智通财经APP获悉，郭盛证券发布研究报告称，招商蛇口(001979。SZ)首次获得“买入”评级，公司2021年三季度末预收款为1741.8亿元，可覆盖2020年结转收入的1.5倍，业绩增长有保障。预计2021-23年收入为1531.8/1782.4/2003。归属于母公司的净利润为13.34/15.17/174亿元，22年目标市值为1225.5亿元。
国盛证券主要观点如下：
深耕地产行业四十余年，2015年重组上市以来实现规模快速扩张。
是招商局唯一的房地产上市平台。其主营业务包括园区开发运营、社区开发运营、邮轮产业建设运营。2020年营收将分别为78.1%、21.8%和0.1%。2021年，Q1三公司分别实现营收817.6亿元和净利润63.5亿元，CAGR 16-20年分别为19.5%和5.2%。2016-2020年，公司销售额从1000亿增长到3000亿，CAGR达到39.2%，行业排名从第15位上升到第10位。2021年前三季度，公司实现销售额2409.6亿元，同比增长26.7%，行业排名上升至第7位。随着行业集中度的提高，预计公司市场份额将进一步提升。
开发优势：拿地积极且渠道多元，土储丰厚，深耕核心都市圈。
公司通过产城联动、港城联动、并购、城市更新等多元化方式积极扩大储备。2021年前三季度征地金额1549.3亿元，同比增长62.2%，面积口径和金额口径的投销比分别为104.1%和64.3%。截至2020年，公司土地总储量超过4300万立方米，按2020年销售均价计算的货值约9600亿元，可覆盖2020年销售额的3.5倍。公司采取城市深耕战略，聚焦高能城市，可提供良好的供需环境。2021年，一二线新增土储占比77.5%。考虑到公司2021年可销售资源丰富(5300亿元)且比例均衡，预计将达到3300亿元的销售目标。
多元业务优势：“前港-中区-后城”的综合发展模式。
这种模式的核心在于以港口为切入点，以园区为载体，支持城市发展，通过港区与城市的融合，促进不同业务板块的联动发展。在这种模式下，公司主要将业务分为五大类：摇钱树业务(物业销售)、成长型业务(工业园区和集中业务)、机会型业务(酒店、公寓、写字楼)、平台型业务(招商局凑数)和创新型业务(邮轮等)。).其中，持有物业是公司近年来的主要实力。该公司计划到2025年实现100个购物中心和100亿元的控股物业收入，这相当于CAGR五年收入的25%左右。
财务优势：利润率存在改善空间，负债率和融资成本位于行业低位。
由于17、18年收购的低毛利项目集中结算，公司近两年毛利率下降幅度明显大于行业，加之积极计算大量存货跌价准备，预计公司后续毛利率下行压力相对较小。公司的三条红线指标已经在绿档很久了。截至2021年中期，公司净负债率为34.7%，预付资产负债率为60.3%，现金短期负债率为1.4，负债率在主流房企中处于较低水平。公司综合融资成本4.6%，融资余额1702.9亿元，信托等非标融资仅占3.5%，银行贷款占51%，融资结构优。
风险提示：'s持有房产的收入低于预期；物业销售增长不及预期；毛利率降幅超预期；密钥可能有错误。
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