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(此处已添加圈卡，请在今日头条客户端查看。)16日至18日，中央经济工作会议在北京召开。
18日晚，中央经济工作会议公报发布。全民关心的房地产，公报用了大量篇幅，具体表述如下：
会议指出，明年要解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
会议还指出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。
土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
01 经济工作会议的解读
值得注意的是，这是近三年来中央经济工作会议上对房地产最频繁的呼吁。
三次经济工作会议，房地产表述的共性是：
1、房住不炒。
2、促进房地产市场健康发展。
大概意思是你不应该炒房子，但我想维护和保护房地产，促进其平稳健康发展。
那么这次有什么不同呢？
当我走上去的时候，我说了一句话：“明年要解决好大城市住房突出问题”,然后我在第二句话里说了“要高度重视保障性租赁住房建设”。
我们不谈汉字的深邃，不谈我们党用词的精准。潘师兄可以在这里提醒我们：
1、解决住房突出问题，和解决购房突出问题，一字之差，这是同一个问题吗？
2、高度重视保障房建设，结合一字之差，能读出什么味道？
这里我们大胆猜测一下：
房地产调控，坚持房住不炒，坚持平稳健康，不一定让所有人都买得起房子，而是“住房问题关系民生福祉”，让所有人都住得起房子，租房，也算是住得起房子吧，租售同权不好吗？
a1fc" />暂时买不起房子没关系，租房也可以，也是解决住房问题的方式。
02 关于房地产必须知道的
为什么前20年，中国房价走势这么厉害？
必须要说说，WTO跟中国经济的关系。
2001年的时候，中国的M2大概是13.8万亿；到今天最新的是217万亿，整个社会上的钱，大概多了15.7倍。
这些钱怎么来的？出口。
加入WTO，是最大的红利。出口企业挣了钱，比如挣了美元吧，可是又不能直接拿美元买原材料发工资等，那这个钱就得找央妈结汇兑换；出口创汇越来越多，央妈兜里人民币不够用，不够换了怎么办？印钱嘛，出口赚得越多，央妈就印得越多。所以我们的M2增速，不到20年间，翻了15倍以上。
多出来的钱，去哪儿了？
03 感谢伟大的房地产
货币总量，跟物价水平，多少是有关系的。
中国的M2总量，已经是GDP的2倍左右了；然后20年间，M2增长了15.7倍，但是我们的物价水平，并没有增长15倍，2001年小面1.5元，现在大概也就6-7元；当时5块钱一斤的猪肉，现在也没有超过40块钱一斤。其原因就在于，房地产这个天量蓄水池，把超发的货币，都关起来了。
洪水没有漫灌，所以物价才没有飞涨。
那房价为什么又涨呢？
水越来越多，池子需要越修越高，才能装得下越来越多的水。
然后在这个过程中，我们还发现，房地产还能顺带着把城市化搞了，还能带动上下游50多个行业，还能给地方政府增加财政收入和税收，这口鸦片吃下去，就停不下来了。
04 新冠后的双循环
年初的一场疫情，中美脱钩，米国跟自己的朋友圈玩耍，中国准备搞双循环，自己内生循环，加一带一路的小兄弟一起玩，华为中兴被制裁……
一带一路的小兄弟们，还不算是太有钱的人，也没法完全消化我们的过剩产能，这种情况下怎么办？我们的双循环，还是要着重内需，中国自己生产的产品，中国人自己要多消费一些。
但高房价的现实，导致老百姓的储蓄率持续下降，六个钱包让大量的年轻人成了月光族。这种月光其实不怎么好，钱都拿去还房贷去了，真正拿出来消费的很少。我身边的朋友，大多数家庭的真实房贷月供金额，是高于家庭收入50%的。名义资产都是几百万身价的人，买点东西都还在拼多多，是很多中产家庭的真实写照。
