尽管房地产面临政策调控，但越来越多的产业基金和股权投资机构仍在积极捕捉新基建和新型城镇化的投资机会。
近日，平安银行与中国人民大学联合编制的《平安地产金融白皮书2021》显示，随着国家加快推进新基建投资发展战略，越来越多的产业基金正在积极捕捉新基建带来的新型城镇化综合试验区投资机会。
比如今年西部控股集团引入保险和社会资本，发起设立65亿元新基建基金，参与投资建设天津蓟州新城示范小镇项目，主要用于安置房建设、新区土地整理、基础设施建设等。目前，这只新基建基金的存续期暂定为15年，预期年化收益率约为10%。
在业内人士看来，新基建产业基金的兴起很大程度上源于国家相关部门对房地产企业债务融资的严格监管，——现行监管政策的三道红线严格控制了房地产企业的杠杆率，极大地制约了房地产企业的债务融资。因此，越来越多的产业基金增加了对房地产项目的股权投资，这不仅有助于企业调整资本结构，也为房地产企业带来了必要的项目开发资金。
“我们的研究发现，基于现有商业地产在新基建和新型城镇化进程中的二次开发，产业基金也有很大的资本运作空间。”一家大型股权投资基金旗下夹层投资基金的负责人告诉记者。比如，不少股权投资机构开始成立夹层投资型产业基金，将投资触角延伸到国内一线城市中心区已有的商业地产项目，通过低价收购、引入管理团队等方式升级商业地产设施和服务，提升此类商业地产的估值和发展前景。一旦这些商业地产重新获得大量的租金收入和商业价值，就会通过开展类似REITS的资产运营，实现项目的盈利退出。
“有人认为很多一线城市的商业地产项目估值偏高，但这些股权投资机构对此有不同看法。通过当地政府对当地新型城镇化发展的规划，当地人口红利再次到来，经济持续复苏，这些存量商业地产可以通过升级带来新的商业价值。”他指出。目前很多夹层投资型产业基金通过对这些现有商业地产进行改造升级，可以获得6%左右的年化经营回报，这还不包括项目估值提升带来的超额回报。
《平安地产金融白皮书2021》也表明，创投机构对众创空间和孵化器的股权投资日益增加。目前这类创意空间和孵化器主要集中在珠三角、长三角等成熟都市圈，以及创新创业活跃区域。
在很多创投机构看来，通过安排投资空间和孵化器，一方面可以更快地抓住高投资潜力的高科技初创企业，另一方面可以为初创企业提供融资、路演、技术、运营等一站式服务，帮助企业更好地成长。
“事实上，如果众创空间运营良好，产生良好的业绩，未来也将有上市前景，这也是创投机构看重的额外投资回报。”一家参与众创空间股权投资的风险投资机构的投资总监指出。
值得注意的是，在产业基金积极为新基建、新城镇化部署投资机会的同时，传统银行机构也在整合自身优质资源，为资本运营提供一套金融服务，帮助房企和各类投资机构更好地部署这片新的投资蓝海。
平安银行行长助理张朝晖告诉记者
