该报记者葛佳
今天，首批9只基础设施公募REITs正式上市发售！
自产品获批以来，基础设施REITs公开发行的进展备受各界关注。上周产品下线销售时，部分项目被机构超额认购超过15倍，可见其魅力。
那么，对于普通投资者来说，是否应该参与首批公募REITs的认购呢？今天有哪些项目开放订阅？想订阅，可以交易哪些渠道？
本报(www.thepaper.cn)记者研究了前9个项目的公告和资料，并采访了多位市场人士进行解答，希望能帮助读者进行投资决策。
一、公募REITs是什么？
REITs，即房地产投资信托基金，是指在证券交易所公开交易，通过证券化将收益持续稳定的房地产资产或权益转换为流动性强的上市证券的标准化金融产品。根据发行方式和募集资金对象的不同，REITs分为公募REITs和私募REITs。对于投资者来说，公募REITs是投资房地产的低门槛工具。总的来说，具有长期收益好、分红稳定的优势，具有较好的投资价值。此外，公募REITs作为一种另类投资产品，与其他主流投资产品的相关性较低，可以有效分散投资组合的风险。
简单来说，REITs不投资熟悉的股票和债券，而是投资房地产，也就是经过特殊处理的房地产(即资产证券化、ABS)。因此，在产品结构上，REITs并没有直接在房地产市场购买一栋楼，并拥有该楼的主权，而是购买了该楼发行的ABS产品，ABS产品100%持有该楼，然后REITs也持有该楼。
根据目前各基金公司的产品描述，REITs成立后，基金80%以上的资产将投资于ABS，通过渗透获得基础设施项目的完全所有权。因此，REITs的收入也来源于这些房地产管理运营的收入，如租金、费用等；越是稳定、盈利的房地产项目，肯定会带来更好的回报。
二、首批9只基础设施公募REITs有哪些？
第一批公开发行的房地产投资信托基金涉及公路、公共设施和仓储用地。进一步分类，这9只公募REITs大致可分为产权(可持续)和经营权(不可持续)，这两类REITs的预期投资收益构成存在明显差异。
进一步分类，这9个公开发行的REITs大致可以分为产权(可持续)和经营权(不可持续)。分析人士认为，这两类REITs的预期投资收益构成存在明显差异。
1.对于仓储、物流、产业园等产权REITs，初始股息率可能不会超过5%，但未来租金的现金流会带来标的资产价值的波动，从而影响收益；资产期限市场化。
2.包括高速公路在内的运营权REITs主要是分红收益，运营权价值会逐年递减，直至最终价值归零，增值收益可能不明显。
虽然两者都是公募股权REITs，但经营权REITs更接近债务，而产权REITs的股票特征相对更强，其收益特征预计介于传统股票债券之间，更接近国际市场上的REITs。
首批公募REITs发售。
三、要不要买？
公募REITs的收益包括以下两部分：
1.高比例的股息。基础设施REITs公开发行采用强制分红政策，要求收益分配比例不低于组合基金年可分配金额的90%。稳定的股息率类似于债券的分红，表现出债务的特征，但强制分红并不等于债券的固定利息回报。
2.交易不佳。
价。基础设施公募REITs采取封闭运作，但后续会在交易所上市交易，投资者可在二级市场进行竞价交易。基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后的涨跌幅限制为10%。中金公司认为，公募REITs的投资价值主要体现在两个方面，一是首发认购的打新收益，二是长期持有的配置收益。
据中金公司预测，考虑到基金上市的周期相比于股票可能更长、项目数量目前仍不多、全额缴款资金效率较低、认购中签率可能不高、REITs估值体系稳定缺乏上涨弹性、封闭式基金可能存在流动性折价等多方面因素，参与REITs打新套利收益的吸引力可能并不如股票打新大，据其测算，若基金在缴款后20天上市卖出，中签率为5%，首日涨幅为5-10%，则REITs打新的年化收益率在4.6%-9.1%左右。
从长期持有的配置收益角度看，中金公司认为，随着资产配置的重要性越发提升，REITs作为新的资产类别，依靠介于股票和债券之间收益风险特征、和传统资产的低相关性、稳定的分红率等优势，将获得国内FOF、银行理财、固收+产品等资金的青睐，建议投资者关注其长期配置机会。
