我是成,叔.在成.有多年的房地产研究和投资经验，长期关注成的房地产信息。我熟悉住房政策、住房战略和学区住房信息。欢迎关注和交流。
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1.提问：你好，说房,成.目前有一笔资金投资房地产。如果选择住房贷款抵押，有两种还款方式：等额本息和平均资本。哪个更合适？如果资金充裕，住房贷款是按期还还是提前还？
叔成:
你好，住房贷款是30年等额本息。等额本息就是每月还款额相同，30年期房贷的前三分之一是付利息；平均资本是指每个月的本金偿还额。这样，由于前期贷款金额大，利息多，还款压力会更大。买房不建议提前还款。我们应该尽可能多地使用贷款，并按期偿还。通货膨胀后期，债务压力会越来越小，资产价格会越来越高，收益会更高。而且现在贷款受限，贷款资格珍贵，建议不要提前还款浪费贷款资格。
2.问：你好，叔,成.最近叔的住房贷款有什么新趋势吗？贷款审查变得更严格了吗？如果你没有资格买房，亲戚代为买房是否可行？首付门槛会更高吗？经过一轮调控，成楼市将如何发展？未来房价会下跌吗？
成成:
你好，最近很多银行开始严查贷款人首付来源，规定借款人要提供近半年的首付来源，要核实为家族式资金，防止一些有钱但不合格的人过度借自己的名义代持。半年前，首付资金80%直接符合借款条件，部分首付在过去半年内转移，需要核实为合理收入。如果直系亲属入住，还需要提供亲属流水并核实。首付来自借钱、交钱过桥、向别人借钱。禁止入内。提交贷款合规链接时，需要再次核实借款人的家庭信用信息。如果有新的消费贷款或信用卡分期业务，需要提前结算后才能发放。
此外，注意贷款比例的调整，这很可能会影响到一些群体，比如向朋友和非直系亲属借钱买房的人，用名字炒房的人，抱团买房的人，还有一些刚换了房子的人。预计叔's楼市未来不会大幅上涨或下跌。调控是为了稳定房价，不会让房价大幅下跌。
3.提问：你好，已婚的成,成,叔,工作比较稳定，年收入25万元左右。现在，有一套房自住，孩子要上小学了。考虑到学区，我想卖掉这套房来置换一个学区，总预算超百万。你想买金牛北新城还是新都区？有没有合适的房产推荐？
成成:
你好，大约100万。
的预算买好的学区房，可以选择不多，可以稍微把预算在提高一下，新都和北部新城建议选择后者，北部新城属于金牛区，教育资源与5+2区域同步，教育质量也不差。此外还有青羊二区、锦江二区的学区房标间挂户，兼顾学区和住房的如三圣乡，在二手房里选择性较大。成都各区域性价比高的学区房，关注知识星球内部分享。4.提问：成叔，你好，坐标成都，成都现在新房行情上涨，二手房市场成交量不大，请问现在二手房可以买入吗？想买一套二手改善房自住，是选择天府新区还是高新南呢？二手房市场下半年会不会回暖？
成叔：
你好，自20年11月成都“无房家庭优先”的政策出台后，许多摇不到号的普通购房者转向二手市场，导致二手房价格猛涨。领涨的是高新南金融城板块，挂牌价、成交价、成交量都非常可观。房价的上涨也改变了一些业主的心态，比以往更加惜售。天府新区的新盘也基本上都要摇号，房价上涨飞快。而且目前成都银行对首付款来源核查非常严格，以调控房价。如果买自住的二手房，建议优先选择更为成熟的高新南。
市场之后是会回暖的，因为很多刚改抢不到新房，这部分需求就只能转向二手市场。
建议可以在市场冷淡期就逆势买房。成都投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。
5.提问：成叔，你好，成都一家三口人，目前有一套房子自住，每月还贷1.5千左右，目前手里有现在30万左右，家庭收入不够稳定，打算置换一套套三，请问现在可以考虑换房吗？还是有别的方案？
成叔：
你好，如果目前你们这套自住房通勤方便，工作轻松便于照顾家庭，已经减少了很多时间成本，而且现在月供仅1.5千，压力小，可以将这套房留在未来做投资。另外，现金流30万确实不多，而且孩子年龄小，另一半收入不稳定，甚至需要垫款，日常开销可能较大，如果全部用于置换，会给家庭带来一定风险。建议等待家庭收入更稳定、资金更多时再买一个改善。成都买房投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享。
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买房是普通人最重要的投资行为之一，由于房产兼具居住、投资、融资和学区等功能，购房者需要做好充足的准备，才有可能在有限的房票及购房次数下获得较大的投资收益。
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