近两个月来，“两集中”的土地供应以闪电般的速度席卷了整个房地产行业。传统开发业务利润率被压缩已成定局。所有的开发者都要面对一个沉重的话题。新的增长来自哪里？
懂得提前规划的万科也不例外。虽然城市的配套服务商早在十年前就转型了，但如今万科的新业务仍然不足以支撑利润的增长。
为了加快新业务的发展，万科升级了跟投制度，将员工持股比例提升到了20%，高于开发业务的10%，意在激励员工成为股东，将新业务当作“自己的事”来做。
后续投资制度是热门房地产公司的主要激励制度之一。在房地产上行的时代，等于放大杠杆，员工可以分享项目收益，从而激发积极性；但随着行业低迷，利润率降低，近两年后续投资受到挑战，很多项目“跟不上”。
然后万科这个时候提出增加投资和投资的比例，大部分都是不赚钱的新业务。员工的动力从何而来？能否顺利实施？
新业务加大跟投
6月14日，万科宣布拟迭代非开发业务后续机制。包括但不限于物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务、食品业务，以及未来有待拓展的非开发业务。
与之前的方案相比，本次修订最大的变化在于后续投资权的比例。在新业务中，投资权益合计占比不超过20%，之前为10%；对于万科股权比例低于50%的业务，以下投资权利不应超过万科股权的40%。此外，未经董事会薪酬与提名委员会批准，单一投资者的股权比例不得超过3%。
参与投资的所有员工，包括公司董事、监事和法定高级管理人员，主要是新业务的核心管理团队和关键员工；投资的定价标准为三种选择之一：不低于万科在该业务中投入成本及相应融资成本之和；不低于合格独立第三方评估的公允价格；不低于每股净资产。
此外，万科要求所有投资资金由相关员工筹集，公司及其下属企业不得向这些员工提供贷款，包括为其贷款提供担保。
万科公告说明了修订后续投资制度的原因：加快新业务发展，充分激发管理层和关键员工“做家人”的意识，促进公司内部资源协调。
接近万科的人士告诉华尔街，大部分新业务都处于孵化和成长期。从这个角度来看，新业务后续投资机制的不断完善，核心业务团队投入真金白银的鼓励，体现了万科做好新业务的决心。同时，公告中对后续投资制度的修改需要提交股东大会审议通过。
十年来，万科在几条轨道上不断探索。年报显示，万科物流仓储业务“万伟物流”2020年实现营业收入18.7亿元，同比增长37%；商业(含非合并项目)业务收入63.22亿元，同比增长4.33%；长租公寓营业收入25.4亿元，同比增长72.33%。
同期，万家云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；年末累计管面积5.6亿平方米，其中一半来自万科以外的项目。
但截至目前，在物业之外的新业务尚未产生太多利润，长租公寓等仍为微利或亏损。
这也是万科股价持续暴跌的原因。资本市场仍然将万科视为房地产公司。万科股价近年来屡创新低，目前已跌破25元/股。
创业式激励
后续投资制度本质上是为了吸引员工成为项目股东，让员工更加“自觉”。类似碧桂园的同心共享制，阳光城，金地的员工。
2015年，万科曾允许员工享受单个房地产开发项目最高13%的股权收益，但两年
于具体项目的管理人员必须跟投，对项目的内部收益率（IRR）做出要求，实施特殊劣后机制。在特殊劣后机制下，IRR10%以下的项目，跟投人员没有项目收益，10%-25%之间按出资比例分配，高于25%按出资比例的1.2倍获取收益。
从过去七年的整体表现看，跟投制度确实对万科的业务增长起到了明显效果。财报显示，2014年至2018年，万科的净资产收益率（ROE）从19.08%逐渐上升至23.42%。在2019年、2020年时，ROE则出现一定程度下滑，但保持在20%以上。
万科董秘朱旭曾表示，跟投制度对提高拿地自主性、开发效率和开盘效率有明显作用。从拿地到开盘，这些项目大约可缩短4-5个月。此外还降低了营销费用率和管理费用率。
截至2020年底，万科已有累计1002 个项目引入跟投制度。2020年报告期内，新获取的项目中，跟投认购金额为 37.45 亿元，占跟投项目资金峰值的 2.09%，占万科权益资金峰值的 3.48%。
但以上跟投的机制和效果，绝大部分都是针对开发业务而言。
在新业务中，利润率要求、投资回报期限、员工是否劣后等都还没有确定，而且也不像开发业务那样强制跟投。
这就很像是内部创业的一种举措：你对自己所在的业务板块有信心，你就可以自己投钱进去。
业内人士认为，不同于开发业务相对成熟的跟投制度，跟投人员能够对最后的收益有本帐，对投资周期、收益等心里有数，新业务则需要跟投人员抱着创业心态，做得出来、做得好才能获得收益。
从公告内容来看，跟投的新业务多是一些重资产、回报周期长的业务，多位人士均指出，愿意跟投的人要熟悉或者深入介入相关业务当中，不然很难会有决心跟投。
据华尔街见闻了解，当下即使在开发业务板块，员工跟投的积极性也明显弱了。多名房地产公司人士表示，过去地产业务行情好的时候，不少具体项目的员工会加上一些资金杠杆参与跟投，也确实能够从中获益。但最近两年，很多项目的利润率不达预期，跟投激情明显弱了。
在2019年的股东大会上，万科总裁祝九胜也曾表示，“现在万科员工跟投都跟不动了，压力挺大的。全国前50强房企中有跟投制度的接近30家，都出现了跟不动的现象。现实情况是没有那么多现金流可以跟，即使有足够的现金流，员工也是劣后的，分完股东、项目方再分给员工。”
基于此，万科升级迭代新业务的跟投，能否切实激发员工的积极性，能否也像开发业务一样起到起到效果，还有待市场的检验。
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