01
最近，房价又掀起了新一轮的涨价潮。统计数据显示，今年前4个月，全国100个城市房价同比上涨13.6%。
本来一百万的房子，这一涨就是十几万，两年的工资又浪费了。
每次房价上涨，很多人心里都慌了，怕来不及买不起，于是开始慌慌张张买房。
只是我缺钱。如果我掏空六个钱包，向亲戚朋友借一些，我总能把首付补上。
但是没有资格买房很难。
今年以来，楼市调控越来越严格，今年房地产调控已经超过200次。
投机者受到了打击，而那些只需要他们的人被挡在了门外。
这时，一根救命稻草出现了，这就是公寓。
一方面，公寓大多是小公寓，一个客厅一个客厅，或者总面积小的小复式公寓。
另一方面，公寓的单价比同地段的房子低很多，大致相当于打六七折。
100万买房子，换成公寓，也许60万就搞定了。
更关键的是，公寓不限购！随便买！
对于首付不够，没有买房资格的人，单价低，不限购的公寓，有着致命的吸引力。
此外，还有一些中介被忽悠了，比如精装修、包里住、贷款付租金、以租养贷。似乎就像天上掉馅饼一样。
李师兄从来没有见过什么东西从天而降，但是李师兄见过很多东西从天而降。
这次也不例外。
让我们从结论开始：投资公寓，绝大多数都是坑，坑死人不偿命！
02
在谈公寓的坑之前，我们先来看看美好公寓是如何产生的。
事实上，在中国的房地产法律法规中，只有住宅和商业办公楼，没有像公寓这样的土地财产。
>所谓的公寓，其实把原本拿来建写字楼的商业用地，用于建造具有居住性质的房子了。
虽然偷梁换柱了，但公寓的性质，依然是商用办公楼。
也就是说，公寓从一开始就是不被认可的“住宅”。
既然这样，为啥市场上还有这么多公寓出售呢？
我们知道，城市规划讲究配套，住宅得有，学校得有，医院得有，商铺和写字楼也得有。
尤其是商铺和写字楼，是吸纳就业的重中之重，这样才能让当地的人有工作，政府有税收，这个地段才能持续发展下去。
然而理想很美好，现实却很骨感。
在大批的写字楼拔地而起之后，大多数城市的经济却迟迟跟不上。
尤其是最近几年，整体经济不好，加上互联网电商对实体经济的降维打击，导致大量商铺和写字楼空置，这种情况，在北京、深圳这种一线城市都屡见不鲜，更不要说是一些二三四线城市了。
这样下去不行啊，开放商的钱不是天上掉下来的，他们找银行借的钱得还，资金要周转才能活下去。
既然有这么多人口无处安家，写字楼空置率又高，那直接把写字楼装上卫生间，直接当住宅卖，不就解决问题了吗？
而且这还可以增加人气，有百利而无一害，何乐而不为呢？
这事对地方也没啥损失，他们增加税收，还能解决一些住房问题，可谓两全其美，于是就睁一只眼闭一只眼，任由公寓野蛮生长。
03
看起来公寓和住宅差不多，不就是个睡觉的地方吗？
睡哪里不是睡啊！
这样想，你就大错特错了。
公寓的坑，谁买谁知道，谁买谁后悔。
不信我们来看看。
不宜居住
公寓因为生来就不是为了居住的，自然就会有很多不方便。
公寓是商业用地，水电费、物业管理费都得按照商用标准，普遍比住宅费用高出一倍。
每月交水电费的时候，绝对让你痛彻心扉。
更坑的是，公寓不通燃气，也不让用明火，想做个饭，只能用电，不过用火和用电做出的菜，味道就差远了，做过菜的都懂的。
再说邻居，可能是做美容美发的，可能是练瑜伽的，可能是做按摩的，可能是修电脑的，搞不好是做电竞的，各种牛鬼蛇神都有，夜晚也不带消停的。
最让人崩溃的是电梯。
正常的住宅，通常一层就两三户，四户就算很多了，一部电梯也不会拥挤。
