联合社成立条件,联合创业办公社p2

人民广场，简称P2，成立于2010年，是中国最早的联合办公场所。2014年之前，大众创新创业之风没有吹起来。当然，Wework不是很出名，所以P2的生长环境比较干净。因此，它可以从出生起就保持相对纯的协同工作基因。

我们相信人与人的叠加可以超越1+1=2的效果。

——联合创业办公社（P2）

P2的创始人郑建陵在江湖上被称为鲍勃。在咨询了埃森哲一段时间后，Bob于2008年回到中国尝试创业，先是在游戏领域，后又转战留学领域。Bob的留学公司在2010年成功收购，所以他们原来的办公空间闲置。当时，Bob刚刚开始有了联合办公的概念，朋友的公司只是让他聚一聚。他把原来的空间改造成了P2第一个联合办公室，——静安源。这是一个无意的举动，但我没想到会成功。

2010年至2012年的两年间，P2仍处于商业模式的探索期。2012年后，P2开始商业化。2014年后，Wework成功的消息传到了中国。同时，在“双创”的影响下，联合办公的概念变得火热，投资环境得到改善。P2开始快速扩张，2014年底开放项目11个，2015年京甬市场项目15个。

2016年，P2运营的项目数量达到20个。前期P2打下了坚实的基础，保证了项目的盈利和后期扩张过程中良好的资金周转。稳定优质的运营为P2积累了一万多名优秀会员。

设计之美

P2的主要客户是初创企业和小企业，企业规模一般不到30人。P2改造使用的空间包括地下车库、公园、商业综合体、老式别墅等。P2将根据原物业的风格确定空间的风格，例如位于上海陕西北路康定路交界处的k .四合院。P2保留了殖民租界特有的建筑风格，如青砖墙面、马赛克瓷砖、古木吊灯、彩釉木窗等，沉稳低调，具有时代感，吸引了更多的外国小资产阶级团队和企业家。这些设计差异既保留了建筑特色，又体现了地域差异。

P2k庭院

P2的精致设计也来自于由玻璃隔断组成的房间。P2封闭的办公空间被玻璃隔断分成不同人数的小房间。透明的墙壁使空间相互独立，不那么局促。

出桌率是检验联合办公空间的关键指标，P2的出桌率根据不同项目控制在6.5-10之间。P2在中关村电子世界4000平方米的地下车库里建了600个车站。这个数据在中国还是很人性化的。

社区之趣服务于心

和Wework一样，P2也为入驻社区的会员提供各种各样的社区活动，比如MBA课程、产品策划会议、投资峰会等等。P2在举办活动前会咨询社区团队，团队需要的只是P2需要做的事情。

社区是一种文化。在Bob眼里，做联合办公就是做社区。联合办公不仅为创业者提供了空间，也为创业者提供了一种相互交流、分享的文化。当被问及是否会依靠社区活动和增值服务来增加收入时，Bob认为增值服务只是一件小事，运营商应该专注于利用好空间，为服务运营提供一个入口和平台，这样不会盈利。

截至目前，P2已有云服务、人力招聘、法律咨询、支付接口、课程培训等100多家服务商。P2在选择服务时更注重服务的质量和迫切需求，而不仅仅是规模。当创业团队扩大后，招聘需求极其迫切，P2将特别加强和提供更多的招聘服务。

P2是一个高度国际化的社区。2016年4月，P2与谷歌建立了企业家伙伴关系。获得P2护照的会员可以在硅谷和洛杉机等世界各地的谷歌上搜索Entreprene。

urs合作伙伴的办公空间里免费试用，甚至可以获得Google Venture的投资。

同时P2还是全球联合办公峰会GCUC（Global Coworking Unconference Conference）在中国(乃至亚洲)的引入者和承办方。GCUC是全球规模最大的联合办公主题产业峰会，也是世界上最早的联合办公峰会之一。

借助GCUC的平台，国内联合办公上下游的企业开始聚集起来，大家开始思考，互相交流。峰会结束后，很多联合办公空间都跟房地产商进行了合作，如P2与万科，氪空间与远洋，优客工场与阳光100等等。国内联合办公市场在这种大联合下变得更加合理、有效，避免了烧钱式的恶性竞争。

P2的社区运营用的手法很精致，速度可能不快，但很优雅。

价格是运营的基石

P2是一个很稳健的企业，创业之初Bob看中的还是把空间打磨好。2013年以前，P2只有两家空间。2013年开始，随着业务模式的成熟及投资机会的增加，2014年底P2快速增长到9家，2016年增长到20家，年平均增长率在180%。

数据来源：爱分析调研及官网

租金租金对创业者是一个很敏感的问题。P2在定价的过程中一直认为没有绝对合理的价格，但是会确定一个相对合理的价格。P2按照市场需求定价，定价的过程主要考虑周边物业的价格、入驻团队的类型、物业的位置以及有没有竞争力等因素。

