要说几年前，木渎绝对是最受欢迎的板块之一。
木渎板块早年依托古镇，发展相对成熟。地铁1号线的首末站都在木渎，可见当年这个位置还是很受认可的。
木渎的楼市从2014年开始逐渐火热。当年1月，郑融以总价16.8亿元(7329元/，溢价率86.34%)和15.6亿元(6613元/，溢价率86.67%)成功拿下木渎金凤路两宗地块。
2016年，一场又一场如热浪般的土拍点燃了木渎的热度。的房地产企业放人，拿地就像不要钱一样。
2016年4月，郭蕊地产以总价40.39亿元成功拿下苏地2016-WG-6地块，楼面价24743元/，溢价率248.50%。
2016年9月，中铁诺德以总价35.68亿元拿下苏地2016-WG-53地块，楼面价28965元/。
2016年9月，中铁诺德以18.61亿元拿下楼面单价25749.98元/平，溢价122.23%。
2017年6月12日，上海实业成功拿下地块parcelNo。2017-WG-10在苏地拍出21.97亿元，楼面价24462元/。
时间节点是今年。
朴槿惠和狮山两位国王之间的竞争引起了苏州市的注意。活力岛、吴江太湖新城、吴中太湖新城等板块各有光彩。
木渎是唯一的东西，似乎只有零星的几个关注点，与过去热闹的地球拍摄形成鲜明对比。那些前些年疯狂的土地现在卖的怎么样了？
我统计了木渎在售5盘的网签数据，撕开皇帝的新衣，给大家展示一个真实的木渎。
1
旭辉都会上品，共领证969套
网签483套，可售486套，网签率49.85%
产品：小高层住宅
br />总户数：968套
主力户型：建面约95㎡、102㎡、113
项目总共领证3次，领证总房源969套，卖完清盘。
2019年10月11日首次领证入市，2020年6月18日最后一批次领证。
最后一次取证备案价25932元/㎡，总价区间约约215-277w。
10个月左右的时间，已网签483套，网签率49.85%。*网签率=（已签约+签约中）/总套数*100%
目前，一期二期去化都还可以，1年不到的时间去化超八成，在木渎板块算是卖的好的了。
然而在一期二期整体都卖的不错的情况下，其中的2#9#去化一般。
网签点评：
三期领证40天左右，目前来看去化实在一般。可能和售楼处目前主推2#9#有关。
前几天去的时候，看见售楼处入口已经有贝壳等中介进场。据销售介绍，“我们启动分销也是为了加速清盘，因为后面马上有几个盘要入市，到时候竞争压力可能比较大。”
2019年1月，旭辉以总价14.56亿元竞得地块，成交楼面价14194元/㎡。
除了上坤狮山四季，旭辉都会上品是板块内地价最便宜的一个盘，按理来说比板块内在售、待售的盘都应该更有价格优势些。
不过，从之前的实探结果来看，在售的约102㎡、113㎡基本上均价2.6w，总价260-300w之间。对于买房人而言，价格没有诱人到非买不可的地步。
此外，项目的9-12#高层靠近苏福快速路入口，未来可能有噪声干扰。
项目精装交付，中央空调+新风都有。置业顾问直言“我们项目是整个板块装标最高的一个盘。”
限价背景下，精装的效果是否也得打个问号？
2
佳兆业和光雅苑，共领证344套
网签100套，可售244套，网签率29.07%
产品：洋房+叠墅
总户数：344套
主力户型：洋房，建面约117㎡、137㎡；叠墅，建面约146㎡、167㎡
项目总共领证2次，领证总房源344套，卖完清盘。2019年12月16日首次领证入市，2020年7月20日最后一批次领证。
最后一次取证备案价25973元/㎡，总价区间约297-637w。
7个月左右的时间，已网签100套，网签率29.07%。
目前，1-3#、5-7#、17-18#去化超过5成，二期8-12#目前还未有网签。
网签点评：
9天前，和光雅院最后一批房源刚刚领证，我们暂不讨论二期的网签情况，这里主要分析一期的数据。
项目2公里辐射范围内，有悠方、新华广场，地铁1号线木渎站，能满足基本生活需求。在木渎，这个配套还不错。
卖的不好主要有两个原因。
一方面是同样300-640w的价格区间，苏州有其他配套更好、学区更优质的板块可供选择。比如，去抢抢不远处的上瑞阁？
另一方面，也可能是周边工厂、老小区围绕，生活圈层不是很纯粹。
3
姑苏金茂悦，共领证634套
