我是北京方杰，资深房地产投资专家。目前已经为万人买房提供了最好的解决方案。芳姐不像其他自媒体封面那样让你迷惑！方姐姐属于实战派，只给你讲最有用的操作和建议。

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回答：橡树湾是这一片的商品房，这算一个优势，缺点就是 周边配套还没起来，有些荒，马驹桥 一直以来因版块的交通配套，被人诟病，据说周边要建垃圾场。亦庄壹号是限竞房，有限售期，离地铁有段距离，如果能长持的亦庄壹号会更稳定一点。城区内兼顾居住质量看看 东恒时代三期和首城国际的一居，老破小两居看下劲松和团结湖板块

提问：梅方姐姐，你好[Rose] [Rose] [Rose]，新人第一次问。请多给指导【握手】【握手】。基本信息：自住房一套(十年内不卖)，工作体附近一套老小(90年代)两居室。非自住和非自住房改的区位目标：总价低于750有没有第三种更好的方案？谢谢方姐姐，期待早日得到您的指导。

回答：750保值 +无学区需求 看东城不合适，工体整体溢价偏高 投资标的不好淘。投资盘还是首选朝阳，建议看 朝青和双井、劲松等地 例如华纺易城、东恒时代二期、首城国际 等都还不错

问题：你好，漂亮的姐姐。来者先问，望回复，非常感谢！昨天不小心删了问题.我希望我能在12月前把房子安顿好，所以我很着急。我丈夫不在北京。17年2月底开始有一套两居室，上了公交车。由于317后房价下跌，我处于亏损状态。我打算以后留给父母，但没打算短时间卖掉。后来租了，租金被房贷抵消了。现在想买两套，想提高自住，保值。子弹350，可以达到380。目前税后年收入约110。计划全款购买dyd，总价不到800。目前住在北七家，交通不方便。因为后期要生孩子的计划，希望尽量从三居室开始。我丈夫在Xi二七工作，我的医生在那里读书，但是工作地点不确定，但是将来在城市工作的可能性很大，所以我希望离地铁不远。因为对天通苑奥森附近比较熟悉，目前主要看天通苑的中园和北苑，问题如下： 1。南北三房，一梯两户，天通苑150层电梯房，能不能进，未来价格。

回答：你好，总价800万放在天通苑比较浪费，天通苑只适合底仓充足的人长持，追求更好的居住环境和圈层，更推荐望京板块，总价800内的3居，可以关注澳洲康都。 北苑天字头几个小区都是一个开发商。天畅园是最差的，里面基本都是公司，不人车分流，塔楼、户型奇葩。不太看好。 老北苑好小区少一点，能明显强于万科星园的也不多，万科星园也算可以的选择。 2个备选： 1.世华泊郡。这个属于新北苑了。小区年代新、学区好。当然世华泊郡属于新北苑最便宜的，主要是里面有回迁楼且离地铁远。但确实新北苑里面离地铁5号线立水桥最近的。还是明显格局新很多的。 2.天乐园，但总体不如万科星园。

提问：一姐很少回答上海的问题，我有北京的房子，没贷款，有一张上海房票，首付大概200，有什么上车盘吗？新房还是二手房？

回答：上海长期看值得持有。但目前一线城市的房价短期看政策，不确定性太强。现在投资一定是5-10年的持有期。 你的首付能看一套总价500内的标的，是大虹桥上车预算水准，建议可以考虑大虹桥辐射区，比如三林浦江镇、唐镇孙桥、淞南淞宝、南翔马陆、九亭泗泾。 纯投资，只要板块选对 就能跟上大势，建议重点圈定大虹桥及辐射区这个大板块，选择房龄2005年以后的小区