P2一般的会员费为1500元，地下室空间约在1380元，会根据地点的不同略微调整。联合办公的优势是降低小企业的平均办公成本。对于30人以下的团队，空置的会议室、局促的空间和物业维护费用都是一笔不小的费用。

总体上讲P2的价格一般低于周边的租金价格，同时P2会免除相关运营服务费用，打印费需单独付费。

入驻率 P2把入驻率超过70%的社区成为成熟社区，Wework的入驻率都在95%以上。由于能够在定价上符合创业团队预期，P2入驻率基本能够保持90%以上，甚至部分社区的入驻率达到了100%。

月单平租差每月每平米的会员收入与缴纳的物业租金（含租金、物业费及维护费）的差值，代表了联合办公空间的盈利能力。这个差值越大，表明盈利水平越好。中关村e世界的出桌率按照6.67，入驻率按照90%，工位平均单价按照1380（实际情况折扣后的价格低于此价格）估计的话，该项目的单平租差约在：186.3-113.25=75元/(月*平米)。在工位价格与出桌率不变的情况下，如果能够保证社区达到成熟，即入驻率大于70%，社区就可以保持可观的盈利。

数据来源：爱分析调研、搜房网

P2现有团队约60人，运营项目20个，其平均每个项目的运营人数约为2人。根据Bob的观点，他们希望，在前期导入及运营后，P2内部能够产生自组织，老团队能够带领新团队，保证社区的良好运转。

项目面积可以看到出桌率、入住率和单平租金差是一个联合办公空间核心效益指标。运营的稳定程度可以通过效益指标的波动看出来。项目面积是联合办公重要的规模指标，一般情况下，因单平租金差受市场接受程度的限制，现阶段多数联合办公空间的项目面积都在1500平以上。

合作走出强者之路

1. 2015年9月，P2与万科在上海万科虹桥中心正式签约联盟，双方联手共同打造独特创业办公空间ViP；

2. 2016年3月，P2与北京创客空间宣布达成合资协议成立联合办公运营公司，合力打造Maker2联合办公服务；

3. 2016年4月，P2与Google For Entrepreneurs（GFE）达成合作，加入GFE全球网络，成为GFE指定大陆空间合作伙伴。

4. 2016年5月，P2与氪空间共同宣布达成战略合作，双方将在共享空间、企业服务等方面共同互融。

一年以来，P2依靠稳健的运营优势迅速的与其他联合办公及房地产商在物业、媒体、运营等方面共享资源、优势互补、达成联合。合作在联合办公领域已是不可逆的潮流。P2在这方面不仅是开创者，而且是引领者。

预测与成长

联合办公行业具有明显的城市分化和品牌分化。联合办公的用户群不仅具有创业属性还具有明显的行业属性，互联网、金融、动画、设计等新兴领域用户明显对联合办公的接受度更高。P2早期依靠社区文化保持用户粘性是P2稳健成长的保证，但也对其快速成长产生了限制。

相对于房地产开发来讲，联合办公属于轻资产领域，但是与其他互联网创业相比，联合办公还是重资产运行的，前期的设计装修、租金及客户引入都需要一定的资金启动。P2从2014年到2016年一直保持了一个稳健的增长。但即使在这种情况下，采取区域聚焦战略的P2后续还需要引入更多的投资商保证其在核心城市的扩张。

联合办公对“技术性”等硬实力的要求越来越高，如出色的设计、高效的沟通平台机制，及时的招聘及投融资服务。优秀的公司会在这些方面建立竞争优势，以保持市场的稳定扩张。

近期，爱分析对“联合创业办公社 P2”创始人兼CEO郑健灵进行了调研访谈，现将精彩内容摘抄如下，与您分享。

Q: P2现有的业务中是否还以工位租赁为主，怎样看待工位、社区活动与增值服务的关系？

A: P2现在有100多家服务商，P2会提供一些法律咨询、支付接口、课程培训、投融资等服务，同时P2还联合阿里云成立了创业帮扶计划，并提供一定的折扣。P2在引入新的服务时会征求社区会员的意见，同时P2会着重发展一些会员急需的服务，如招聘类服务。

服务的关键不是在数量而在质量。空间运营商要专注自身业务把社区运营好，实际上空间内许多服务更多依靠空间内团队引入。运营商主要做一个入口，而不是收多少钱，因此P2并不会把增值服务作为盈利的目的。

P2也拥有会员制度。加入P2会员，可以跨空间使用P2的办公空间，并获得 P2 Passport。在P2的社区，P2会员可以随时参加我们的活动，并在活动中结识包括足记、周末去哪儿、简书等这些优秀项目的创始人。如果你的团队所做的东西是针对海外的，P2会员可以获得Global passport，去Google Demo Day，可以去硅谷，甚至有机会获得Google Venture 的投资，同时还可以使用Goolge合作伙伴的空间。

