1.1基本术语概念
-1.1.1房地产概念
同一房地产项目中，既有住宅，也有商业，以住宅面积占总容积率的比例作为判断标准。如住宅面积70%，则视为住宅类项目；如住宅面积70%，则视为商业类项目。00-1010n建设用地面积：建筑物或建筑群实际占用的土地面积，包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积。)，其形状和大小由建筑红线控制。
n总建筑面积：总建筑面积是指小区内居住建筑、公共建筑、人防地下室的总面积。(包括全部，不包括占地面积)
n建筑密度(建筑覆盖率):土地上各种建筑的总基底面积与居住区用地的比值(%)，可以反映一定土地面积内的开敞空间率和建筑密度。(土地面积占总土地面积的比例)
n容积率：某地块总建筑面积与建筑用地面积之比。它反映了土地利用和经济的技术经济指标，即容积率越大，土地利用程度越高。(如深圳、东莞的地下车库、地下建筑、首层架空层不计入容积率，鼓励建设)(容积率是指地上部分的建筑面积)。
n容积率=各种建筑的建筑面积(地上)/规划用地面积。
总建筑面积n套(即户型建筑面积)=套内建筑面积与公共建筑面积分摊。
n使用面积(也称地毯面积):是指实际使用的室内面积，按使用空间的水平投影面积计算，不包括墙、柱等结构面积和阳台面积。
n总建筑面积系数(实用率)=内部建筑面积/内部建筑面积；公共建筑面积应该共享。
n使用面积系数(利用率)=使用面积(即地毯面积)/(使用面积应与公共建筑面积分摊)。
n土地出让金：政府收取的土地出让价款。
n楼面价：土地出让金/规划建筑面积。
n溢价率：成交价格-成交低价(政府部门出让土地的最低价)/成交低价。
1.1.2建筑部分基本概念
n高度小于或等于10m的低层建筑：栋。低层住宅为1-3层。n多层建筑：为高度大于10m且小于等于24m的建筑。多层房子是4-6层。
n小高层建筑(非规范):介于多层和高层之间，一般指7-11层之间的建筑。
n高层建筑：是高度超过24米的建筑。中高层住宅11-16层，高层住宅16-24层。
n超高层住宅建筑有24层以上。
00-1010容积率是指项目建成区面积占项目总用地面积的比例。注意这里建成区和建成区的区别，计容建筑面积一般指的0标高以上的建筑面积。.
容积率=计容建筑面积/项目总用地面积
因此，容积率是衡量一个项目能力的指标。我们拿到项目后，项目的总用地面积是固定的。这时，容积率越大，建筑面积越大，销量越多；相反，容积率越低，可售量越少。
以及容积率。
1.1.3楼层高度术语
ow-right">1.1.6控规和修规1.1.6.1控制性详细规划
控制性详细规划是根据城市总体规划/分区规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划，也就是平时大家所说的控规。其主要任务是：确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的详细规划要求。
控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制
1.1.6.2修建性详细规划
修建性详细规划是以城市总体规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计，是城市详细规划的一种，是规划管理部门根据控规要求审核总平面图，修规必须按照控规规定的功能分区、用地性质和指标进行布局。
修建性详细规划是具体落实成未来修建物的规划，它与控规的主要区别在：控规是指标体系性的，用指标和色块指引和控制某地块的建设情况，属指引性的详细规划，具有弹性；而修规则是在控规的基础上落实某个地块的具体建设，涉及建筑物平面的造型，道路基础设施的布局，环境小品的布置等等，属确定性的规划。
房地产开发商经过土地交易市场获取获取了土地使用权，并取得《建设用地规划许可证》，但是不代表你就能立马开建了，还需要获取《建设工程规划许可证》，证明你的建设方案符合相关规划的规定。于是开发商会委托编制修建性详细规划，规划具体规定了每栋建筑的高度，功能，位置，形态等等规划设计内容。
如果修规方案获得了区县规划部门的通过，就可以获取《建设工程规划许可证》，这些都是房地产项目开发建设必不可少的报批报建工作。
1.1.6有票成本和无票成本
1.1.6.1有票成本的定义
有票成本=有发票的成本
1.1.6.2有票成本的作用
有票成本主要是用来抵税的，有票成本不同，项目开发后要交的税费差别很大，从而影响到项目利润。
举个例子，同一个项目，收购项目公司的总对价，折合到楼面单价都是3000元/平，盖好后售价都可以卖到9000元/平。其他条件都完全一样，唯一不同的是：
A项目土地有票成本是3000元/平，B项目土地有票成本只有1000元/平；那么收益情况会有怎样的差别呢？
(折合到楼面单价的意思就是，总金额 除以 计容建筑面积)
初算结果大致如下，由于税费不同，A项目是盈利的，B项目是亏损的！：
由此可见，同一个项目，交易报价一样，有票成本越少，项目利润越少。当有票成本少到一定程度，项目有可能就亏损了。
因此，我们在初次接触土地方时就必须问清楚有票成本有多少！
不谈有票成本的报价都是耍流氓
1.1.6.3有票成本的种类
有票成本的分类
我们在谈判的时候不仅要问有票成本有多少，还要问都是哪种有票成本？
是土地款的有票成本还是财务款的有效成本
（土地款抵税特别好！财务成本嘛就作用有限了。）
不同的票在开发阶段抵不同的税，大概如下：
房地产税费抵扣非常复杂，我记得有个公众号光是总结房地产财税分析的帖子标题都整理了几大页，这里只是一个大概的情况，适用于初学者）
（这三大税具体计算方法我们下面几节会专门来讲）
有票成本 和 上面讲的“股+债”的关系
这两者的关系，其实是没关系。
但是在很多情况下：
1. 有票成本和项目公司（注册资本+资本公积+负债）金额大概是接近的。
2. 如果项目公司没有实缴注册资本，那么有票成本就和项目公司负债的金额大概接近。
3. 逻辑是这样的：
4. 股东投入的钱：注册资本+资本公积+股东借款，以及其他方投入的钱：其它负债。
5. 这些钱加起来投入到了项目上，用来买地、建设、管理，花出去的钱又开了发票，形成了有票成本。
理解这个逻辑的作用是，在我们初次接洽土地方时，土地方一般会告诉你有票成本是多少，但是很少人会把项目公司的资产负债情况告诉你。
1.2投资开发需要的证
1.2.1流程和证书
第一步：取得土地——领取《建设用地批准书》、领取《国有土地使用证》
第二步：确定开发方案、编制可行性研究报告
第三步：办理《建设用地规划许可证》、领取《建设工程规划许可证》
第四步：1.招标:寻找施工单位、2.领取《建设工程施工许可证》3.开工建设、４.领取《商品房销售许可证》，完成建筑２/３,即可办理
第五步：1.领取《竣工验收合格证》
第一步详细解读：
第二步详细解读：
第三步详细解读：
第四步详细解读：
第五步详细解读：
1.2.2五证两书：
五证”——⑴国有土地使用证；⑵建设用地规划许可证；⑶建设工程规划许可证；⑷建设工程开工证；⑸商品房预售许可证。
“两书”——《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
