房地产研究框架。

00-1010房地产开发是指房地产开发企业的一系列经营行为，包括项目设立、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、销售等。我国《城市房地产管理法》第二条对房地产开发的定义是“在依照本法取得国有土地所有权的土地上进行基础设施建设和房屋建设的行为”。

房地产开发的过程可以分为公司成立、前期准备、施工、销售交付和决算。各阶段的基本工作流程如图所示。

房地产开发过程的阶段分析主要包括以下几个阶段。

1.公司的成立。

由公司主管部门完成工商登记、税务登记、资质申请和备案。

2.前期准备

前期工作主要包括规划委员会对房地产项目的审批、规划委员会对项目的规划审批、设计建设、土地出让或转让等。现阶段的主要工作是取得项目建设的一系列许可证，取得项目建设的国有土地使用权。五证中的《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》是现阶段取得的。103010因为开发商在不同的时间缴纳土地出让金，得到的时间也不同。

在房地产开发中，土地收购是最重要的。目前获取土地的方式有两种：划拨和转让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用者，划拨出让的土地因未向国家缴纳土地出让金而不允许开发利用。一般分配到国家机关、学校等单位。出让是指与国家签订土地出让合同，缴纳土地出让金，取得国有土地使用权的方式。目前，除了经济适用房，房地产开发属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上开发，也要缴纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。由于土地用途不同，土地使用年限也不同。主要分为：住宅用地70年、工业用地50年、商业用地40年。

3.工程建设。

施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目施工的阶段。这个阶段是房地产发展的重要阶段。现阶段，开发商为了更快收回成本、回笼资金、实现盈利，通常在施工阶段以项目预售的方式出售物业。

4.销售交付。

销售阶段是开发商销售商品房，收回资金实现利润的阶段。销售可以分为两个阶段：预售和现房销售。预售，一般称为远期售房，是指开发商在建设工程竣工前销售，现房销售是指开发商在取得《国有土地使用权证》或竣工验收文件后销售。

5.竣工决算。

决算是全面反映项目从编制到竣工交付的全部建设成本、成果和财务状况的总结文件，是验收报告的重要组成部分。决算是正确核定新增固定资产价值、评价分析投资效果、建立健全经济责任制、反映建设项目实际成本和投资效果的依据。工程决算一般由项目建设单位编制，报有关主管部门审查。