网签567套，可售67套，网签率61%
产品：小高层+高层
总户数：634套
主力户型：建面约97㎡、110㎡、119㎡、134㎡
项目总共领证2次，领证总房源634套，卖完清盘。2018年9月25日首次领证入市，2019年4月23日最后一批次领证。
最后一次取证备案价24724元/㎡，总价区间约224-374w。
领证近2年的时间，已网签567套，网签率89.43%。
目前，除了11#去化不足5成，其他楼栋去化都已超8成。
网签点评：
项目是木渎为数不多做精装的楼盘之一，中央空调+新风。
二期均价比一期降了不少，即便如此，600来套房源卖了快2年还没卖完，去化速度着实慢。
木渎板块的新盘一直打着狮山南的旗号，但姑苏金茂悦的区位在木渎的南边，离狮山有一定距离，和狮山基本没啥关系了····此外，周边工厂较多，生活氛围一般。
再加上，价格不那么刚需，去化缓慢也就能理解了。
4
姑苏上府，共领证414套
网签301套，可售118套，网签率71.84%
产品：高层+洋房+联排+叠墅
总户数：516套
主力户型：高层+洋房，建面约117㎡、122㎡、138㎡、145㎡；叠墅，建面约160㎡、167㎡、170㎡
项目总共领证2次，领证总房源414套，还有房源待加推。2019年10月12日首次领证入市，2020年6月22日二批次房源领证。
最新一次取证备案价29999.94元/㎡，总价区间约404-465w。
领证9个月左右，已网签301套，网签率71.84%。
目前，一期去化超9成，二期领证1个月左右，去化并不是很明显。
网签点评：
2016年9月22日， 中铁以18.61亿元拿下苏地2016-WG-54号地块楼面单价25749.98元/平，溢价122.23%。但是现在只能卖到2.8w+，含泪甩卖····
项目距离在建的5号线枫瑞路站很近，真正的地铁上盖；商业方面，距离红星国际生活广场、长江壹号生活广场都在1公里以内，生活便利。
产品品质很有看点。二批次领证的房源全部是145㎡的叠墅，没有地下室拉均价，可谓诚意满满，良心商家了。
5
国瑞熙墅，共领证1044套
网签814套，可售246套，网签率76.79%
产品：高层+叠加+联排
总户数：1082套
主力户型：高层+洋房，建面约117㎡、122㎡、138㎡、145㎡；叠墅，建面约160㎡、167㎡、170㎡
项目总共领证4次，领证总房源1044套，还有房源待加推。2017年3月29日首次领证入市，2018年9月12日二批次房源领证。
最新一次取证备案价31488元/㎡，联排总价千万起步。
领证3年多，已网签814套，网签率76.79%。
目前，联排别墅卖得都还不错，高层去化一般，最少的去化不足6成。
网签点评：
这个盘去化战线拉得很长，卖了3年多去化不到8成。
在板块内，区位极佳。距离狮山村地块2公里，真正承接了狮山核心区域的外溢人群。家门口就是1号线金枫路站和悠方购物中心，生活便利。
也正是因为区位上的优势，在去年狮山房荒时，国瑞熙墅整体去化很好，劲销25.8亿，514套房源。
产品定位高端改善，品质可圈可点。但问题在于，囿于总价和购房资格，高端改善人群本身就不多，真正有购买力的人群往往更喜欢往园区、姑苏或者生态环境更好的太湖边买豪宅，考虑木渎板块的人少之又少····
至于高层，价格直逼狮山，性价比不高。、
6
写在最后
纵观木渎在售5盘的网签数据，情况真的不容乐观。用一句话来形容，就是昔日风头无两，今日惨淡收场。
虽然有狮山南的称号，但从去年年底以来，狮山开仓放粮，入市房源超万套，极大地挤压了木渎的生存空间，板块内新盘举步维艰。
再者，木渎周边工厂较多，周边城市界面一般，加上硬伤光大环保，都是买房人比较介意的方面。
价格上又没有很大优势，面积大总价高，豪横气势直逼狮山。
未来，木渎还有4盘待入市。
中铁诺德国礼预计8月上旬就要开盘，放风价3.1w/㎡；
路劲江月时光将于8月初开放城市展厅，8月中下旬开放售楼处，目前价格还没有消息；
星河时代新著目前只公布了案名，户型图、价格都还未曝光；
有着急入市抢占市场份额的盘，也有地价太高，迟迟不敢入市的盘。
拿地3年的上实海派都市花园，至今只公布了案名，不敢贸贸然入市。
你看，木渎竞争依旧激烈，未来阴云笼罩。
