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正文|摩根士丹利金融
另一家老牌房企计划退出开发商团队。
12月2日，贵州地产公司中天金融(000540。深交所)宣布，拟以89亿元转让价格将中天城头100%股权转让给嘉源集团和上海钟洁。
但在8月底出炉的中天城头从中天金融向嘉源集团的转让方案中，中天城头100%股权的交易价格为180亿元。也就是说，
仅仅三个月时间，中天城投售价缩水了一半以上。
交易“半价”的主要原因是买方要求清理中天城头和中天金融的未结算余额。截至8月底，中天城头已收到中天金融83.2亿元的非经营性交易。这笔钱转移后，中天城头的价值自然下降了。
# #豪赌金融
中天金融是贵州首家上市公司，也是贵州最大的民营企业之一。它的创始人是罗玉平，一位著名的贵州富翁。以房地产起家的罗玉平，曾因“持有贵阳一半的房地产开发项目”而被称为“罗半城”。
随着贵州省提出“引金入黔”战略，中天金融作为当地最大的民营企业，也开始推进金融业布局。2015年9月，通过公开招标，中天金融获得合资投资银行海基证券(现中天郭芙证券)的绝对控制权；同年，中天金融收购中融人寿20%股权，成为并列第一大股东；随后，中天金融发起成立华宇再保险和百安互联网保险，但这两家保险公司尚未成立，中天金融的保险业务主要依托中融人寿。
银行业方面，中天金融持有贵阳银行2.42%的股份，另一家罗玉平控股的金诗琪控股也持有贵阳银行4200万股流通股，位列前十大流通股股东。
此外，中天金融还涉足普惠金融中的服务业务，中天城头(贵州)普惠金融服务有限公司成立于2015年。
中天金融在金融领域最重磅的投资，还是其收购华夏人寿的计划。这项进行了四年计划，也是其最终放弃房地产业务的导火索。
2017年11月，中天金融宣布拟以310亿元收购中国人寿21%-25%股权，并支付了高达70亿元的定金。但随着金融监管机构宣布收购中国人寿，收购中天金融一事一直悬而未决，最终方案尚未形成。
2018年3月，为了拿下华夏人寿的股权，中天金融首次剥离中天城头，以246亿元的价格转让给罗玉平控股的金诗琪控股。然而，中国人寿的收购迟迟未果，但这场“左手翻右手”的大戏却让上市公司失去了业绩的“支柱”。年底，中天城头再次回归上市体系。
今年8月，中天金融再次将中天城摆上货架，收购方为沈天庆(又名沈宇星)的嘉园集团。当时交易对价约180亿元，较两年前减少66亿元。但交易最终没有完成。
最新一次出售，中天城头再次降价，转让价格仅为89亿元。
虽然中天城还在中天金融，但一些房地产项目已经转手。2020年2月，中天城头打造的贵州文化广场滨江地块被中国信达接手。项目位于贵阳市南明区，规模29.83万平方米。
如果说2018年底，中天金融为了“生存”而收回房地产业务，现在也是为了“生存”而出售房地产业务。
最近几年，罗玉平已经逐渐将上市公司重心放在金融领域，但金融转型没能拉动中天金融业绩增长。
2017年以来，中天金融净利润持续下滑，今年转为亏损。前三季度营收232亿，同比增长11.2%；母亲净亏损8.7亿。
同时，中天金融的债务压力越来越大。2017年至2020年，中天金融的资产负债率一直高达80%以上。
截至三季末，中天金融有息负债374.7亿，其中短债271.5亿，在手货币资金仅有28.2亿，覆盖短债还有很大缺口。
此外，中天金融还有81.5亿债券需要支付，其中24.5亿将于明年8月到期。
这也解释了为什么中天金融积极销售房地产业务
今年上半年，中天金融的利息收入、保费收入、手续费及佣金分别为5700万、120.6亿、4.5亿。此外，金融业务投资收益达到11.8亿，金融业务公允价值变动达到9.83亿。也就是说，金融业务整体实现营收147.3亿，占总营收的75%。
# #佳源能吃得下吗？
中天城头的新买家是嘉源集团和上海钟洁有限合伙企业。其中，嘉元集团早在8月份就已经看中了中天城头的资产，但其“吃”中天城头的能力却遭到外界质疑。
佳源集团是一家总部位于浙江嘉兴的房地产公司。实际控制人为沈天庆，现年62岁。值得一提的是，
“佳源系”其实有两家房企，一个是本次的收购方佳源集团，还有一个是港股上市公司佳
源国际控股（2768.HK）。其中佳源集团由沈天晴直接持股98.83%，佳源国际由沈天晴直接间接持股74.93%股权，两家房企虽然都是沈天晴实控，但并不是从属关系，而是双轨并行。佳源集团的房地产项目主要集中在浙江、安徽、北京、天津、山东和重庆等省市，而佳源国际的业务集中在江苏、上海、新疆及东南亚等地，佳源国际进驻的区域佳源集团不会进入。
作为重资产的房企，佳源集团的债务压力也不容小觑。
截至三季末，佳源集团有息负债达到188.94亿，其中短债38.6亿，而在手的货币资金仅有45.4亿。
这种情况下，佳源集团要从哪里凑出90亿完成收购呢？
本次拉来的新买家上海杰忠，或许是问题解决的关键。上海杰忠成立于今年4月，目前并未展业，显然为收购而来。其股东都来自浙江，包括佳源集团，仁和智本及子公司杭州仁和，以及德丰科创集团。值得一提的是，德丰科创集团创始人赵建忠曾是佳源集团高管。
目前，上海杰忠已召开合伙人会议，同意根据本次交易价款的实际付款进度及融资需要，将上海杰忠的注册资金由9亿元增加至不超过45亿元。
本次交易被看作是浙江企业抱团进入贵阳。在强省会战略的推动下，贵阳市具有可持续的发展潜力，且相比房企激战地区更具性价比。
佳源集团9月曾表示， 收购中天城投主要是看中其在贵阳市有丰富的低成本土储。
中天城投主要项目集中在贵阳、遵义、泸州三个城市，其中贵阳最多，剩余可开发面积1601.5万平方米。
2019年沈天晴为佳源系提出了千亿计划，但房地产行业的整体下行，让这一目标至今未能实现。今年前10个月，佳源国际实现合约销售额302亿，距离全年405亿元的销售目标还有百亿距离，距离千亿更是道阻且长。
不过佳源集团收购中天城投后，可能让佳源系的千亿梦更快实现。 沈天晴曾表示，佳源系地产板块约有六成在其私人名下，愿意这些资产未来逐步注入到上市公司。
若此次佳源集团收购中天城投最终落地，不排除沈天晴未来将其注入佳源国际的可能。
