日前有消息称，华润城润玺四期据说即将出售。类似的谣言在过去的一年里已经传播了很多次。每隔一两个月就有人爆料要卖。虽然每一次都被证伪，但每一次新的消息出来，还是触动了无数人的心。恐怕这次真的要来了。
润三2018年开业，均价8万多元，现在上市在16-18万之间，两年翻了一番。你想过一个问题吗？润思为什么这么感人？为什么华润城的收益率这么高？
表面上是限价、万象世界综合体、学校、地铁、华润等等。背后其实有更深层次的原因，与城市发展、产业、人口有关。通过清楚地分析这种关系，我们可以找到下一个暴击区域。
01. 每一代的城市核心，都会催生每一代的豪宅区
也会带来每一代的产业机会
这几天打开深圳链家的二手房价格地图看了看。简单一扫，不到半年房价又涨了。
尤其是西部，前海年初刚出9字头。现在在11.6万/平了！宝中更猛了，均价已经到了12.6万/平！
很多人问，深圳的房价这么贵，别说弯道超车了，哪里还有机会上车？
所谓机会，只有具有极强的确定性才能被称为“机会”。
这一点，最简单就是要相信政府的力量，政府的基金往哪里投放，哪里就会产生投资价值，这是毋庸置疑的一点。
而如何快速找到政府正在全力推进的下一个区域，最好的办法就是从最新版本的深圳城市总体规划中寻找答案。
1、首先，第一点是，深圳过去40年，深圳城市发展一路向西，最早的最核心区域是罗湖，后来是福田，现在是南山。
2、过去40年，每一代城市中心，都会催生当时代的深圳顶级豪宅区。
比如罗湖中心时代，深圳的顶级豪宅区是银湖。
后来，深圳的中心区转移到福田，香蜜湖和华侨城便趁势而起。
近些年，南山中心区起来之后，深圳湾又成了深圳豪宅的代名词。
特别是深圳湾一号、乐府、横儿相继问世，迎来了深圳湾历史上的辉煌时刻。目前是深圳豪宅的天花板，有些价格已经超过30万。
深圳湾图源深圳梦
3、每一代城市中心，也会催生当
时代的明星产业集群区域。比如说，罗湖中心时代，当时贸易、物流、进出口、消费产业发达，罗湖金三角成为最发达的产业区域。
福田中心时代，福田CBD和车公庙的金融产业崛起。也成就了福田CBD、香蜜湖豪宅区。
比如说，目前的南山中心时代，高科技产业成为当红炸子鸡，南山科技园发展为中国硅谷，成为深圳湾豪宅区、华润城热度的强大支撑。
4、问题来了，如果我们要寻找未来房产价值的暴击区域，就是找到未来的城市最核心、找到未来的产业聚集区：“罗湖金三角”、“福田CBD”、“南山科技园”，找到未来的豪宅区：香蜜湖、华侨城和深圳湾。
答案其实很简单。看下图：
这是修编中的深圳最新的一轮城市总体规划2016-2035年版本。很明显，深圳由原来的“2个主中心+5个副中心格局”，已升级变成了“大前海城市新核心+南山福田罗湖全域核心化+东部中心+西部中心”的大格局。
那么，重点就出来了，按照深圳一路向西的城市发展方向，从罗湖到福田，再到南山，
下一个中心，显然便是前海了。这也是粤港澳大湾区、深圳先行示范区明确定位的：深圳国家化城市新中心。
但需要注意的是，深圳发展的主基调是科创，所以下一个中心必然也需要相应的承载地。就像南山有科技园一般，前海也将拥有自己的科技园。
前海的科技园在哪？答案只有一个，腾讯科技岛——铁仔山科技城。
02. 腾讯科技岛打造互联网+产业科技园
与铁仔山科技城构成前海最强科技阵营
去年，腾讯以85.2亿拿下大铲湾地块，腾讯科技岛尘埃落定。
今年9月20日，“企鹅岛”动工，从规模来看，腾讯科技岛总建面达到了200万㎡，是原来办公总部面积的3倍。
前不久，腾讯大铲湾科技岛的2个设计方案曝光，从效果图来看，科技感和创新感十足，相比南山科技园满是复刻版的高楼大厦和毫无生气的钢筋水泥，腾讯科技岛属于高阶版。
