对于那些资金不是特别充裕的人来说，如果他们投资房地产，他们就无法绕开公寓。
甚至在很多人眼里，公寓便宜又好用，在，哪怕单价高一点，总价却相对“便宜”，就这样很多人入了“坑”。.位置一般都很好
为什么用“坑”来形容？
因为大多数人都是用住宅的思维套用公寓,一个特殊的房产，一旦申请，那就是个坑。
当然，今天的主题不是无脑，只是想为一些有个人见解的人跳出这个坑。
公寓跳坑有一个核心原则：
即买即用！
公寓是住宅产品的一种，与住宅产品有明显的区别。
就独居而言，公寓面积小，虽然也能打造出功能齐全的住宅，但还是牺牲了一些功能性和舒适性。
益阳的公寓又有40产权与70年产权之分：
在40年产权公寓为商业用地,商业水电的生活成本略高于纯住宅。同时不能落户，不能与户籍捆绑享受城市区位红利。
40年产权公寓的优势是不影响二套房的购买，不需要考虑二套房的高首付和高利率。
70年产权公寓为住宅用地
事实上，这是一个纯粹的房子。虽然可以应用住房投资的思想，但它影响了第二套改善住房的购买。当时很多年轻人买公寓都没有考虑那么多，但是结婚生子之后才发现买第二套改善的房子。
第二套房的首付与贷款利率非常高。
也有很多人不在乎二套房的规则，只是单纯的想享受70年产权公寓的区位福利，比如益阳的桃花源公寓，有70年产权，既在市中心，也在桃花轮小学。
但是如果考虑学区的话，一定要明确益阳学区的划分和当地学校的录取条件。有些情况下，上当地学校不一定要买房，还需要提供相关的户籍证明、入住时间等要求，具体细节还要咨询当地学校。
这些都不能说是坑。
充其量，这是一个差异。
最大的问题是，40年产权的公寓作为商业用地，它的投资回报远不如住宅来得“没有技术含量”。
买房，众所周知，即使自住者多多少少考虑了升值空间。
几年后，如果你什么都没做，你可能会被提升。
卖了，为了安全放下袋子。
而交易成本较高的公寓，在现售方面完全不如房子。
在某些情况下，即使公寓升值，你也只能获得少量利润，或者你甚至可能赚不到任何钱，因为你必须面对高额的税收成本。
所以建议短期投资不要考虑公寓。
公寓的最大收益，来源于租赁，长时间稳定收益！
这就是前面提到的即买即用！。
未来再好的地段看起来都是空的，益阳短时间内很难有好的市场。
如果你考虑投资公寓，你必须要求所有的好处都能立即实现。
简单来说，就是有大量的租赁需求。.
其实不仅仅是买房的人用错误的思维看待公寓，还有一些开发商不够强势。
比如在郊区开发公寓产品，就很不靠谱。
他们根本不了解公寓的价值。
一个区域的潜力哪怕被吹上天，住宅可以等5年，公寓等的起吗？
e/pgc-image/5b41ca5a0b2f4421beefab8046ba4b64' />我们再来说说公寓租赁回报
公寓的回报率怎么算？
举例：如果公寓面积40平方，单价8000元/m，租金能达到1500元/月，投资回报率是1500*12/（40*8000）=5.6%，算上装修成本，投资回报率应该在4%-5%之间。
多少年又能够回本？
4%回报率需要25年，5%回报率需要20年，一套公寓20年回本，这还是最理想的状态，还得考虑是不是能够如预期一般租出去，市面上大部分公寓是无法达到这个水平的，甚至可以说只比余额宝高一点点（余额宝的年收益为3.73%）。
再加上公寓交易的高税费，重点税费如下：
营业税以及附加：{差价=（本次合同价-上次合同价）}*5.55%
土地增值税：{增值额=（本次卖出合同价-成本）}30%-50%
个人所得税：（本次合同价-成本-土地增值税）20%
有兴趣的朋友可以自己算算这个税费能吃掉多少溢价。
也就是说按照这种算法，不管怎么算公寓都是很难赚钱，但是也有很多方式能让公寓玩出花样来。例：
公寓能用来做酒店，酒店的价格回报率就高多了，运营得当的酒店式公寓能更快的回收成本，但考虑到出租率、装修费用、加盟成本、人工成本等，扣除这些能达到回报率6%-7%就已经非常优秀了，至于能不能做起来就有太多的因素，我们就不过多讨论。
所以对于个人投资来说，实在要投资房产，选择公寓时一定要慎重，尤其40年产权的公寓，住宅相对稳妥一些，对于资本家来说可以随意。
最后，益阳的外来人口还是有限，除了某几个点拥有大量的租赁人群，其他地方还需自行斟酌。公寓也不是洪水猛兽，尽量挑选地段位置极佳，周边拥有大量租赁人群的公寓。
