蛇口是观点地产网的一个投资景点，没有三道红线的压力，在过去的一年里赢得了很多地块。在快速周转是焦点之一的华东地区，招商蛇口下了重注。
1月18日，杭州出让4宗商业用地，招商蛇口以总价49.31亿元、自持比例16%的价格，先后拿下杭州萧山两宗房屋，涉及总出让面积145.58亩，总建筑面积22.93万平方米。
这是招商蛇口2021年第一次在杭州拿地，背后是20万平方米的土地储备，或者说还是规模的需求。
值得注意的是，在过去的五年里，杭州是蛇口为数不多的从未停止征地的城市之一。同时，杭州也是招商蛇口近五年新增土地储备十强城市之一。
2020年，杭州将成为蛇口五大投资城市。
49.31亿+自持16%
“自持限价”成为杭州土地拍卖新常态，招商蛇口拿下的两栋萧山房源也不例外。
这两个宅地涉及总出让面积145.58亩，总建筑面积22.93万平方米，总起始价38亿元。其中，郑潇楚楚(2021)11号地块经39轮报价，最终以15.27亿元的上限价被招商蛇口拿下，楼面价15570元/平方米，溢价率29.75%，自持面积比例16%。
另一个是郑潇楚楚(2021)9号地块。经过16轮竞价，以34.04亿元的上限价格、25944元/平方米的楼面价、29.72%的溢价率、16%的自持面积竞得比例中标。
资料显示，萧山区新塘北单元XSCQ2502-06号郑潇储出(2021)11号地块出让面积44569平方米，容积率2.2，建筑面积98051平方米，起始价11.77亿元，起始楼面价12000元/平方米。
郑潇楚楚(2021)9号地块，名称为萧山市北单元XSCQ1308-R2-08地块(原E-11地块)，出让面积52487平方米，容积率2.5，建筑面积131217平方米，起拍价26.24亿元，起拍价2万元/平方米。
两个地块均位于地铁站附近，其中萧正初出(2021)11号地块靠近地铁5号线，距离张祥路地铁站仅0.7公里。郑潇楚楚(2021)9号地块紧邻地铁2号线、7号线(在建)，距离建设地铁1号线站仅0.6公里。
据市场分析，在郑潇储出(2021)11号、郑潇储出(2021)9号地块附近，近两年周边有7宗、14宗住宅用地供应，存量新增房源项目2个、8个，不缺绿城、龙湖等房企，具有一定的竞争压力。
招商蛇口之所以以这样的价格拿下两处宅地，是因为项目具有快速销售的特点，满足了高周转、快付款的需求。
可以参考的是，在郑潇楚楚(2021)9号地块、融信展望、保利齐超云上府附近的新入市待售楼盘中，最新一期开奖的中签率分别只有11%和25%，所有项目均在当天售罄。
上限价与快周转
就蛇口而言，杭州是布局的重点城市之一，在规模发展过程中发挥着重要作用。
据观点地产新媒体报道，2020年上半年，招商蛇口4个城市销售额均超过100亿元，其中就包括杭州。另外三个城市公司是上海、苏南和南京。
2015年至2020年，招商局蛇口新增土地储备面积超过百万平方米的城市有20个，分别是昆明、武汉、苏州、南京、成都、深圳、南通、杭州、上海、天津、广州、郑州、合肥、Xi安、佛山、东莞、大连、厦门、徐州、宁波。
其中，昆明、武汉、苏州、南京均在300万平方米以上；成都、深圳、南通、杭州、上海200多万平方米。
2020年杭州招商蛇口新增土地储备75.29万平方米，新增土地储备排名第四。排名靠前的是成都、合肥、太原，新增土储178.3万平方米、85.76万平方米、78.57万平方米
按键布局带来了不错的效果。虽然接近招商局蛇口的人士在接受观点地产新媒体采访时只表示没有统计城市公司的对外口径，但可以借鉴的数据是，在2020年底招商局杭州公司总经理的一次采访中透露，杭州公司2018年签约销售额超过100亿元，2019年超过200亿元，2020年超过300亿元。
市场数据显示，2020年，招商蛇口在杭项目如Park 1872的销售额超过21亿元，在塘栖的隋棠、永兰的房子总贡献业绩超过11亿元。与钟瑞合作打造的星空未来将实现销售额突破9亿元。
对销售贡献最大的项目位于萧山区，即文博花城项目，实现了每盘52亿元以上的销售业绩。
不过招商蛇口在这些板块的利润应该是比较薄的。从年报数据来看，华东和华南地区贡献了最高的销售规模和营收，但毛利率最低。2020年毛利率(不含营业税及附加费)分别为13.87%和13.54%，较上年同期下降16.66个百分点和9.01个百分点。
在接受观点地产新媒体采访时，杭州的市场人士也表示，限价自持的征地方式对于房企来说也是无奈之举。
“面对这样的政策和市场形势，他们也应该考虑生存。”此人说：“如果
果没有项目的话，品牌要受损失，融资渠道，合作伙伴，团队都会受到影响。”“很多房企都是无可奈何在拿地，大部分利润测算在5个点左右，甚至做好了不赚钱的准备。”该人士指出：“过去一年杭州有40%的楼盘流摇，对本地市场是否熟悉，决定了高周转是否有客户。”
“招商蛇口的团队目前都是本土的，是原来润和的团队，对本土很熟悉。”该人士表示。
据了解，2018年2月，招商蛇口以9亿元成功收购浙江润和房产集团有限公司100%股权及相关债务。彼时公告显示，该收购是持续落实集团外延式增长发展要求的重要举措，资产包收购后对招商蛇口未来2-3年的营业收入增长、行业排名提升具有重要贡献，有利于招商蛇口深耕浙江，有利于加强公司与地方国有企业在“美丽乡村”产业、特色小镇等领域的合作。
值得一提的是，招商蛇口也为杭州项目快速周转引入了关联方招商证券。在2020年与招商证券的四次关联交易中，为杭州公司引资就是其中一起，以不超5亿元的价格，将杭州招盈房地产开发有限公司24%的股权转让给招商证券。
彼时公告表示，通过转让项目公司股权引入合作方，有利于协调招商局集团内部优势资源，合理高效运作，优化公司资源配置，加速公司资金回笼，符合公司自身经营战略需要，有利于公司长期发展。
上述接近招商蛇口的人士表示，宅地客观来说，利润确实实现得快，不过招商蛇口的目标还是综合发展。