根据规划，腾讯科技岛将要打造一个互联网+产业科技园，建设“六基地一平台”，腾讯云、互联网+医疗等7大产业都将进驻。
腾讯前海科技岛效果图
这是一个信号，意味着入驻前海的企业，都将是非常有实力的名企。从早先的规划来看，未来前海自贸区的GDP产值目标将达到15平方公里产生1500亿GDP，即100亿/平方公里。
要知道，2018年，深圳经济体量排名第一的南山区，GDP产值也才达到27.7亿/平方公里。前海的目标是南山的3.6倍，野心可见一斑。
所以，丝毫不用怀疑，这里进驻的，一定是国内外一流企业，相关数据统计也证实了这一点，截止2018年底，前海注册企业超17万家，其中世界400强就有356家。
与此同时，腾讯科技岛预计可容纳8-10万名员工，将是一个对标苹果、谷歌的总部基地。
也就是说，这里未来就是大湾区高科技人才聚集区。其中，由腾讯为代表首批入驻，可以确定这个10.2平方公里的大铲湾，以后的企业级别和产业性质都会非常高端。
随着高科技人才与产业的加速注入，将催生旺盛的居住需求。同时，还将带动整个前海、宝中、西乡周边上下游产业链的发展。比如下游的南山科技园，所在片区的铁仔山科技城，上游的大空港。
其中，最值得一说的是，便是铁仔山科技城，有望成为下一个南山科技园，与腾讯科技岛构成前海最强科技阵营。
03. 国家级高新区铁仔山科技城
北连大空港，南接前海
下一个南山科技园正在崛起
如果说，腾讯科技岛是未来前海的科技龙头，类似后海总部基地的话，位于宝安西乡的铁仔山科技城，就是前海的科技龙身，类似南山科技园北区——留仙洞这个区域。
去年，深圳国家高新区扩容14倍。从原来的11.52平方公里，扩区后总规划面积为159.48平方公里，形成“一区两核多园”的高新区发展布局。
其中，宝安区包括三大片区，主要发展互联网、航空航天、智能装备等，西乡铁仔山片区就是其中之一
就在几天前，宝安公布了十四五规划征求意见稿，一次高标准规划了三个国家级高新区，同样是这三个片区，即尖岗山-石岩南、铁仔山、新桥东，要分别打造科创转化枢纽、创建新桥智创城、高端产业聚集区。
但大家都知道，前海扩容已是板上钉钉的事，在今年6月官方印发的《广东省开发区总体发展规划（2020-2035 年）》中，对前海合作区连片扩容作出明确批示。
前海合作区连片扩区示意，具体范围以政府公布为准
看到没，这一整片未来都会被纳入前海，因此现在也有人将这范围内的称为大前海。最为关键的是，这一块片区占据了广深港澳科技走廊的两条贯穿深圳的高科技轴线。
一是以南山科技园为核心的南北高科技轴线。包括深圳湾、南山科技园、留仙洞总部基地、光明，一直延申到松山湖。
二是以前海为核心的科技+金融轴线，从前海一直衍生到宝中、107黄金产业带、大铲湾（这里规划有腾讯科技岛）、西乡铁仔山科技城、大空港。然后连接东莞滨海湾新区，再连接广州。
但需要注意的是，粤港澳大湾区的核心在珠江口，也就是说，第二条科技轴线相当于大湾区的一环，是重中之重。
再来将第二条科技轴线的重要节点放置到地图上来看，
西乡铁仔山科技城北面是大空港，南面是南山科技园，刚好处于深圳两大核心的中心位置，周围是宝中和大铲湾腾讯科技岛，当之无愧的黄金连接点。
一方面，可主动承接腾讯科技岛以及前海的产业和人才的外溢、辐射效应。另一方面，通过大空港的连接，可贯通国内、连接全球的多维交通枢纽。
铁仔山科技城占地大约1485万平方米，目前，区域内已经有大型科技企业华讯方舟、德普特电子等50000家企业在这个片区办公，其中百亿级产值企业1家，超10亿产值企业7家，四上企业238家，规上企业133家。
铁仔山科技城范围图（来源：宝安政府在线）
另外，据不完全统计，区域内已有37个产业园区，并且数量还在不断增长。
