蔚蓝创新天地公寓 蔚蓝创新天地洋房

信报君说两句

特价房,每套公寓优惠2000元

内部预留房,先到先得

最后一套,送车位和精装

捡漏工程抵账房,送一个否定的，送停车位

……

春节后

你的朋友在被楼市刷屏?圈了吗

终于到了三月份的价格

对于《小阳春》

青岛楼市也在较劲

然而

只需在朋友圈分享周的号码

到处鼓吹限制购买和放松的话

当.的时候

真正的数据是“掌掴脸”

1月，青岛新房出售

环比下降23.78%

成交均价下跌16.39%

2月份，新房成交量较上月下降55.48%

平均价格回调了6.42%

面对青岛楼市的这一波刷单操作，

业界只用了四个字来回应

——

成交暴涨

今年小洋春没有楼市

都是炒作

朋友圈被特价房刷屏了

春江水暖鸭先知，地产大鳄纷纷卖特价房。在新一轮的朋友圈卖房广告中，最有意思的是位于西海岸新区新安段的明星楼盘万科城市之光，它是青岛的副中心之一。关注万科的人都知道，万科总是“引领”全国的降价潮，堪称降价的风向标。

"忽然间，好多房子都特价了？"，“万科城市之光，先到先得，员工房认筹第10单，恭喜***认筹万科城市之光住宅一套。贝壳内部员工房先到先得。,特价房单价1.2万."

这是2月初某中介在微信群发布的广告。有网友看到后说，万科的房子，首付只要30万40万.“中介不同于售楼处。他们不玩虚拟的。它们直接表明它们是特殊房间。他们非常兴奋。他们根据联系方式打出了第一次。中介回复是精装房，有种不买就吃亏的想法."记者链接为买家

广告价即卖价，里面不含一点水分。品牌房企领降，其他房企频频推出“特价房”，除了低总价之外，还送车位 、送院、送地下室、分期首付等。有置业顾问在朋友圈内发广告：“位于城阳区荟城路506号的蔚蓝·创新天地 最后1套 特价房！洋房142.24平方米，一口价2247392元，单价15800，还送车位10万，单价1.5万的电梯洋房，奢华大套四，今年9月份交房，准现房入住。卖点：苏宁易购、家家福超市 、横店影视、儿童王国强势入驻。”“天峰首府本周推出12套特价6层电梯洋房，106～107平方米套三，均价13800，一楼带院带地下室，首付可分期。”

除了住宅，公寓的折扣力度更大。“延吉路金隅·和寓特价房源，限时抢购，时间仅限本周末。开年特惠一口价房源来袭，B-705面积32.58平方米，原单价18630，原总价606961，惠后单价16432，惠后总价535343……”，其中展示的另外两套房源，单价也均优惠2000余元，总价便宜了6万，约合房价打了个8.8折。

乱象抵账房层出不穷

降价卖房名头多

有不少负面效应？

管不了那么多了

特价房实惠看得见，光凭 特价 两字就能让有购房意向的人眼前一亮，但过于直白也会产生负面效应，变向的降价会让之前高价买房人难以接受 ，退房、退差价的房闹在各地并不鲜见。

近日，不少业主来到西海岸辛安某处售楼处讨要退款 ，该项目目前在售房源价格相比之前优惠不少。有业主告诉记者：“房子是装修交付，买房的时候，置业顾问说装修标准是每平方米3000元精装，现在宣传单页上改成了带装修交付，现场看，标准根本到不了3000。比如浴室中的玻璃隔断没了，智能马桶也换成了普通的马桶。我们要求开发商严格按照3000元每平方米的标准进行装修，并列出明细，我们要一一验收，否则要求取消装修协议，毛坯交付，开发商返还装修费用。”返还装修费，成为了业主们的终极诉求。按照每户100平方米、每平方米3000元的装修标准计算，业主们要求开发商退款30万元，这占到了总房款的四分之一左右。

退还装修费与“特价”没有必然联系，但老业主得知后心里必然不舒服，房屋质量、装修标准、物业服务往往成为同期或者后期发挥可借之题。对目前而言，降价促销简单有效，除了特价房之外，有没有其他性质房源也能达到促销效果，而且能与开发商“划清界限”？