Q: Wework在2014年就提出了Welive模式，P2在其他增值服务方面有没有计划？

A: P2短期内不会考虑Welive的模式。在办公垂直领域，P2还有很多可以深化的工作。配套有住宅空间的办公商业会更多考虑这方面的内容。

办公和居住是分开的概念，Welive是Wework在积累了足够多的人群基础上通过它的品牌和理念，打造一个新的公寓产品。这是一个独立的品牌。国内的联合办公空间还比较年轻，如果盲目拓展新的业务，具有比较大的挑战。如果没有资金的支撑，贸然开拓新业务可能分散空间自身的优势。

P2不排除在未来通过合作的方式实践Welive的可能。中国市场上也有类似租赁公寓的产品，典型的有魔方、YOU+等。魔方是P2出去的团队，与P2有很多的接触和交流。如果P2与公寓进行合作的话，也能够很好的解决市中心创业创新企业的居住和办公需求。

Q：P2是怎样进行城市布局的，将来将按照何种节奏进行扩张？

A: P2并不想跨城市快速发展。商业要遵循商业规律，不管Wework还是Airbnb，哪怕是麦当劳、肯德基在开始发展的时候，都不可能一夜之间盲目复制、扩张。所有跨城市之间的扩张和迅速扩展都具有风险，这里面包含了隐形成本和管理成本；现在只有部分的一二线城市具有开设大量联合办公空间的基础。P2早期会在上海、北京这两个市场挖掘更多用户，然后是杭州、深圳这些互联网人群比较成熟的城市。

P2的布局主要看重城市中联合办公的市场容量，简单说就是，当所有人都对联合办公有认知，而不是只有行业内人员认可的时候。大众的认可需要联合办公从业人员的共同努力，这个普及与传播过程可能需要1~2年的时间。例如，成都的动漫、游戏行业具有较大的办公需求，当这些人对联合办公意识提高后，就可以开设新的空间了。

Q：P2怎么看待联合办公市场的生态环境建设？培训投资、加速服务等服务在联合办公生态中的重要性如何？

A: 众创是个很广的概念，包括了联合办公、孵化、园区和Makerspace 等概念。我觉得联合办公相比于其他内容，更加像一个容器，把各种各样的内容装进来。瓶子里面装什么无非是根据打造的社区需求，例如在上海创客中心，Makerspace, Coffee space,是几个载体放在同一个体量里面，而里面的人又有上下游的关系。

社区运营还是要立足本身，一个好的联合办公空间是没有这么简单复制的。

Q：联合办公行业是不是需要引进新的技术改善办公环境（例如自带设备办公BYOD技术、钉钉等）？

A：这两者之间是相辅相成的，更先进的工具帮助团队完成办公协作。新的技术能够为团队在流程跟踪、敏捷开发、需求反馈、目标调整等方面提供便利。在联合办公空间，使用新工具的团队会更容易接受联合办公的环境。

不是因为这些团队到了联合办公会使用这种产品，而是说这两个东西本身就具有很强的关联，使用联合办公和钉钉的群体有很大的重合性。但是，在空间中办公，创业团队会意识到交流也是成长中不可缺少的部分，在社区中进行头脑风暴，交换Idea，快速测试产品，也是非常需要的。

Q：如何看待Wework的Online社区？

A: 现在有很多Online社区，但很多都是死的，本质上讲我们不能指望用应用解决社区的问题。预定工位，预定会议室与酒店是没有区别的。好的社区是靠线下，靠运营。工具就是辅助，社区运营需要通过线下的机制把人交流起来。社区运营是非常难的一件事，Wework也存在同样的问题，这个过程中他们大量的借鉴了Linkedin的方式。

Q：怎么看待2016年联合办公领域的合纵连横？这个趋势下P2将保持怎样的定位，优势在哪里？国内联合办公市场的发展方向在哪里？

A: 做联合办公的人心态是很开放的，所以他们之间才有可能合作的机会。不像酒店和其他的传统房地产商，联合办公创业者更能意识到只有开放，才能做到以前没法做到的事情。P2是以强运营著称的社区，氪空间拥有更多的媒体资源和号召力，还有的空间设计非常优秀。任何一家Space都有经营差别，只有通过联合，空间之间才能互相取长补短。

联合办公空间后来会越来越多，我们应该鼓励更多的人去做这件事。我们不是鼓励每一家都去做Wework，而是鼓励普及这种工作方式，鼓励更加多的人去共享。我觉得未来这个市场同时有几个品牌都会做得很好，他们会占有不同的人群，占据不同的市场。