记者|黄伟
编辑|
“降负债”是R&F物业去年以来的重点工作。在资金紧张的情况下，R&F派发的中期股息大幅下降，每股0.1元合计约3.75亿元，同比减少71.8%。
“股利安排取决于短期现金流，暂时主要以安全性为主。希望股东耐心等待。”R&F物业董事长李思廉在8月24日的半年报业绩会上承认，在当前国内政策下，集团回款速度较慢，房贷指数较小。
R&F物业2021年中期业绩公告显示，上半年营业额为394.9亿元，同比增长18%；净利润下降18.8%至31.81亿元，当期净利率为8.1%，同比下降3.6个百分点。
这样的表现并不奇怪，毕竟对于R&F物业来说，只要保持资金链的安全，暂时安顿下来就足够了。
数据显示，截至上半年末，R&F物业持有现金及现金等价物(不含限制性现金)约127.6亿元，较上年末的256.7亿元减少129.1亿元；负债总额约3317.8亿元，较去年底减少约184亿元，其中有息贷款约1433.5亿元，较去年底减少约164亿元，短期贷款约519亿元，手头现金难以覆盖。
根据“三条红线”指标，根据RealData的统计，截至今年上半年末，R&F物业净负债率为123%，较上年末下降约7个百分点；现金与短期债务之比约为0.55，去年底降低约0.08；剔除预收账款后的资产负债率为74.9%，较上年末下降约1.8个百分点。
虽然R&F物业的三项指标均有所下降，但仍超过规定的门槛，处于“红档”行列。
从外界来看，R&F物业现在的尴尬源于四年前以199亿元人民币收购万达商业地产旗下77家酒店资产。拥有“全球最大豪华酒店业主”称号的R&F物业在2017-2018年间取得了长足的进步。虽然成功进入1000亿元销售规模门槛，但资金压力也在上升。
2019年，雄心勃勃的R&F地产设定了1600亿元的年度销售目标。但在房地产行业增速明显放缓的背景下，R&F物业遭遇滑铁卢，销售额仅达到1320亿元，资金压力进一步凸显。净负债率达到了199%左右的峰值。
意识到危机，R&F物业于2019年年中开始暂停征地，并在2020年3月的业绩发布会上提出了明确的减债目标：2020年净负债率可降至185%以下，约三年后降至150%以下。
然而，随着去年下半年，
“三道红线”出台，富力地产的降负债压力变得更为紧迫。国盛证券研报指出，若想达到“绿档”，以2020年半年度财务数据测算，富力地产需要缩减债务规模高达逾700亿元。在此背景下，李思廉在2020年中期业绩会上表示，到年底富力地产的净负债率将在177%的基准上再降10个点左右，未来9个月，富力地产可能将在国内外处理250亿到300亿债务。
为降负债，富力地产在去年主要祭出了出售资产、促进销售、股权融资、减少拿地以及减员五大举措，最终在去年底将净负债率下降至130%。今年3月的业绩会上，李思廉再次立下军令状，称会在今年将净负债率降至100%以内。
与此同时，在此次中期业绩会上，富力管理层表示，公司将每年达标一条“红线”指标，“2021年一条，2022年一条，2023年一条。”
降负债的首要动作就是抓销售。然而在连续两年没有达成年度销售目标后，富力地产将今年的销售目标定为1500亿元，比2019年和2020年定的目标分别少了100亿和80亿。
这是一个相当保守的目标，同比增速仅有约8%。按富力地产全年可售资源约2700亿元计算，去化率达到55%即可达成目标。
数据显示，今年上半年，富力地产实现协议销售金额约为650.8亿元，同比增长18%，完成年度销售目标的43.4%，符合其制定的上下半年4：6的推货节奏。
为了加快销售回款，从中期财报中可以看出，富力地产选择了“以价换量”。今年上半年，富力地产来自物业发展的营业额同比增长17%至359.46亿元，平均售价由每平方米9200元下降4%至8800元。
富力地产方面表示，平均售价下降主要由于公司通过降低价格以刺激销售及去库存。
“以价换量”开始影响毛利率，与2020年同期的33.5%相比，今年上半年，富力的总体毛利率约为22.3%。不过，李思廉表示，公司全年的毛利率将控制在25%-30%之间。
除了销售外，资产出售对于富力地产去杠杆也至关重要。富力对此并不避讳，早在2020年中期业绩会上，李思廉就透露公司已有“减磅计划”，无论是投资物业还是项目股权。可以看到，在去年四季度，富力通过出售若干项目的部分股权，套现40亿元。
截至2020年底，富力地产仍持有股权的在运营投资物业（酒店除外）共计有18个，包括写字楼、购物中心、零售商铺以及物流园等，总建面约265.7万平方米，另有在建或规划中的投资物业总建面约239.4万平方米。
为达成“三道红线”，今年以来富力地产继续出售资产。财报显示，今年上年富力地产的收益中有8亿元来自出售附属公司。
据观点地产网报道，李思廉在投资者会上表示，仅靠卖楼这种最原始的做法可能追不上现在对现金流的要求，因此在项目层面、在投资物业层面，富力都在加强力度去出售，在“高强度洽谈”中。
对于富力来说，目前最大的“包袱”其实还是酒店。富力在运营酒店达91家，但始终没有为其带来盈利，2017年-2020年，分别亏损1.46亿元、4.59亿元、10.1亿元、10亿元。
去年9月初，有消息传出，富力拟在未来10个月内分拆从万达收购来的部分酒店以房地产信托基金（REITs）形式在新加坡上市；今年3月的业绩会上，李思廉曾对投资者透露，已在积极出售酒店资产，预计在未来6个月以内完成。
尽管甩“包袱”的消息频频传出，但至今没有切实的动作落地。
在资产出售不太顺畅的背景下，富力能做的就是尽量减少支出。富力方面表示，今年上半年，公司添置土储较少，有关开支仅占协议销售的4%，以保存可动用流动资金。
