来规划形式好吗？通州那个板块适合刚需上车。
通州的未来前景一定是美好的，举全市之力发展的区域，但要看好到什么程度，如果你的预期是建设一座“新北京”那还是算了吧。问题就出现在时间上，可以预见的是通州真正出成果要5-10年以后，对于刚需群体一定要选择能够兼顾近远期利益的板块。
首先要明确通州和副中心的区别，副中心范围外除了台湖镇就不要考虑了，基本没什么发展。
刚需要兼顾近期不得不进城上班的选择，所以不推荐06（潞苑）、07（宋庄）、08（召里）和11（张家湾）这几个交通不方便的街区，即使它们的未来可能要比通州老城区更好。
最好的地方肯定是运河商务区和副中心站周边，其次行政办公区和文化旅游区。
7，你好，关于二环的天坛府和永定府；那个项目的教育更好，那个更适合刚需群体，又该如何选择....
天坛府和永定府两个项目均属于东城的天坛-永定门外学区，不过根据中轴线分成了西片和东片。多校划片政策使得东片区的天坛府有希望上市重点的“一师附小”和区重点的“景泰小学”，当然也可能被划入两个“渣小”定安里小学和宝华里小学；而西片区的“永定府”只能上“渣小”革新里小学。两个片区对应的初中分别是50中分校和114中学，均在东城区垫底。
所以买这两个项目就不要考虑学区了，相比天坛府的教育好一些但也是整个东西城的末游。对于刚需群体而言显然8.9万的永定府性价比比12万的天坛府要高多了，永定府守着8号线和14号线两条地铁（据说还有地下通道直通小区）比只有14号线景泰站的天坛府要方便，8号线所到的前门、王府井、南锣鼓巷、鼓楼都是什么地方还用说么……
永定府唯一的问题是临铁路可能会有噪音，但天坛府的户型也成了吐槽因素，当然我个人觉得也有可取之处，主卧私密性挺好的。
综上肯定是推荐永定府，这是刚需唯一能买得起的二环边新房，有90平米的小户型800万可以拿下。当然现在的问题是能不能买到，这个售价本来就是低于市场价的限竞房，与中海紫御二手房价倒挂。当然您要是关系够硬能搞到一套朝北的高层，那么窗外就是看世界遗产——北京中轴线最好的视角。
8,你好，目前在北京刚需群体上车，那个区域更有潜力，更适合宜居；有没有什么好的楼盘推荐。
我向来的观念就是，上车盘一切都可以妥协，唯独必须能住。小一点、旧一点、配套差一点都可以忍，唯独交通不方便是忍不了的，每天通勤那么累还哪有精力好好工作挣钱置换房子？
有潜力的区域很多，今天先推荐一个比较适合大众的地方：天通苑东二区、东三区。3万8的均价，虽然普遍户型偏大但400万出头也拿下了。这个地方性价比是真高，2年后地铁17号线开通25分钟到CBD、5年后13A线开通半小时到软件园，无论你在东边还是北边上班都可以满足。现在回龙观比天通苑贵1万多就是因为去西二旗方便，未来这个差距一定会抹平，天通苑是倚靠海淀、朝阳两条腿走路，更适合普遍的单码农家庭。
9，你好，关于海淀多校划片，区教委最新回复的“考虑对口小区的优先权”你怎么看。
西城区自2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入的，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。这意味着在西城买某小区房就能上重点学校的日子一去不复返了，只能撞大运，买了学区房去一般学校的可能性也非常大。这对学区房的抑制作用十分明显，至少我不会花上千万只是买一个“可能性”，目的是让房产回归它的居住价值（毕竟西城区的居住价值也是全市并列第一的）。
当海淀区也开始实行多校划片后，很多家长坐不住了。原因是西城区的教育资源相对平均，但海淀真是千差万别，论平均水平还不如东城。如果真的严格实行多校划片，那么对既得利益群体和整个地产市场冲击太大，所以目前采用的是一种温和过渡模式。“考虑对口小区的优先权”不等于电脑随机派位，而是根据“户籍”、“小区”、“落户年限”等电脑排列派位顺序，如果学位充足还是能保证对口小区的利益。
这不是长久之计，只是目前的过渡举措。作者认为买学区房是所有地产里风险最高的赌博，比赌城市规划还要难。毕竟位置好的地方想不发展起来都难，但学区这种政策性的东西真是上面一纸命令随时就变了。
10，你好，针对5-11四部门对房地产税改革试点，房地产税这次真的会来吗？你怎么看。
这已经是半年以来有关部门第四次提及房地产税的消息，所以房产税肯定要来，但作者认为完全没必要担心。
首先，关于房地产税立法在还没有明确的时间表，要知道我们国家做出这种有关民生类政策都是慎之又慎，所以短期内是见不到的。其次，根据近日召开的房地产税改革工作座谈会的精神，“试点”二字可能意味着推进房地产税改革的进程，会先以试点的方式进行。首都北京以维稳为首要目标，不大可能作为试点城市出现。
退一步讲，即使北京真正征收了房产税，对有房家庭的影响反而很小。劫富济贫是主调，只有一套住房的税费可能还没有物业费高；多套住房的，税费一定会转嫁到租房市场。要知道目前北京的租售比已经接近1:1000，这是个很不正常的数字，房租大涨由租客为房产税买单是个很“市场化”的行为，所以真正该慌的可能是无房群体。
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