当前，已经分布着中国天谷、易尚3D 影像基地、宝运达物流研发基地、101 设计总部大厦、南太总部经济园、威富集团总部产业园、桃花源科技创新园三期等一大波产业规划。
这些项目涵盖了卫星通信、跨境电商交易、移动通讯、物流、智能装备、新型显示产业、文化创意、科技研发等等高新科技与重要产业。
铁仔山科技城效果图（来源：宝安政府在线）
与此同时，作为目前国内孵化体系最健全、孵化留学人员创业企业最多的中关村留创园，将落子铁仔山科技城，聚集大量的高层次人才，孵化众多科创独角兽企业。据悉，“中关村留创园深圳分园”的授牌仪式已正式落地。
值得一说的是，铁仔山科技城还毗邻总长约30公里的107国道黄金商务带。
据了解，整个黄金商务带沿线还规划布局了尖岗山战略性新型产业集聚区、宝安科技创新城、宝安低碳新兴产业园等大型产业园集聚区十余个，品牌产业园区超40个，直接支撑起宝安产业大区的中部黄金发展带。
可以看到，铁仔山科技城所处位置，可谓是周边全面布局了大大小小的科技产业，再加上前海、宝中、大铲湾腾讯科技岛、107黄金产业带，其科技实力不容小觑。
更何况，这里还规划了被称为深圳“一环”的地铁15号线。
从15号线的规划线路图来看，连接了大铲湾、前海、科技园、留仙洞和后海，产业、人才、配套、规划形成循环式流动，说是深圳最强科技片区阵容也毫不为过。
04. 依托科技园布局的核心地段
优质物业仍具有高成长性！
科技发展区域，与其他区域最明显的一点就是，不缺钱，不管是产企业所创造出来的巨大价值，还是相关从事人员的高薪。
在深圳，被比较的最多的就是南山科技园。在这里，走出了腾讯、中兴、大疆、华润、迈瑞等科技龙头，同时还诞生了全市约14%的国家高新技术企业。
工信部赛迪研究院发布的《中国国家级产业园区发展竞争力百强研究白皮书》显示，深圳市高新技术产业园区即南山科技园，位居“中国产业园区竞争力100强排名”第二名。
在这片全市不到0.6%的土地上，却创造了全市约 11%的GDP，使得去年南山区GDP突破6千亿大关，比上年增长6.7%，稳居深圳第一。
其中，PCT国际专利申请量超7000件，约占全国1/8人均GDP约为6.32万美元，排名世界第十二。不缺钱是真的，为区域内的物业带来很强的保值增值能力也是真的。
从链家网的数据来看，高新产业为核心的南山科技园，房价均价为13.3万/平，区域内的标杆网红盘——华润城，每次开盘都能引发业内极大的关注。而且这种经济辐射力影响了整个南山的房价！
高科技产业集中，会汇集大量高薪收入人群，这本身会给区域内的带来强大的购买力和很高的承租能力和需求。
举个简单的例子，位于科技园的软件产业基地，2013年第四季度开盘时的均价为3.3万，户型有40多、70-80多，100多的。
现在多少价格呢？看看最近的成交价：7-8万。
而现在的挂牌价，软件产业基地的公寓均价8.2万/平，最高挂到来9.7万/平，如果当年3.3万入手，涨幅也有2.48倍-2.94倍。这个涨幅其实和周边的南二外本部学位房差不多了！当年滨海之窗大概6万，现在按照16万计算，大概也就是2.66倍。
这意味着，核心地段的资产成长性高，尤其是像南山科技园这类高科技集中区域，由于片区商务商业氛围极为浓厚，周边都是知名企业，这种最核心的地段更会赋予各类资产成长性，不管是公寓还是住宅！
事实上，在真正的优质地段，如果不考虑名校学位的溢价的话，优质的公寓价格，其实并不逊色于住宅多少。
再回到开头所说的，如何弯道超车？如何把握住具有极强确定性的“机会”？现在，位于西乡铁仔山科技城周边的安佳建朗峻便是一个值得重点考虑的选择。
项目鸟瞰图
05. 深圳弯道超车的置业机会
安佳建朗峻广场即将推售！