有，比如抵账房。

翻看置业顾问、中介分销们的微信朋友圈，你会发现，各区都有抵账房在急售。

市北区，“急售年底回笼资金，主推市北区欢乐滨海城现房！现房低于市场价5000每平方米，超低单价每平方米17500。工程抵账房107平方米毛坯套三187万东边户，全明户型，超低价，全款，还有最后一套。”

崂山区，“东海东路海德堡现有多套抵账房，180平方米、220平方米。价格比售楼处每平方米便宜5000～8000元，正常网签，随时办理。一次性付款 。”

李沧区，“捡漏工程抵账房，世园板块联排别墅，现房，面积263平，送负一，送一个地下车位 。南北院60多平方米左右院子，仅需730万，全款立马办手续。”“李沧工程抵账商铺207平方米，单价13000！一手房流程办理，全款 。”

即墨区，“南山海悦现房，工程抵账房，优惠多多，低于二期期房价格。全一手房手续，首付10万，剩余首付无息三年分期，直接协助办理酒店托管，精装修带全套家具家电。”“新出南山海悦二期悦公寓工程抵账房一套！每平方米16000！低于售楼处1000！海景公寓，直接托管，收益高 ！”“三盛独栋别墅，无敌视野，超大院子，超低价格，700平方米，总价960万，均价每平方米1.37万，工程抵账房就是价格低，比售楼处优惠200多万。”

平度“开元城少量抵账房89平经典户型，位置优，楼层好，价位合适，最主要可以贷款，也可低首付。”

提醒抵账房便宜

但得分真假

除了工程抵账房，“内部预留房”也出现在了广告中。位于西海岸新区的一楼盘在分销群里打出带看广告：“重磅：独家内部预留房，唐岛湾畔高楼层，东向可看海 ，绝对好房，46平方米72万可贷款，带看联系×××，佣金高高 ，绝对秒结。”

此外，“内部房源”重出江湖。有市民朋友圈就收到了这样的广告：“天元项目最近230平方米和290平方米的出了10套内部房源，特别划算，单价每平方米21000起（周边2.5万），想捡漏、想主城海景平层置业的，这绝对是个不错的机会。”

跟特价房相比，抵账房等的优惠力度往往更大，从别墅、商铺到公寓、刚需住宅，应有尽有，价格最低打到了8折。面对如此多的抵账房广告，有市民提出疑问：“抵账房比市场价要便宜，究竟是真的抵账房，还是开发商用抵账或者内部房源的名义来降价，就不得而知了。”

一房网总经理、青岛科威总经理孙杰告诉记者：“抵账房很多，是因为市场不景气，房子不好卖，开发商就用房子抵工程账。顶账房急于转手套现，所以价格可以更低。

除此之外，也有假的抵账房，就是开发商跟施工方合作，以抵账房当幌子。”孙杰给有意向购买此类房源的市民建议：“购买顶账房、内部房等跟购买普通商品房没有什么特别的不同，只有一点需要注意，那就是得去售楼处买，走新房的手续。因为抵账房也是这样的。”

真实数据来了

感觉左右两侧的脸颊有点……

特价房、抵账房、内部预留房、内部房源……不管是哪个名字，卖价降了，成交价也跌了。根据统计，2019年的前2个月，青岛新房成交量继续保持下滑的态势，成交价在急跌之后小幅回调，保持在了低位。

青岛锐理提供的数据显示，青岛1月新房成交量共计9322套，环比下降23.78% ；销售面积104.21万平方米，环比下降27.56% ；销售总价1450458.7万元，环比下降39.43% 。其中，商品住宅成交7317套，环比下降16.41% ；销售面积88.36万平方米，环比下降17.16% ；销售总价1210019.4万元，环比下降28.18%。价格方面，商品房和商品住宅均价均有较大幅度的下跌。其中，1月商品房成交均价13919元/平方米，环比下跌16.39% ；商品住宅成交均价13693元/平方米，环比下跌13.30%。

