这两天看了很多去年楼市的总结，尤其是数据，铺天盖地，让人眼花缭乱。还需要采取措施找出关键因素。
白仁老师一直说去年下半年是整个中国房地产行业的转折点，这是需要证明的。我们不妨用卓一的数据来分析一下。
自2016年以来，青岛楼市全年总销售板块六年保持在2400亿的神奇水平。2021年，应该是最后的2400亿，因为下半年，转折点已经到了。
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但7月份之后，下跌如火如荼，连续5个月下跌约1万套，留下明显的先涨后跌的大趋势。在上半年的基础上，全年总营业额保持不变。
超过14万套、1600万平、2400亿，和2020年基本持平，.轻微的增加
在今年的整体市场中，不可能有和去年上半年一样的表现，但更多的是去年下半年的表现。因此，6年2400亿的总销量很可能告别青岛，总销量会萎缩。
与2020-2021年各地区以下基本趋势相比，非常明显的是郊区在缩小，市区和远郊的表现在扩大。
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分析起来，主要有两个原因。几次加码后，城阳区的共有权政策遭遇补贴资金枯竭，其支撑作用大大降低。高新区住房紧缺，供应有限，减缓剩余别墅、学校都坑坑洼洼，要减缓。
加上名存实亡的共有权，今年城阳楼市的整体表现并不是很乐观。前两年每年不会再有2万台，很多价格要灵活处理。总的来说，高新区还是比较平静的，毕竟项目不多。
西海岸也是缩水百亿，总销售额从前年的750亿，降低到了650亿。
尤其是胶南楼市，压力更大。最可怕的是，土地供应依然无止境。虽然国外客户很多，但是对渠道的依赖是不可估量的。
一方面，更多的项目进入市场；一方面，总销量在萎缩。随着国外客户减少，销售放缓，价格战只能一轮接一轮。这不仅仅限于黄岛北部的胶南、新安，也不能幸免。
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说起即墨、胶州、平度、莱西的楼市，虽然内卷化严重，但表现其实是在增加的。还有即墨和莱西，都大幅增长。这是值得探讨的。
即墨与纪
众多楼盘价格灵活的局面下去化明显，所以总销售增长了近百亿，可谓惊人。当然，蓝谷还是比较难的，年初和一位营销总探讨时就说过，只能结硬寨，打死仗了。而胶州的量虽然大，实际上是典型的以价换量。换句话说，八月之后的胶州，实际上价格线已经崩盘了。这个其实早在预料之中――过去两年，一直在提醒，去胶州买房，一定要看完三十个盘。就是委婉的告诉你，迟早要崩盘的。
这不，伴随着机场就来了。因为价格低了，所以总销售没增加多少，但实际上也卖了不少房子。
随着胶州土地出让的大大减缓，市场在今年会缓和一些，但是总体上，还要靠低价来吸引客户。很多企业其实已经卸掉了价格的担子，压力不大了，反正没有利润了，赶紧卖完走人，就是解放了。
平度和莱西也很有意思，对比也是差距越来越小。因为平度去年几乎持平，而莱西业绩迅速放大。
平度总体上保持住了80亿的总盘子，但是上市数量越来越大，各个盘的压力也越来越大，今年搞不好会有企业扛不住，把价格线放一放。
而莱西总销售额增长四成，价格总体平稳，是比较健康的一种运作状态。今年的关键是，维持住这样的局面和规模。
所以，总结下来，会发现，2021年的青岛楼市，因为各种原因，市区和远郊区放大，近郊区缩水，让各个区域更加平衡。而今年的楼市，怕是总体上要缩小一下了，这当然会给各个区域都增加压力，行业拐点到来，总要有所体现的。