作为铁仔山首屈一指的赋新综合体，位于西乡大与107国道交汇的朗峻广场，总建面约9万㎡，包含居所、产业研发、配套商业3大业态。
其中，产业研发总面积约6.6万㎡，总共包含了4个产品：云端产业总部、产业龙头定制区、独角兽产业空间以及拥有退台花园的十二云庭，皆为定制化产品研发产业，满足不同产业需求。
未来，这里将引入各大龙头企业以及企业总部，进一步增大项目区域的居住需求，这样一来，项目的居住产品将起到很好的承接作用。
至于项目的优势，除了前面所说的区位价值，能够首先承接来自周边高科技的产业和人流外溢，还有五大特点：
1、交通便利，四横+二纵+六轨
项目所处的位置，拥有四横二纵六轨的密集交通配套，将实现出行的高效便利，快速通往全深圳及港珠澳。
四横：京港澳高速G4、沿江高速S3、107国道深南大道和宝安大道；
二纵：西乡大道和铁仔山隧道；
六轨：地铁1号线、5号线、11号线、12号线（规划中）、15号线以及新开工建设中的穗莞深城际，可一站通达市中心、国际机场。
据了解，项目距离宝安中心大约3公里，距离前海中心约5公里，距离宝安机场约7公里。
2、建筑设计一流，荣获房地产界的“奥斯卡”
项目整体建筑采用现代化设计，以作品级建筑的理念打造，并荣获了2019年深圳建筑设计奖以及堪称房地产界的“奥斯卡”奖项—亚太房地产大奖。
在外立面上的设计，采取两种不同的表皮去面对城市的景观，同时呼应着内部的活力空间，本着“以人为本”、“可持续发展”以及“赋新城市”的思想，充分利用台地与山体生态资源，构建城市与生态融合的场景。
同时，整体结构利用建筑体块的关系，使用半围合的理念，创造出最适宜生产、生活的环境空间。
高低错落组合的退台结构形态呈阶梯式往上延伸，与周边山体环境呼应，营造出更多的观山景观平台。
项目退台
3、推售的居所产品精装交付
本次项目推出的居所为建面约33-67㎡360度全景精装居所, 兼具私密性及创意性。
居所取名为巧舍，西北侧既能阅览铁仔山景观资源，又能看到配套商业繁荣街景，趣享绿色人文的生活意趣；东南侧出门即达西乡大道，悦享西乡大道主干道繁华景观。
同时，全屋精装交付，以馨乐庭的装修、服务、运营体系打造，包括人性化收纳空间设计，智能家装，为客户创造舒适、科技前沿化居住生活。
馨乐庭品牌源自法国，是知名的国际酒店品牌雅诗阁旗下的服务式酒店品牌，专为旅行者提供灵活服务的旅居住所，也适合针对对住宿有灵活要求的企业客户，以助他们在居住过程中寻求全新的城市体验。
项目17楼花园透视图
4、自带约1万㎡的配套商业
项目自带约1万㎡的配套商业处于项目的中间位置，涵盖了星空天台，城事广场，巧遇环岛和活力环道4重能量空间，可依据几个不同场景特点特设独特性空间场景, 丰富商务休闲生活内容。
项目内庭院效果图
其中，Q Box巧盒作为配套商业产品的一大亮点，将作为深圳首个城市事件鲜活发生地, 联手各界艺术家、学者、潮人等共同策办与人文艺术相关的主题活动，如艺术展、摄影展、文化沙龙等。
中间的星空天台也可以举办各类小型音乐会，未来缔造情景式社交标杆和人文艺术新坐标, 让城市更具活力氛围和人文气息。
项目星空天台效果图
5、优质的物业管理
此次，项目聘请了全球领先的房地产服务商之一——第一太平戴维斯作为物业管理服务顾问。
第一太平戴维斯始创于1855年，在中国房地产市场拥有20年资深经验，物业管理面积高达 1.4亿平方米。
并且，第一太平戴维斯始还在2018年荣获地产周刊年度物业大奖，通过卓越的物业管理能力，随时随地地为客户提供全方位的物管服务。
弯道超车，机会稍纵即逝，感兴趣的朋友可以前往现场品鉴一二，地址是宝安区西乡街道铁仔路28号，LGP89829888@126.com。