值得一提的是，由于这些基金是封闭式基金，存续期最短的张江REIT、浙江杭徽均为20年，而存续期最长的广河高速REIT，存续期为99年。因此如果是通过场外认购的话，到时如果想卖出，还不能直接赎回，只能转到场内进行买卖，而在转换时，有可能碰到折溢价的情况。
此外，虽然REITs是一种比较稳健的产品，但它依然是基金，只要是交易性产品，就有其“股性”的一面，就可能会受到供求关系、市场预期以及运作项目收益等多重因素影响而产生价格波动。
有研究机构认为，考虑到资本市场对REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格会出现波动。建议投资者理性看待首批上市公募REITs的投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。
那谁最适合持有公募REITs呢？应该说，这类产品整体上还是偏向于风险偏好较低，同时又能长期持有，或是可以把它当作是自己组合、资产配置一部分的投资者。
四、怎么买？
首先来看发售方式。公募REITs分为网上和网下发售，网下投资者要求是专业的机构投资者，其实就类似于网下打新，这部分都是专业机构投资者参与。
对于中小投资者来说，购买公募REITs可通过场外直销及代销机构认购，也可通过券商走场内认购的渠道。投资者参与基础设施基金场内认购的，应持有场内证券账户；投资者参与基础设施基金场外认购的，应持有场外基金账户。
通过交易股票的证券账户进行购买，要先到券商进行开户，由于这9只公募REITs分别在上交所和深交所上市，因此需要有两个交易所的账户，一般来说，在券商开户时都会同时开通。
在此需要特别说明的是，券商开户往往需要1天的时间，因为投资者当日开户是无法认购的。
当开通了证券账户后，还需要开通基础设施基金的购买权限并签署风险揭示书，这个一般在券商APP的权限开通栏目里面。
当权限开通之后，有的券商是在"交易所基金申赎"界面提交认购申请，如果没找到入口的话，也可以直接通过搜索代码认购。
五、具体认购时间是？
根据基金发售公告，张江REIT、盐港REIT、首钢绿能、广州广河、蛇口产园等5只公募REITs面向公众投资者的募集时间只有5月31日-6月1日短短两天；浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、首创水务等4只公募REITs面向公众投资者的募集时间有3天，为5月31日至6月2日。
但此前机构认购的情况异常火爆，平均有效认购倍数超过7倍，留给个人投资者的配售比例普遍只剩15%到20%。多家券商预计，5月31日正式对公众投资者发售的部分份额，届时很有可能将出现“一份难求”的情况，因而募集期或提前结束。
六、最低认购金额是多少？
深交所的场内认购是以1000份为最低认购门槛，上交所的场内认购多数是以1000元为最低认购门槛。而每只公募REITs的场外最低认购门槛不太一样，有最低100元的，也有最低1000元的。
首批基础设施公募REITs公众投资者认购门槛。
七、基金费率是多少？
费率方面，公募REITs的认购费率不高，低于100万（或1000万）的认购费率在0.5%-0.6%，明显低于权益类基金，与债券基金相仿。管理费方面，除博时招商蛇口产业园REIT为固定费率0.3%/年，其余8只采用固定费率加浮动费率组合的模式，浮动费率与基金业绩相挂钩。
八、公募REITs配售也需要“摇号”吗？
在5月31日当天，即首批公募REITs募集期首日，如果公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，所有提交了有效认购申请的公众投资者均可按比例获得配售，同时公众发售部分的募集期将提前结束。
这也就是说，如果公众投资者募集规模为10亿元，却在募集期首日有100亿元认购规模的话，则每名投资者均能买到其认购规模的1/10。这与新股网上申购采用的“摇号”制有显著不同。
九、怎么卖掉？
基础设施公募REITs采用封闭式的方式运作，封闭期限较长，且封闭期内不办理申购与赎回业务，但是封闭期内会上市交易，上市后，投资者可通过证券交易所进行投资交易。
基础设施基金上市后，投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与场内交易；使用场外基金账户认购的基金份额，应先转托管至场内证券经营机构后，才可参与场内交易。
责任编辑：是冬冬
校对：栾梦