很多购房者在准备买房的时候，总是被各种销售说辞所迷惑。一方面，物业顾问的营销套路太深；另一方面，他们必须对房地产有一定的了解，以免上当受骗。有人说，好的公寓应该是南北通透的，应该分为动态区和静态区。有人说市场上绝对好的公寓是不存在的，而且是最适合自己的。那么好的公寓有哪些特点和条件呢？在这篇论文中，所有的问题都会一次回答清楚。
我看到市场上大大小小老少不下1000套，简单总结了以下七点：“实用性、私密性、设计感、经济性、安全性、可改性”,为了方便记忆，可以简单记为：“私设舒静安科”，7点能满足4分以上的算上品，3点满足的算中品，2点以下的算下品，找房子可以作为参考。
下图，
私下成立舒静安科
一、注重实用，回归住宅的本质。
1.户型方正
方正的户型，房屋整体利用率高，不方正的户型，往往缺少边角空间浪费。另外，很多人买房的时候都会看风水。《房屋风水使用手册》中说最好选择正方形或者长方形的形状(但不要太长，比例是3: 2最好)。如果形状像菜刀或者多边形，甚至是窄的长方形或者三角形，都不理想，所以最好不要选择。
方正户型
不规则户型
奇妙的“欣赏装置”公寓式
2. 动静分区
活动区是指屋内活动频率较高的区域，如客厅、餐厅、厨房等，静态区是指卧室、自习室等休息工作的场所，互不打扰，使静态区和动态区更适合居住。
动态和静态分区
3. 干湿分区
厨房、卫生间湿气重，离卧室太近会对人的健康产生不利影响。所以厨房和卫生间要尽量与卧室分开，厨房靠近入户门，这样更有利于清理厨余垃圾。
4. 南北通透
合理的南北通透公寓有利于屋内空气流通，勤通风有利于身体健康。然而，市场上的每个销售部门都声称是南北透明的，但很多都是假的。众所周知，南北通透首先要空气对流，也就是南北相对的位置要有窗户，通常认为真正的南北通透是南窗开在阳台上，北窗开在厨房或北阳台上，而房间里开的窗或打错的窗严格来说不能算是通透，所以一般来说：南北正对通风南北错对或房间门遮挡通风单侧通风
南北正对通风
错对通风
单侧通风
5. 干湿分离
干湿分离其实主要是针对卫生间来讲的，传统的卫生间不做干湿分离，潮湿的水汽长期在空气中滞留，时间长了会导致卫生间空气污浊、滋生细菌。而干湿分离可以把卫生间一分为二、一分为三，就可保持沐浴之外的场地干燥卫生，维持浴室整体环境的整洁美观，同时干湿分离的隔断还可以减少沐浴或者如厕时的相互打扰。
三段式分离
6. 动线合理
房屋入住之后主要有以下3种动线：家务动线、起居动线、访客动线。起居动线、家务动线和访客动线这三条动线划分了房间的不同区域，分割了各自的空间，且三条线要尽量减少交叉，不然会导致户型空间功能混乱、动静不分、空间浪费。在户型选择上，可以根据自己平时的生活习惯，在户型图上画出三条动线，路径最短、线路清晰、交叉较少的户型则为上品，反之，则是较差户型。
动线合理
二、私密性越好，安全感越高
自己的温馨小窝通常都不喜欢被打扰，所以户型的私密性也是购房者需要考虑的一个因素，一个优秀的户型，应当保证家庭生活的私密性，比如：卧室开门不应直接向着客厅，以免客人坐在客厅却能清楚看到卧室的动静；设置入户玄关，入户起到空间的过渡作用。当然，有些户型上有缺陷的，也可以通过家具、绿植的摆放来弥补。
如果对于私密性比较敏感的，要着重提醒一下，现在市面的连廊户型比较火热，因为可以做到中间户的通透，但是同时也牺牲了北侧房间的私密性。
三、该死的设计感，又被你装到了
房屋的设计感，但从单户型的角度来表现比较单调，无非是开放式厨房、大横厅的客厅……但是通过室内装修材料的配合，则能够衍生出千变万化的创意。
开放式厨房
四、没有舒适性，谈什么好房子
1. 卧室不是越大越好，合适才重要。
人的一生有三分之一的时间都是在睡眠中度过的，所以卧室是最不能忽略的地方，①卧室的形状：一个温馨、舒适的卧室最好的是呈正方形，它能给人一种四平八稳的心理暗示，而且要有良好的采光，卧室内尽量不要出现斜边或者多角形，容易产生视觉上的错觉，影响休息质量。②卧室的大小：卧室面积最好控制在12-25平之间，卧室太大会造成空间浪费，地暖、空调的制热、制冷的效果都会打折扣，同时，在风水上讲卧室太大不聚气，会过多消耗人的能量，相应的运势也会差一些。
2. 大开间，短进深
通俗地讲，开间就是房间的宽度，进深就是房间的长度，开间越大采光越好，这也是为什么市面上的横厅设计越来越受欢迎。进深越大可以更好的节约建筑用地，但是采光和通风也会相对差一些，进深和开间的比例应在1:1.5之间为最佳。
3开间朝南
3. 窗户布局、角度要合理
关于窗户，不光只能看样板间，还要学会看户型图。厨房、卫生间这些相对潮湿的地方一定要带窗户，这点是绝不能妥协，否则后期住进去会严重影响体验。同时，也要通过户型图学会辨别房子的窗户是180度还是270度的，两者的采光可是有很大不同的，270度的窗户进光量是明显好于180度，也是市面上逐渐在推广的设计。
270°宽幕阳台
4. 阳台大小合理
小阳台，大学问，阳台设计的宽度设计在1.5-2米之间，无论是用于洗衣、晾晒，或者是健身用，都比较适宜。而长度则根据个人需求和喜好选择，个人是比较喜欢贯穿式的大阳台，通常开发商对于阳台都是半赠送面积，这种便宜不占白不占，当然也会有人喜欢小阳台，认为贯穿式阳台打乱了原有的私密性，这种说法也不无道理，所以阳台的选择就灵活多了。
转角阳台
五、经济性
房屋的经济性是要紧凑实用，得房率相对高一些，但也不是越高越好，得房率=套内建筑面积/房屋建筑面积，影响得房率的最主要原因就是公摊面积，但是如果一味追求得房率，相应的公共区域的面积就要减少，这当中包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等等，如果公共区域太过拥挤也会降低楼盘品质。多层建筑基本控制在85～90％，小高层得房率约80～85％，高层一般在75～80％，如果得房率远低于最低数值，则要慎重考虑。
六、安全性
建筑业经过这么多年的发展，各种技术已经越来越先进，买到主体结构有重大问题的房子和你中彩票的概率差不多，所以房屋安全性的重点可以放在房屋的细节上，比如：水电线路上是否遵循了电路在上、水路在下的原则等等。
七、可改性
这一项可以算作是加分项，户型灵活很好，但是不能改动的地方多也不能算是缺点，因为一套房子反复装修的概率很低，而且开发商已经设计好的隔断基本是符合生活规律的，如果真的是遇到了户型奇差的例子，则要重点关注户型的可改性，因为后期是肯定要修改的。
大众对于户型的选择上可谓是“仁者见仁智者见智”，有人喜欢大阳台，而别人偏偏爱好小客厅，但是最基本的优秀户型的原则要遵守，人性化、合理化的设计要体现，大家选择户型的时候可以按照上面的要点去对照和筛选，希望大家都可以住上自己心仪的房子。