房地产，或者说高房价，曾经是中国经济高速奇迹的重要帮手。
如今，却成为了内循环的最大障碍。
特别是上半年深圳上海那一波房产异动，让郭嘉迅速出手，给我停！！！
05 上半年的预测
上半年的时候，我们曾下过结论：
房子，是中国目前最大的消费品，没有给那些衣服袜子和手机什么的留空间。
记住，房价越高，涨的越好，老百姓买房子就要多花钱，同样负债也就越来越高，可以拿出来消费的钱就越少。
如果全国老百姓都在勒紧裤腰带还房贷，省吃俭用的度过每一个月，这没有意义。以前对外靠出口赚外汇，对内靠房地产大兴基建搞投资的那一套行不通了。
当务之急，是降低居民部门的负债率，提升居民部门的消费能力。这一切都和启动楼市的目的完全相反。
经济内循环的国策下，全面打压房价是必然结果。
任何拦路石，都会被中国人民无情的摧毁。
（详见：经济内循环，房地产将被按在地上狠狠摩擦？ ）
文末我们也提出了自己的观点：
内循环下，房地产不会被打死，但是会一直被按在地上狠狠摩擦。
除非，中国又可以靠出口，挣大把外汇回来。
不然，牛夫人还是牛夫人，叫不回小甜甜。
06 小甜甜回来了吗？
那要看中国是不是可以靠出口，又大把大把挣外汇回来了。
封神榜的许仲琳也不敢这么想，恐怕好莱坞最敢想的导演，也拍不出这样的大反转：
年初，中国还一片惨淡，出口受阻，消费低迷，经济负增长。
但几乎全世界的人，包括中国人，都没想到，在2020年的年末，会以这样一种全球疯买中国货的方式收官。
在刚刚过去的11月，中国出口增速达到21.1%，贸易顺差754亿美元，创下自1981年的最高水平。
你没看错，是40年来的最高值。
从年初，10年来的最低点，直接来了一个最漂亮的V型反转。
上海航交所的数据，出口集装箱运价指数1488.72，从年初开始就一直上涨。
进口集装箱运价指数926.17。
因为外国人订货太猛，集装箱正变得一柜难求，航运外贸的圈子内，只有两个话题：
缺箱，缺箱；涨价，涨价。
海运如此，陆运一样紧俏。
浙江义乌的中欧班列，截止11月，今年已发70960标箱，同比猛增105%；并且未来45天全部满仓。
重庆，是中欧班列的集结地之一。
来自央视网的新闻报道，截止11月底，全国中欧班列开行超过1万列，但截止12月6日，重庆始发的渝新欧班列，开行数量就超过7000列。
而今年1到11月份，通过重庆发往欧洲的铁路运输邮件，也超过1000万件，比去年整年翻了10倍以上。
海外疫情告急，工厂停工，全世界的目光，都投向了中国这个唯一有强大体系供应保障的安全岛。去中国化，并没有完成，反而对中国的需求越来越大了。
看到这里，小甜甜回来了吗？
想必大家心里已经有数了。
07 最先在哪里爆发？
小甜甜的规律是：短期看金融，中期看供应，长期看人口流入。
12月16日，广州人社局公开征求：“差别化入户”意见：
在白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7个行政区，凡是大专以上学历，全日制技校高级工班人员，只要年满28岁以下，缴纳一年社保即可落户。
这意味着，除了天河区、越秀区、荔湾区和海珠中心四区之外，广州各区落户政策获得空前松绑。
广州是谁呀？北上广深四大一线城市，连广州都下场“抢人”了，还看不出来端倪吗？
重庆也不要被上半年GDP短暂超越广州，就认为自己不得了了，客观一点，重庆的城市能级，跟广州还是不在一个水平上。
不信看这张图：
上海呢？人口老龄化，人口流入也排名靠后，把杨超越都作为“特殊人才”落户上海了。
再看一个表。