提问：您好，新人首问盼指教^_^ 本人外地人，未婚，刚拿到北京集体户口，首贷资格外地已用，家里经商，目前在通州有一套商住公寓暂住。有购房资格后家人打算用首套买一个4居平层改善型房，预算1800以内。 考虑通勤因素，目前主要在看朝青，东大桥，东直门等板块。关注的小区有星河湾，天鹅湾，保利东郡，棕榈泉，观湖国际，泛海。再往市里走走有看圣世一品，首开铂郡，海晟名苑甚至新怡家园等。 我妈妈现在中意保利东郡，小区很新，但是个人觉得溢价有些高。星河湾能买买看的房源都在一期，且超预算。 找了中介看房，中介目前强推亚运村，望京的一些板块，然而我妈都没太大兴趣（市区情节作祟，觉得北边和海淀都太偏太远，没有“北京感”），还看了几个包括通州的新楼盘，越看越懵。 并且现在有越看房费越超预算，往2000走的趋势…头大 研究了一下帖子和咨询，都说超1500的标的很难保值增值。 所以想请问：考虑居住和保值需求，朝阳的8万+和东城的11万+（如海晟名苑），哪种更适合我这种情况呢？难道望京板块真的更好吗？ 也想问一下，房姐这边有可以重点关注的盘吗？希望能推荐几个，非常感谢。 PS. 真的越看越看不懂北京房价，拿着1800跑出自卑感，并自我安慰说还好没结婚，不用管学区♀

回答：如果是投资和保值这个价位通州和郊区不建议看，海淀主要是学区溢价投资盘比较少 保利东郡位置一般，溢价高 不建议买，相比淘朝阳公园的 棕榈泉，观湖国际 会更好 望京潜力还不错，可以看看 保利中央公园、东湖湾、臻园等 双井的 富力城也可以淘下 奥森板块的澳林春天也不错

提问：房姐好，想问下大兴洛悦湾和通州臻珑府两个盘怎么样，哪个更好一些？

回答：臻珑府属于限竞房 缺点是离公共交通有一段距离，周边围绕的回迁房和公租房对品质认可有影响，定价较低对于上车盘可以考虑。 洛悦湾我觉得性价比还行，离地铁旧宫站非常近，周边配套还可以。

提问：东城海晟明苑的房子价格好像一直上不去，这个地段小区有什么不足吗？西城金融街的房子现在下跌，是否是买入的机会？还是会继续下跌？

回答：西城主要是政策风险，我一直建议投资的话不要买顶级学区房，你如果是投资需求，不建议买金融街，看看弱学区属性标的。海晟明苑的房子没问题，东西城学区溢价高，政策有变动价格就随即反应。

提问：你好，子弹500，想买二套，投资为主， 1 请问大体的区域选择思路是什么 2 如何选择新盘，萬橡悦府，金茂府这些比较火的新盘如何选择 3深圳房产后面怎么样，是否需要提前积累购房资格？非常感谢！

回答：1. 500首付 如果二套可以买800左右的标的，全款抵押能入1000+的标的。 2. 800+总价 投资推荐看双井、朝阳公园、望京等板块。 3. 投资角度新盘性价比并不高，更适合低首付上车。你的情况建议淘位置更优的二手房 深圳短期会降，长期看还是值得买，在详细说一下深圳政策的影响 深圳这一轮政策，影响最大的是3年限购。 深圳购房人群中，外地人口太多，绝大多数都没有深圳社保，政策后，深圳的购买力基本卡死。 其次是限贷，暂时废掉了5+2/3+4，深圳的购买吸引力很大程度上来自于贷款的宽松审批，以及7成的贷款成数，以及轻易的拉高评估。 715新政后，贷款成数暂时废掉，由于深圳已经大涨一轮，所以评估价目前也上不去，这是当下最直接的影响，对购买力的阻拦。 结婚追溯3年前的购房套数，增值税由满二改成满五提高税费成本，这几条政策属于长期、持续的影响，相当于变相冻结楼市3年。 而这个阶段，楼市大概率将进入休息的阶段，之前一轮休息恰好也在3年左右。 接下来的深圳市场，暂时进入存量博弈阶段。 城市内部的轮动还会继续，但整体性的大涨天花板再次拉高的概率和幅度不会大。 对投资者的影响： 一、降。老人票废了。54大法废了。 二、降，但影响不大。有利于郊区。 三、涨。 四、涨。短期有利于郊区。

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