买房是人生大事，对于一个家庭来说是一笔巨大的开支。买房涉及的金额巨大，使得很多家庭无法一次性花掉这么多钱，必然会选择贷款的方式购买自己心仪的房子。如果签了购房合同，却无法做抵押，陷入困境的购房者如何解决困境？
陈先生就遇到了这样的困境，在签订购房合同之后，陈先生交付了30%的首付款，贷款却迟迟没有批复，陈先生这一等就是两年的时间，至今都还没有一个准确的消息。陈先生下一步该如何操作才能保障自己的权益呢？来自北京市盈科律师事务所的张运玲律师，将在节目中帮陈先生走出困境。
案例回顾
2017年2月28日，陈先生在香河买了一套房子。当时开发商提出只付30%首付，其他人可以去银行按揭。在销售人员的介绍下，陈先生当场支付了30%的首付款，直接到兴业银行售楼处现场申请贷款。当时在场的工作人员告诉陈先生，兴业银行将负责在一周内将房价的70%借给开发商。
陈先生以为自己很快就能拥有自己的房子，当天就与开发商签订了简单的认购合同。开发商表示，贷款下来后会和陈先生签订正式的商品房买卖合同。在这个阶段，陈先生等了两个多月。两个多月后，陈先生等着开发商的电话通知他，银行贷款还没还完。
得知银行贷款未获批准，陈先生感到有些失落。于是找开发商沟通，希望退还首付款，陈先生没有买房子。令陈先生意外的是，开发商并没有为自己办理退款手续，而是向陈先生承诺，由开发商负责另找银行为陈先生办理贷款手续。结果用了一年多的时间，直到今天，陈先生的贷款还没有还完。在此期间，陈先生与开发商签订了两份合同和一份补充协议。开发商的态度仍然让陈先生等待，但陈先生却为自己买房而烦恼。他不知道下一步该怎么做才能避免损失。让我们看看张云玲律师是如何在现场帮助陈先生摆脱困境的。
律师支招
首先，张云玲律师说，不同的情况处理方式不同。首先要看合同是否明确谁来承担违约责任。没有约定或者约定不明确的，按照以下方式处理：
1、开发商原因
如果银行因为开发商没有预售许可证，或者因为现有房屋不具备使用条件而拒绝批准贷款，买受人可以要求开发商退还首付款和定金。此外，可以要求开发商支付相应的利息损失。
2、购房者原因
如果银行因为买受人提供的信息不真实或者买受人信用记录不好而拒绝批准贷款，那么买受人就要承担违约责任，不仅首付款拿不到。甚至被要求赔偿。
3、非买卖双方原因
如果是因为政府的政策，或者银行的规定发生了变化，导致了购房
房者本应拿到的贷款不能实现的，那么购房者应与开发商协商。协商不成而合同上又没有约定的，在这种情况下，购房者是可以起诉并举证自己没有过错，而确实又无力购房，从而要求开发商返还首付及定金。根据相关规定以及商品房买卖合同的约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事、以及由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此，无论是审批未过、放款过慢、额度不足等哪项原因所造成的购房合同无法继续履行，对于购房者来说，首付都是可以退的。
在仔细查看了陈先生的合同之后，张运玲律师表示，在2017年5月20日，陈先生与开发商签订的不管是商品房预售合同也好，还是买卖合同也罢，实际上这个合同已经形成了。虽然第一份合同没有盖章，但是陈先生已经实际交付了首付款，对方也已经给陈先生开具了相应的收据，证明陈先生交付款项的义务已经完成了，那么这个合同从这个时候开始生效。但是后来又签订了第二份合同，这份合同，虽然当时没有盖章，但是后来公司也补盖了签章，这个合同最终也是有效的。这份合同从内容上看，实际上它只对贷款的银行进行了变更，也就开始是兴业银行，但是现在办理贷款的银行变成农业银行。那么在签这个合同的时候，开发商也预示到相应的风险，所以又跟陈先生签订了一个补充协议，在补充协议中给陈先生做出特别提示，也就是陈先生要承担自己贷款办理不下来的风险。
张运玲律师表示，开发商具有一定的专业性，在购房者选择贷款购房的时候，开发商应该知道购房者需要满足什么样的贷款条件，在陈先生买房之前，也就是3月份，廊坊地区出台了相关的购房政策，像陈先生这样的外来户在香河买房，首付款必须交到50%才有资格。但是在陈先生的合同中仍然约定是30%，那么我认为开发商存在一定的过错。所以从合同成立、生效、解除这几个角度来讲，我们可以选择诉讼的渠道来解决这个问题。