而公寓一般楼高比较高，而且都是些小户型，一层几十户，共用两三部电梯。
上班等电梯，等到你怀疑人生。
爬楼梯吧，太高；等电梯吧，时间掐不准，搞不好就错过了上班打卡时间。
政策限制
如果只是不宜居，咬咬牙也能接受，毕竟便宜还不限购。
但是政策限制，绝对是硬伤。
首先，公寓因为商住属性，无法落户，自然这个城市的所有福利，像医疗、孩子教育方面的权利，都无法享有。
住宅最大的用处之一，就是让你落户，享受这个城市的优质医疗、教育，而公寓连这种最基本的功能都没有。
说白了，你只是买了一个睡觉的地方。
其次，普通住宅有70年产权，但是公寓只有40年产权，虽说到期会自动续租，但究竟怎么落地，还没有定数。
在贷款方面，公寓限制更严格。普通住宅最多贷70%，最长贷30年，而公寓最多只能贷50%，最长贷十年，贷款利率还会上浮。
假如你有100万，去买住宅，能买到333万的住宅，贷款30年，等额本息每月还款12366元。
如果去买公寓，只能买到200万的公寓，贷款10年，利率上浮10%，等额本息每月还款10798元。
很多人之所以买房就是因为自带杠杆，但是买公寓能撬动的杠杆空间太小，完全失去了这方面的投资价值。
另外，买住宅可以用公积金贷款，而买公寓只能用商贷，利息高了不止一点。
最后，公寓的交易税费，又是一个大坑。
如果是买新公寓还好，需要缴纳3%的契税，比住宅的1%高2个百分点。200万元总价的房子，多交4万契税。
如果是二手公寓，税费就很恐怖了。
具体如下：
粗略计算下来，如果你打算卖掉公寓，交易一次的税费估计就占到了增值部分的一半以上。
你100万买的公寓，10年之后，运气很好，找到了一个接盘侠，可以用200万总价卖出。
结果上涨的100万中，有五六十万，全得上交国家。
最后一算，年化收益4%，还是单利计算。
再算上你这些年的装修费用、物业费用、贷款利息、买房中介费，几乎可以把增值部分吃光。
结果这些年，你就买了个寂寞。
这还是运气好的，如果运气不好，就会碰到买公寓最常见，也是最棘手的一个问题：
流动性差
看完上面说的问题，说公寓是个烫手的山芋，相信你不会反对。
既然是个烫手的山芋，但凡脑袋灵光一点的人，都不会买。
况且真要买，人家直接买新公寓就好了，全新的，税率还低，不香吗？为啥要接你的盘呢？
而且目前各大城市的公寓，基本都是供给远大于需求的。
比如成都的公寓库存，够卖5年，郑州的够卖8年，这还是在一套都不新增的情况下。
除非你降价，但是降价之后，再除去交易税费，你还有的赚吗？
最后能够顺利把公寓卖出去的，已经属于运气爆棚，祖坟冒烟那种，跟A股打新中签差不多。
剩下的，想甩都甩不掉，只能烂在手里。
正因为公寓有这样那样的问题，所以价格涨起来也是拖泥带水，一点都不干脆。
很可能住宅涨了两倍，公寓才涨50%，咬牙降价卖出，到手基本没得赚了。
公寓，就是投资小白的坟墓，早已尸骨累累。
到头来，公寓既没有居住属性，也没有投资属性，还甩都甩不掉。
真就是买了个睡觉的地方，证明这个城市里有一栋你的房子，安慰一下自己漂泊的心灵。
如果你真的只想买个住的地方，不喜欢做饭，以后也不打算换房，没有投资需求，没有落户和孩子上学的需求，那公寓确实是个不错的选择。
除此之外，强烈不建议买公寓。
投资买房，请记住一句话：
限购越严，越难买的，越值得买；购买无门槛，中介天天推销的，往往没有多大的投资价值。
