沙坪坝井双新城规划图沙坪坝井口镇最新规划

上个月，沙滨路迎来了好消息：嘉陵江磁井段防洪护岸综合整治工程市政道路一期工程顺利竣工，二期工程预计年底竣工。未来从沙滨路到双北，不需要穿越拥堵的磁器口古镇，一条直线通向双北。

本项目井口、双北、磁器口有效串联，使双井新城能够吸收沙滨路和磁器口地区的配套效益。

然而，对于具有“自然选择之子”光环的双井新城来说，这还不够。

一、没热度、少关注

“双井新城”是从京口到双北的区域。其前身是特殊钢厂、嘉陵厂及其家族。近年来，已转型为“沙区副中心”，建立了双井新城，是沙区的“重点”板块。但矛盾的是，双井板块在主城的存在度很低，公众对它的关注度和讨论度也不高。

从数据中可以看出，近三年水井和翻倍的土地供应量非常有限，只有5例。卖地的可建量也相当局促，三年才17万平米左右。由于一级市场挤牙膏的土地供应，双井在商品房市场的音量太小。

以今年上半年为例。1-6月，双井商品房交易面积仅为16.4万平方米，供应面积仅为14.7万平方米。而它的兄弟板块西涌，则是双井的7.68倍和7.4倍。纵观整个主城，双井的交易面积连前20都不算。

土地拍卖很少，新房也很少，衡量市场热度也没有两个尺度。存在感低似乎情有可原。但是，无论资源还是配套设施，双一的这口井并没有输给西永！

1、约11.6公里嘉陵江岸线

两河四岸“延期开发”和“升级改造计划”一出台，大家都知道未来主城看河的房地产项目会越来越少，甚至可能越来越贵，为双井提供了坚实的政策基础，东临嘉陵江，滨江海岸线约11.6公里。

光是这种资源禀赋，是主城很多地段所没有的。

(双北桥)

2、位置四通八达

双井西临西部新城，东临江北的石马河和渝北的大竹林。未来将有五座桥梁连接江北区，包括高家花园桥、三峡广场石门桥、双北桥、大竹林桥(规划)、李佳桥(规划)等。轨道包括正在运行的1号线和计划中的13号线和15号线。离主城核心区的距离比西永和大学城更近更方便。

3、天选的“沙区副中心”

沙坪坝区，北面是嘉陵江和江北，渝北，东面是渝中和

384738469134">九龙坡，南边是大渡口的地盘，在老沙区早已饱和且拆不动的大前提下，只能往西走。而要选一个疏解和补充沙区CBD功能的副中心，井双是最好的选择。

中梁山将沙区分为东西两区，西永和大学城恰好在中梁山以西，被山脉阻隔，打通对外联系、削弱和主城核心区的距离感，也一直是两者努力攻克的“硬伤”。相比之下，位于中梁山以东、与老沙区连成一片、配套更成熟的井双，更适合作为“副中心”。

（井双片区看嘉陵江湾）

二、存在感低，怪谁

既然井双的底子比西永和大学城好，又是沙区副中心的“天选板块”，即便土拍少和新房少一定程度上阻碍其在楼市大刷存在感，但也不至于走入发展不温不火的冷清境地吧？看似不合理，内里却大有文章。

首先，成也交通、败也交通。井双的交通短板在于公共交通出行不便，再加上井双虽然在沙区的小地段不错，就大区位而言却是比较靠西偏北的尴尬。重庆九耀房地产营销顾问有限公司战略顾问部总监叶茂指出，“开车出门还算方便，但对轨道、公交通勤来说，则不算友好，跨区需要绕很大一圈。”这也就可以解释，为什么井双的地缘性强，是一个自成体系、自我消化的板块。

其次，产业支撑不足。井双的特钢厂和嘉陵厂关闭后，尽管井双后来新建了一个工业园区，但还是汽摩配套及加工类的第二产业，“这类已经走下坡路的产业对井双的经济的拉动效应有限。”叶茂说。

再者，拆迁成本高。现在井双一些楼盘实际上就占用了从前的厂区用地，叶茂透露，“但这些用地比较分散，很难形成聚集效应。而且，多为成片的6-8层的居民区，拆迁成本和拆迁投入是大问题。”

最后，扶持力度不够（这大概是最主要的原因）。实地探访井双后，我们才发现，井双的配套成熟度和丰富度虽然不低，但比较老旧。例如，商业目前仅能依赖一个浪升双城天街，品质有限。相较于西永，井双更需要的是城市更新而非城市新建。叶茂的观点也证实了这一点，“沙区发展受地貌限制是很大的，核心区土地分散，能够进行集中式规模开发的只有西永、大学城一带。所以，在前10年沙区政府花了大量精力去扶持那一带。而井双，却是近年来双碑大桥通车后，才有所动作。”