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前言

《中华人民共和国民法典》(以下简称“《民法典》”)已于2021年1月1日起实施。它涵盖民生的方方面面，是民事活动的基本遵循和依赖，具有重大意义和深远影响。与此同时，陪伴了我们十几年的《中华人民共和国物权法》(以下简称“《物权法》”)也同时废止，两者在物业管理业务上存在一定的差异。以下文章对《民法典》中与物业管理相关的不同于原规定的条款进行分析和解读。

业主改变房屋用途，需符合管理规约并经利益关系人同意

现：《民法典》

原：《物权法》

第二百七十九条业主不得违反法律、法规和管理规定，将住宅改为经营性用房。业主将房屋变更为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规定外，还应当经利害关系人一致同意同意。

第七十七条业主不得违反法律、法规和管理规定，将房屋改建为经营性用房。业主将房屋变更为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规定外，还应当经利害关系人同意同意。

该条在《物权法》第77条的基础上进行了修改完善，将“应当经利害关系人同意”改为“应当经利害关系人一致同意”，进一步限制了业主变更房屋用途的条件。

至于如何确定业主为利害关系人，由于改变住宅经营场所的目的不同，影响

的范围、程度不同，需要具体情况具体分析。总体而言，不论是相邻或不相邻的业主，凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主，均是有利害关系的业主。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》规定，本栋建筑物内的其他业主应当认定为物权法第77条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物以外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

业主大会和业主委员会的成立需遵守规定

现：《民法典》

原：《物权法》

第277条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第75条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

本条在《物权法》第75条基础上作了修改完善：一是增加规定，成立的条件和程序依照法律、法规的规定；二是第2款增加规定居民委员会。

业主需要共同决定的事项及其表决规则

现：《民法典》

原：《物权法》

第278条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第75条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

本条在《物权法》第76条基础上作了修改完善：一是将使用维修资金单列一项，并降低通过这一事项的表决要求。二是增加规定“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为业主共同决定的重大事项。三是适当降低业主作出决议的门槛。

为了加强对业主权利的保护，解决决议难的问题，民法典在物权法基础上作了修改：一是增加规定了参加表决的标准，即应当由专有部分占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参加表决，二是以参加表决的业主为基数计算，一般的重大事项经参加表决专有部分面积过半数的业主且参加表决人数过半数的业主同意，特殊重大事项，即筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

立法者认为，实践中，业主可以通过多种形式参与表决，如问卷等，不一定通过出席会议参加表决的形式，故将“参加表决”最终修改为“参与表决”。

物业服务企业与业主的法律关系以及双方对政府的义务

现：《民法典》

原：《物权法》

第285条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

第82条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

本条在《物权法》第82条基础上作了修改完善：一是在“管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”前增加“依照本法第三编有关物业服务合同的规定”。二是增加了“并及时答复业主对物业服务情况提出的询问”。三是增加了“应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作”。

在新冠疫情防控中，广大物业服务企业执行政府依法实施的防控措施，承担了大量具体工作，得到社会普遍认可，并引起了立法者的关注。目前的条文，既规定了物业服务企业执行行政管理措施的义务，又规定了业主的配合义务。

物业纠纷的解决方式

现：《民法典》

原：《物权法》

第286条业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

第287条业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

第83条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第286条在《物权法》第83条基础上作了修改完善：一是增加规定“相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求”；二是增加规定“对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合”。三是将“业主大会和业主委员会”修改为“业主大会或者业主委员会”。四是将“要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失”修改为“请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失”，与民法总则对第179条对民事责任的表述相统一。五是增加第3款规定。

对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为如何处置，第286条规定了几种办法：一是业主大会、业主委员会，依照法律、法规以及管理规约的规定，要求其停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。二是受到侵害的业主个人，依据民事诉讼法等法律的规定，向法院提起诉讼。三是共同受到侵害的业主，推选代表人，依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提起诉讼。

关于“损害他人合法权益的行为”的界定，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》第15条，主要包括：（1）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（2）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（3）违反规定进行房屋装饰装修；（4）违章加建、改建、侵占、挖掘公共道路、道路、场地或者其他共有部分；（5）擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动等。

关于向有关行政主管部门报告或者投诉，主要是在民法典编纂过程中，有意见提出，除要求行为人承担民事责任外，有关当事人还可以向有关行政主管部门投诉。例如，行为人违章搭建的，有关当事人可以依法向执法部门投诉，有关部门应当依法处理。

第287条是在物权法第83条第2款中“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”的规定基础上的修改完善，将业主对侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任的规定单列一条作了规定。法律及行政法规等规定了一些业主的权利，如民法典第274条规定的道路、绿地、公用设施和物业服务用房的共有权，第275条第2款规定的停车位共有权，第280条第2款规定的受侵害业主请求法院撤销业主大会或者业主委员会决定的权利，第281条规定的维修资金共有权，第282条规定的共有部分产生收入的共有权。