进入2月，成交量继续答复下滑。青岛2月新房成交量共计4150套，环比下降55.48% ；销售面积483725.66平方米，环比下降53.58% ；销售总价716514.9万元，环比下降50.60%。其中，商品住宅成交3567套，环比下降51.25% ；销售面积430809.83平方米，环比下降51.25% ；销售总价631405.1万元，环比下降47.82%。在价格方面，2月商品房和商品住宅均价均有小幅上涨。其中，1月商品房成交均价14812元/平方米，环比上涨6.42% ；商品住宅成交均价14656元/平方米，环比上涨7.03%。

如果看周成交量，春节以来每周的成交量保持上涨，但是成交价格在低位徘徊。根据青岛网上房地产公布的成交数据统计，节后第二周青岛新房成交1826套，环比前一周上涨147.43% ，记者注意到，部分楼盘销售人员抓住了春节假期低成交的数字基数，鼓吹环比数据的大幅增长 ，刻意回避绝对数字。“青岛一周成交1300套也是个很小的数字，去年52个周青岛总成交近15万套，平均一周成交近3000套才是平均数。”青岛资深房地产业内人士张百忍告诉记者。

房价还会再降吗？

相较于成交量

这才是市民谈起楼市时

最为关注的问题

孙杰分析说：“1月还是春节前，2月是春节后了。按照现在的状况，春节以前该降价的已经降过了，春节以后不至于再降，应该会稳定住。”

2月结束 ，3月到来，今年有楼市小阳春的说法甚嚣尘上。在楼市低迷的当下，除了鼓吹数字增长，想要卖房不仅要让渡真金白银，还要会“讲小阳春的故事”。

春节前后，“18城楼市政策放松图”在朋友圈刮起了一阵旋风，有人收集了全国18个城市的楼市政策，摘出其中“调控放松”的内容进行整合，做成了一张图，被中介和自媒体在朋友圈疯狂转发，末尾加了一句“晚了拍大腿也没用了”，一番热炒，让不少蛰伏1年多的买房需求蠢蠢欲动。

“楼市每逢节后必炒作，否则不知如何过，这已经成了规律。”张百忍一针见血地说：“憋了半年的中介们很多都关门歇业，跟去年不一样了，如今开发商的置业顾问变成了炒作主体，所以显得有些专业度，他们精心制作了18城楼市政策放松图，这些大部分都是地方的‘人才落户’政策，还有就是被叫停或者存在误读的政策，只要不突破限购、限价、限贷，都谈不上是真正的松动。”

记者注意到，在这18个城市中就有青岛 ，内容是红岛取消购房摇号。“红岛停止摇号，根本不是调控放松，而是因为红岛片区购房人气降低，不需要摇号就能选房，没想到也被编进去成了重大利好。”张百忍告诉记者。

业内分析今年难有楼市小阳春

其实这波“炒作”有据可循。春节假期结束，气温升高 ，楼盘推广展开，自然会活跃，但楼市的小阳春是否就来了呢？“青岛在三年楼市牛市中，总额卖了7000多亿，早把市场透支了，尤其是去年的年后炒作涨价，把全年的市场一次挖掘完毕。看似炒作热闹的背后，不是小阳春的到来，只是一种正常的楼市年后工作启动而已。

对大多数楼盘而言，冬蛰还未结束，到访是有增加，但大多数还是冷清状态，相对于年初定的单盘十几亿甚至几十亿的任务，目前的热度是无法支撑的，很多楼盘还在更换销售负责人之中，这才是2019年初春的楼市真实描述。

在这样的情况下，有的楼盘已经开始试探性动作，如今大户型普遍滞销，为啥以此不突破一下？据张百忍介绍，城阳中心某盘的毛坯洋房户型，通过顶账房的形式，已经到了15000上下了，可能首付款要求高 ，全款的话14000也行，其实这也是重新塑造城阳价格体系的一个过程。周边开盘价在20000元线的开发商们短时间看还会坚持下去，但能否坚持到夏天还未可知。一个开了口子，其他家还能走得动么？考验各家决策者的这个春天，想必十分难熬。

城市信报记者 丁一

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