| PART 1 |
“9.4新政”后，提高家庭购房难度更大。
最近由于市场上的红盘和粉盘数量不多，但由于结算门槛宽松，摇号人数日益增长，加上新政加码的传闻和二手卖空市场的影响，“上车”的市场心态更加迫切，第二套改善家庭被迫陷入“红盘摇不动，粉盘摇不动，二手价格天天涨”的尴尬境地，进退两难。
毫无疑问，今天的市场处于牛市，但在牛市期间，摇号摇号“创新”的需求伴随着大量资金同步流入市场，推高了一些相对优质板块的二手房价格。在新房市场屡遭失败的改善型家庭，如果转向这部分二手市场，也将面临被高接管的风险。
从天而降、高位接管市场的风险阴影，总是伴随着两套改善型家庭。
牛市下，第二次改善呢？
| PART 2 |
难上加难：预算有限，只能参摇均价35000元/以下楼盘
预算有限，只能承担两套平均房价在35000元/m2以下，总价在400万元以下的房产改善，是目前市场最无奈的。
他们说更难也不为过。
根据新政，如果这个价格区间内的房产不被认定为红盘，只有30%的房子是向两套改善型家庭倾斜的；如果被认定为红盘，比例会降到0，直接踢出第二套改进，失去抽奖资格。
这两套改善都没有资格摇红盘，摆在他们面前的只有两条路：摇粉盘或者接手二手房。
两条路都是曲折的。
摇锅，性价比更高的锅胜率持续下降，不容易摇。
这类粉盘的采购预算基本在400万左右。选新房，包括市北东、宁威地产、萧山科技城地产、萧山南站、南沃城、智能网谷周边地产、理想产品、东湖新城地产、锦上兰、金沙湖、祥生兴合产及崇贤板块杭州青城、云景、转塘地铁项目等。
转到二手房，但如果选择买增长和配套相对较好的地段，比如良渚、仙林、苟庄等，必然要高水平接手。
所以，资金有限的两套家装，是今天牛市最难的。
文
有个叔叔背景的粉丝在城西工作，预算只有400万。“9.4新政”后，他失去了摇号红盘的资格。但由于资金有限，粉盘选择不多，他反复摇号，摇不动，陷入焦虑。
另一位粉丝相对幸运。他打算以300万元的置换预算，出售长木板块金地绿地的一套房子。不久前，他震动了宁威板块的月如美女。
对于这两个资金有限的改善型家庭来说，如果不急着购买入住，相对理想的选择是继续摇号粉盘，拉长摇号周期，赢得中标机会。
市北东是目前比较好的选择，限价37500元/m 。目前仍有前景和上升的阴云可供选择，但胜率将继续下降。
萧山科技城暂时供不应求，后续可以期待前湾四期；
宁威板块也是不错的选择。宋梅市、月如梅井、大济昆、梅竹，板块最薄弱的青海，有4个项目，中标率比较高，但也在逐渐减少。
江南的其他选择更远，包括南站、南沃、新塘、新街。除了彩虹天空城成功率低，其他选项的成功率都可以接受。
江北的主力之一就是围绕智能网谷，包括华丰的春云景观；李景辉净月府，智网谷核心；还有后续的能源项目
预算两三百万，也建议时间充裕时继续“创新”，可以关注东湖新城的小户型、塘栖、平遥、南部新城、南站等板块。
萧山科技城效果图
| PART 3 |
预算五六百万的两套改善型家庭，似乎比《案例一》中的两套改善型家庭面临更多的选择，但也是左右为难。
在新房的选择上，有这种预算的两套改善型家庭，已经可以从亚运村、星翠兰亭三个项目入手；钱江世纪城嘉品和君品；沈春月杭宁府；祥符王林府、大运桥西府；上下两难：预算五六百万，选择非常纠结惠山芒星；河珊瑚世纪，云环境；河畔冯丹四季；优质热门板块如蒲圻塘峪湾等。这些板块的胜率也在持续下降。乍一看，它们都不容易动摇。
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▲钱江世纪城
摇中已经很难，更无奈的是光中签不顶用，因为预算普遍只能买到小户型，所以最好还要中签序号靠前，才有可能最终挑选到小户型。
要中签，还要序号靠前，在今天的市场热度下有多难，可想而知。
选择价格低一档次的新房，虽然可选户型范围扩大，摇号机会增多，但价格降低伴随板块成长性的折损，多少会因此心有不甘和遗憾。
选择二手房也会面临类似问题，二手价格毕竟远远高于新房，性价比相较新房差太多。
这种情况下，二套改善家庭基本都会因为不甘心而继续摇号打新。
如果手上现有资产较优质，仍具备较好的增值保值性，选择会更纠结些，因为抛售后再置换到同等优质资产的概率不高。
考虑到新房限价趋严，后续供应虽不多但依然会有的，加上高价盘中签率总体尚可的情况下，这类二套改善家庭，耐住性子，慢慢摇就是了。
| PART 4 |
知难而进：二套资金充裕，高达800万及以上
能筹集到800万及以上购房资金，这类二套家庭无疑是二套改善人群里最幸福的一类人。
他们的新盘选择面非常广，且能摇的都是未来科技城、蒋村、申花、望江、江河汇、亚运村等城市核心红利板块。
▲江河汇效果图
这类家庭的摇号路径也很简单，资金预算足够的情况下，优先选择望江、江河汇、亚运村、钱江世纪城、晓月澄庐等成长性更突出的板块的楼盘。
这类二套改善家庭，原则上不建议高价入手二手房，因为他们的新房选择太“香”了，值得赌一把新房中签。
这类家庭，耐住性子，慢慢摇就是了。
| PART 5 |
知难而退：二套改善和学区结合
既想要改善，又想要学区的二套家庭，如果参与“打新”，面临最大的问题是选择余地太小。
带学区优势的新房选择不多，包括杭源里、珊瑚世纪、祥生云境、江河鸣翠、中国府、中冶锦绣公馆、中冶锦绣华府。选择少不说，这些新盘的中签率都偏低。
新盘摇中难度颇高的情况下，如果学区需求紧急，手上只有一张二套房票的，只能接盘二手房。
房叔后台一位孩子妈妈就面临这样的选择困难。这位妈妈的生活工作圈在城西，倾向摇号带求是二小的新房珊瑚世纪、祥生云境，也可以拔高预算努力够一下中国府。但新房中签率低，如果万一摇不中，是该摇号其他带学区利好的新房，还是高价买入城西二手学区？
对她遇到的问题，最好的情况是摇中新房，那么增值、改善、学区三类需求一并解决；
但是在新房选择摇号余地太小，又被二手逼空行情逼得彻夜难眠的情况下，早日入手学区房，或许也是被逼无奈的选择了。
这类家庭，如果能有多一张房票的余地，在2021年1月份政策面没有变化的情况下，更建议尽早入手二手学区房。
同时用剩余资金博取类似亚运村这样的高性价比项目投资，方是上策。
尽管不能一次性解决需求，但是至少能在解决学区诉求的情况下，为后续置换奠定一个良好的基础。
哪怕暂时在学校附近先租房解决居住品质问题，也是无奈了。
| PART 6 |
无可否认，今天的市场、政策环境对二套改善家庭较残酷。二套改善换房，比以往任何时候都要揪心、忐忑。
逼空行情恶浪裹挟下，他们脚下的出路也只有两条：赌运气“打新”，摇中优质新房项目，或者高位接盘二手房。
所幸的是，牛年来了！祝福失利2020年的二套改善家庭，能在2021年牛气满满、心想事成。
-END-
文 /豆豆豆豆泡 编辑 /豆豆豆豆泡