年轻人是愿意往大城市里面走的，只有大城市才有更好的就业和发展机会。
你无法想象，一个泸州或者绵阳到成都上了大学的人，大学毕业后会回到绵阳泸州等城市；就像你无法想象一个彭水到重庆主城上了大学的年轻人，毕业后会回到彭水去找工作。
两个表对照着看：
人口流入前十的城市，超大城市和特大城市，两个都符合的有7个：
深圳、广州、杭州、西安、重庆、成都、郑州。
这里面，深圳被严格限制死了，成都因为严格限购（分区限购加5年限售），火山口会被牢牢按住。
那就剩5个城市了。
我们都知道成渝城市群，成渝地区双城经济圈是国家战略，排序上是长三角、大湾区和成渝地区双城经济圈。
那么，这个排序就清晰了：
第一杭州广州、第二成渝、第三郑州西安。
08 重庆的机会
重庆的机会在哪里？
全国中欧班列开了10000列，重庆开了7000列，重庆就占了70%，这个西部陆海大通道，不是盖的。
有出口，就有小甜甜嘛，前面我们也说了。再叠加人口流入，特大城市的工作、发展、医疗、教育等机会。
然后，成渝双城地区经济圈下，成都重庆两兄弟，成都经济总量高于重庆主城区，房价也高于重庆主城区，重庆房价的确比成都低呀。
而且成都限购，重庆不限购，准确说重庆是洼地，水从高处流过来，没有门槛。
巴蜀两地文化一脉相承，生活习惯也一样，现在要一体化了，那先把重庆的洼地填平吧。
在中央的大政策下，两地政府层面在合作，民间呢，最近我们接到了很多原来准备在成都上车，因为总价和限购上不了车的，转到重庆来了。
那么到底是四川哪些地方的人，最近蜂拥入重庆呢？重庆又是如何吸纳双城人口流入？我们就不说了，免得被和谐，自己看这张图咯。
09 回到中央经济工作会议
出口暴增让小甜甜回来了，重庆又面临前所未有的历史机会，那么，重庆明年要全面起飞吗？
答案是绝不可能！
房住不炒，平稳健康，谁要出头，绝对棒喝。
解决住房问题，可以到郊区去买房，解决住宅问题，郊区便宜，这是一种解决方案。
然后渝北空港的空港佳园公租房，巴南的云篆山水公租房，樵坪人家公租房，北碚水土的思源公租房，九龙坡华岩的民安华府公租房、西彭的城西家园、巴福镇的九龙西苑，金凤的金凤佳园等，租房的长效机制，也是解决方案。
当然，你不能嫌它们远了，重庆不可能再修汽博民心佳园那种公租房了。
把住房问题，比喻为交通出行的话，就是：
政府不能保证每个人都买得起奔驰宝马奥迪吧？然后，也没有人去吐槽要求政府调控宝马车太贵了是不？买不起宝马的，地铁和公交车，也能解决出行问题。
那么，大量公租房，以及龙湖万科运营出租的冠寓和泊寓，就是公交车和地铁了。
奔驰宝马奥迪在哪儿呢？
就是城市核心区的房子，重庆几大商圈周边的房子，或者说，重庆地铁环线以内的房子，有最强学区加持的房子。
看看最近共和国之子保利华润中海在干什么？拿的都是核心区楼面价过万的地块，红旗河沟的地块，被中海竞价到12750元/㎡的楼面价拿下，房子出来价格基本上不会低于建面25000元/㎡。
看看体系能力最强的万科在干什么？年底疯狂拿地。
所以，重庆核心区，你懂的。
10 我们来总结一下
1、中国的国运，出口暴增，挣钱后的结汇压力，让小甜甜恐很快回归。
2、基于人口流入，杭州、广州、重庆、西安、郑州，这5大城市。
3、重庆会有国家战略下的机会，洼地，连核心区都是洼地。
4、重庆远郊公租房仍然会大量存在。
5、重庆远郊的天量土地供应和新房成交，是重庆房地产的基本盘，和稳定器，远郊区域的成交份额会提高，但是成交价格，绝对不能大涨，甚至还要略微下降，把均价拖住，为核心区留足空间。简单来说，远郊在这一轮趋势中，没有机会，你是稳定器。
6、核心区因为供应量小，和高素质、高支付能力的人口流入，率先启动，达到城市均价的2倍左右，一线城市走过的路，1.5线城市一定会走一遭。
