三个维度 带你了解经营长租公寓和经营酒店的区别
2019年长租公寓行业发生一系列资本“雷霆”事件后，整个行业面临洗牌。因此，一些长租公寓投资者从另一面看火，想探索日租酒店行业的“秘密”。
本期，小王分享了长租公寓与酒店在服务、营销、行业属性等方面的差异。
酒店和长租公寓属于大住宿行业。酒店是日租的产品和服务，长租公寓是长租(6 -12个月)的产品和服务。一年一房一长租公寓，公寓需要服务1-3个客户；酒店需要服务300多个不同的客户，不同的客户呈现出多样化、差异化的需求。
酒店80%的客服时间为1 -2天，长租公寓的客服时间为6 -12个月。长租公寓的入住对象单一且固定，通常是客户本人，其他人很少。酒店客人经常有其他访客，可能需要为访客提供一些服务。长租公寓单个客户的服务难度高于酒店(高端酒店除外)。
酒店消费场景下，顾客具有即时消费和冲动消费的特征。与自己的住所相比，顾客更喜欢选择设计风格和服务体验不同的酒店。酒店经营者需要根据顾客的需求和消费特点不断创新和改革，以满足顾客的需求。
长租公寓的客户在价格和位置同等条件下，主要还是考虑产品的功能性（厨房、洗手间、阳台）、采光、楼层、隔音、面积等“刚性需求”.除了高端长租公寓客户，客户的需求主要是基础维护、收款和快递等。客户对服务和产品创新的要求较低，但客户基本和刚需的时效性较强。
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酒店的定价以天为单位，长租公寓的定价为月为单位。以一个月为单位来看，酒店有30次对同一产品的定价机会；相反，长租公寓1个月只有一次定位的机会。长租公寓一旦与客户签订了《租赁合同》，价格在合同期内不能改变；而酒店可以采取以天、小时的动态定价策略。动态定价，允许酒店营运商可以根据市场情况及时调整和优化，它只能影响到酒店当天的营收，长租公寓的定价能力会影响到整个月的营收。
客户在选择酒店时，由于入住日期短，对其日常生活的影响小，消费决策快。除了大订单外（长租、会务用房），很少甚至基本不需要跟单。而长租客户入住前，营运商需要线上和客户预约看房、带客人看房、沟通租期等较长和复杂的过程和时长。长租公寓的每笔订单的销售难度大于酒店。
长租公寓的住客，基于居家的消费场景，很少会额外产生除房租以外的其它消费。若长租公寓想要除房租以外的非房费收入，需要项目本身有充够的物理空间、营运商的社群活动的组织能力为前提。否则很难让租客为非房费卖单消费。
酒店住客常常会基于消费的便利性和及时性，会购买酒店客房的酒水和食品。酒店的这类非房费收入可以占酒店总营收的5%-15%不等。由此可见，由于消费场景不同，长租公寓的非房费收入的销售难度要大于酒店。
目前中档酒店平均单房的投资金额为8-12万，平均回报周期为3.5-4年。集中式的长租公寓平均单房的投资金额为5-8万，平均回报周期4-4.5年。
酒店需要《特种行业许可证》的资质要求，在消防、住客登记、安全管理等方面会比长租公寓的的管理难度大。
长租公寓属于民生工程，政府和国家随时有可能进行宏观政策的调整。2018年以前政府对长租公寓的政策是正向的政策支持和鼓励，但是2018年底，开始渐渐转向租客。而酒店已发展成熟，国家的政府主要体现在消防和其它方面，很少有直接的宏观政策调控。
国内的酒店已处于成熟阶断，而长租公寓是近3年来，一个刚兴起的阶断，目前发展程度远不如酒店的发展程度。
酒店的投资者多为第三方的投资人，长租公寓的巨头多为以房地产开发商自持作为投资和运营。
酒店的人房配比为：0.12：1-0.15：1，长租公寓的人房配比为：1：100-1：150（集中式长租公寓）
在宏观经济下行，行业细分市场不断地被挖掘的今天。长租公寓运营商和酒店运营商，都需要根据客户不同的消费需求和特点，制定适合的营销和运营策略，才有可能成为下一匹“黑马”。
