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第二节 正确理解运营管理
一、运营和运营管理
运营——创造和提供产品和服务的过程
它是根据特定的要求将投入资源(生产要素)转化为产出(产品和服务)的过程。因此，它是所有组织最基本的职能之一。
运营运营管理公司的管理层
正是各种系统的设计、运行和改进创造并提供了公司的基本资产、产品和服务。
___ 《Operations Management for Competitive Advantage》(即企业价值链各系统的设计、运行和改进)
二，运营房地产企业的管理
房地产企业二、房地产企业运营把项目开发作为创造和提供产品和服务的过程。
运营房地产企业管理是对房地产企业持续项目开发的各个系统的设计、运行、评价和改进。
第三节房地产运营管理组织形式
一、运营管理机构行业现状
2005年，运营管理中心的职能进行了调整。
2006年，运营管理部成立。
2007年，运营管理部成立。
2009年，运营管理部成立。
二、运营管理的组织平台
1.投资导向的运营平台
2.监控运营平台
3.运行中的运营平台
第四节房地产运营管理的主要工作
一、房地产运营管理的主要职能
提出内部管理机构和岗位设置方案。
组织制定公司的业务规范和业务流程。
确定每个管理级别的权限。
组织制定公司年度、半年度、季度、月度工作计划。
确定并分解年度业务指标。
协调公司整体预算的制定。
协调各部门之间的工作关系。
主持日常运营会议，跟踪、检查和协调各职能部门的工作。
协调各部门绩效评估体系的建立，对各部门和主管进行评估。
项目关键节点统筹协调
项目的阶段性成果.
二、运营房地产管理职能的选择
经营计划管理
资金预算管理
投资决策管理
项目规划和总体规划
标准化流程管理
成果的阶段管理
关键节点协调
经营成果分析
运营绩效管理
会议平台管理
信息和知识管理
运营
第五节 房地产计划管理的六个基本过程
它是计划管理的首要功能，要求围绕企业既定的目标提前安排未来的活动。
程序管理
计划的形成：-提前控制
计划的跟踪和监控：-过程控制
计划的调整：――事后控制
二、项目计划管理的六个基本过程
1、活动定义
（确定为产生项目各种可交付成果而必须进行的具体计划活动（依据是WBS） 。）
2、活动排序
（识别与确定各计划活动之间的逻辑关系（依赖关系），来安排计划活动顺序。）
3、活动资源估算
（估算完成各计划活动所需资源的种类与数量。）
4、活动持续时间估算
（估算完成各计划活动所需工时单位数。）
5、制定计划表
（分析计划活动顺序、持续时间、资源要求，制定项目进度表。）
6、计划执行与控制
（控制项目进度表变更。）
第二章 房地产运营管理的基础 ―― 项目工作分解
第一节 项目项目工作分解结构定义
项目工作分解结构是项目团队为实现项目目标并并创造必要的可交付成果而执行的工作分解之后得到的一种的一种层次结构层次结构。每下降一个层次意味着对项目工作更详尽的说明
第二节 房地产项目工作分解的原则
工作分解结构确定了项目整个范围；经分解的下一层次内容之和要100%反映上层的范围。
把项目可交付成果分成较小的、便于管理的工作和可交付成果，既不能太粗，也不能太细。
直至结构最底层的“工作细目”水平，可以可靠地估算费用和持续时间。
第三节 编制房地产开发各阶段工作分解结构
一、论证阶段工作分解
二、策划阶段工作分解
三、设计阶段工作分解
四、施工阶段工作分解
五、营销阶段工作分解
六、入住及维修阶段工作分解
第三章 编制房地产开发多层级计划
第一节 房地产开发资源策划
一、土地资源筹划
1、拿地筹划――资源盘点
2、项目规划――方案强排
二、项目开发现金流和资金平衡
1、单项目现金流分析与资金平衡
2、多项目现金流汇总与资金平衡
三、项目采购规划
四、项目人力资源规划
第二节 房地产开发标准周期
一、房地产开发标准工程周期
二、房地产开发标准设计周期
三、房地产开发标准预售工期
第三节 房地产开发多层级计划构成
第四节 计划编制的流程要求
一、计划编制的相关责任人
二、计划编制的时间要求
三、计划编制的沟通要求
四、计划的评审、审批与下达
第五节 计划编制的逻辑要求
一、建立如下的逻辑关系是计划成功的关键
二、准确表示逻辑关系的方法
充分考虑加入时间提前与滞后量的依赖关系，利用网络图的4种紧前关系，准确表达计划活动之间的逻辑关系。
（FS）完成对开始（FS+nd或FS-nd）
（FF）完成对完成（FF+nd或FF-nd）
（SS）开始对开始（SS+nd或SS-nd）
（SF）开始对完成（SF+nd或SF-nd）
S=Start=开始 ，F=Finish=结束
第六节 计划编制的模板要求
一、一级计划编制模板
二、二三级计划编制模板
第四章 房地产开发多层级计划要点分析
第一节 项目开发的纲领性计划：项目一级计划
一、项目一级计划的内容分析
1\. 法律手续关键节点
2\. 项目融资节点
3\. 项目专业管理监控点
4\. 协调各专业关系的关键点
5\. 销售回款节点
6\. 重大的费用节点
7\. 重要审批授权点
8\. 阶段成果完成节点
二、如何设定以下节点
1\. 公司总部控制的节点
2\. 区域公司控制的节点
3\. 城市公司控制的节点
第二节 开发各环节的有关专业计划内容要点分析
一、项目设计计划内容要点分析
二、项目报建计划内容要点分析
三、项目施工计划内容要点分析
四、项目采购计划内容要点分析
五、项目营销推广计划内容要点分析
六、项目售楼处与样板间实施计划内容要点分析
