交付标准是办公资产管理中非常重要的管理手段，与户型比例一起，是决定我们行业产品竞争力的核心两点。我把交付标准分为四类：第一个是毛坯交付,没什么，有的有空调，有的没有，根据建筑本身；第二个是标准交付,在顶部和底部完成；第三个精装交付,这个分区完成了；带办公家具的第四个是拎包办公,
四种不同的交付标准，对应的项目定位也不同。
不建议单独交付空白。除非项目很特别，比如公园改造，很有艺术感，标准交付会掩盖这种艺术氛围；或者那种独栋或者LOFT类型，层高特别高，很多公司喜欢自己做隔断，设计空间；以及总部的经济类，如果整栋楼租给租户，这些都可以作为毛坯交付。我认为选择其他空白是非常不明智的策略。
当我们在武汉踩板的时候，才想起那是交付给办公楼的一个比较高档的毛坯。就在我们去的公司旁边，正在装修。按照最基本的物业服务标准，应该是防尘、防噪音、防冲击，但实际上一个都没做。因此，我认为交付空白是非常错误的。
大多数项目必须至少作为标准交付。标准交付意味着上下都做得很好，装修无尘无噪音，这是基本。因为装修对已经在其他办公室工作的企业影响很大。而且送毛坯会涉及免租期，时间乘以空间，空间不变，时间少，收入减少。
此外，空白的交付存在很大的问题。如果企业A搬走了，需要恢复原样，这是一个大工程。交付的毛坯施工是重施工，而不是轻施工、标准化施工或模块化施工，会对整个办公产品造成很大的破坏。
还有一个缺点就是你给了企业A两个月的免租期，装修完成了。可惜这家企业不靠谱，半年后就搬走了。看似手里有两个月的定金，其实已经摊薄了，包括代理费和免租期。万一这家公司更不靠谱，不需要押金，留下烂摊子走人。
很多人会说挺好的，所以就把装修留给了我们。这种家庭留下的装饰有哪些优点和缺点？反正我很少听到客户说他们上次家留下的装修很好。因此，毛坯的交付对项目的整体收益影响很大。
现在很多项目都实现了标准交付，上下都做得很好。客户只需要模块化施工和成品施工，不影响其他公司。迁出时，严格遵循恢复原状的标准。
第三次精装交付。对于租赁面积小于300平方米的客户，其实空间分布的需求是高度标准化的。一个老板房带两个会议室，一个财务办公室和一个大工作室工作区，加上一面背景墙，基本上已经成为标准需求。那么按照这种布局交付精装有什么好处呢？
第一，不用给免租期，分区都准备好了。
第二，你可以获得很高的溢价。精装发货截止，可以做溢价。
/p>第三，A公司租期到期了，搬走以后，下一家进来前修葺工作是一定要做的。比如说有些二房东，他所有的空间，上家搬走后，都会让长期合作的装修公司把所有的办公区域重新修葺，成本很低，但是效果很好。
和什么都没有的毛坯相比，客户体验感会很好，不需要任何装修就可以使用，溢价继续保持之余，还省了免租期，降低流转空置时间。对于很多二房东而言，采用这种方法，可以达到追求收益的核心目标。
拎包办公是在精装交付之上的一种写字楼招商标准，但其实个人并不建议，因为不同公司对办公用品用具的需求是不一样的，会造成很多不匹配。
个人建议毛坯交付一定是基于特殊项目和特殊定位，或者这栋楼建好以后就是卖给散户不管了，不然从经营角度来说，毛坯交付是致命的。
一般项目，在写字楼资产管理维度，至少要做标准交付。标准交付有个前提，对于任何入住的企业，签订租赁合同的要求，一定要严格要求。我们看过很多运营方在A公司搬走以后，对房源没有做要求的，导致产生大量流转空置期。这涉及到一个一直在讨论的问题，遗留装修对于业主方来说，是利是弊？
大家认为遗留装修是很整洁干净的，但事实上90%都是破损凌乱的，如果没有经过修葺，一定会变成负担。可能A公司花了很多钱去投入装修，但是搬走后，新来的B公司很可能不喜欢他的风格、区间规划和遗留下来的物品。碰到喜欢又高度匹配的概率是很小的，一旦不喜欢，流转空置期就会大大变长。
本来挺抢手的户型，就是因为遗留装修多两个三个月空置期很正常。而且很多客户可能因为不喜欢这个房子，要敲掉重新重新装修，多要一个月免租期，这种情况发生的概率很大。
所以说对于遗留装修，如果不能像精装交付一样经过修葺变成新的一样，那就是负担。正因如此，我们对于租约合同里面对租客的装修条款一定要严格，对它不严格，就是拉长自己的流转空置期。
第三个精装交付一定要有修葺的能力或者修葺的合作伙伴才有价值。精装交付的目标是为了（1）客户体验好；（2）产品好租，竞争力强；（3）高溢价。这个高溢价是要持续一定的周期，可以循环使用的。在租客条款中要约定好，允许一些小破损，但对于修缮不了的损害，就该有相应的处罚措施。
对于第四种拎包办公不是非常建议，对于写字楼这类独立空间，拎包办公不是一个好的方向。
目前主流来说，还是围绕标准交付和精装交付，但是这两个要成功是有一定的前提要求的。
首先是租得掉。租得掉要匹配市场需求，不是自己拍脑袋要做大户型或者小户型，而是基于市场反馈进行的。我经常收到感谢信，说用了你们的系统管理以后靠谱多了，那是肯定的。通过数据再结合自己的经验，整合区域竞品信息来规划自己的产品，是比较科学的。
第二个是租得快。我们做的是时间跟空间的生意，所有的空置期，压缩的越短，收益越高，也反映了产品竞争力强。
第三个租得高。租金溢价是多方面的，刚刚讲的交付标准，也是租金溢价的一个很好的方案。但是租金溢价不能只在第一个客户身上实现，而是要设定好周期目标，比如装修投入要满足三年内的客户都要实现溢价。
这些内容不是靠我们自己想像出来的，而是和大量优秀玩家访谈、跑盘、电话会议探讨出来的，很高兴看到商办行业一年一年发展得越来越专业。
— END —
