光谷创业街工作,sbi创业街房价

琨瑜府

（东湖高新-光谷核心）

预计2020年5月加推

12号楼建面约170-190平房源

16号楼建面约120-160平房源

毛坯销售

前期均价约22600元/平

本期价格预计有一定幅度上涨

目前已启动验资

销售信息分析：

1.昆玉府三期12、16号楼已开始验资，预计5月20日左右开业。目前还不确定是两栋一起推还是先推12号楼，但即使分开推，开放时间也不会相隔太久。

2.本期项目为50万元验资。据阿松介绍，关注120套的买家还是很多，但关注170套、190套的买家就更少了。

朋友圈截图：

3.昆玉府三期9、10、15号楼均价22600元/平，毛坯销售单价相对较低。目前，物业顾问估计小户型均价在2.5万元/平左右，大户型均价在2.4万元/平左右，与2019年相比可能会上涨到1000-2000元/平。

4.项目位置优越，配套设施优良。涨价后，性价比不如以前了。没有限价红利，昆玉屋涨价后的性价比可能会回归市场。结合目前的市场情况，2020年延续太阳能神话非常困难。不过，120平和130平的单位预计会有需求，几乎没有同价位的竞争产品。然而，很难对大型单位进行去转换。

5.如果涨价到24000元/平左右，昆玉大厦的价格基本和中建大厦持平，徐汇前山凌云带的装修价格也基本持平。不过坤裕府的位置还是有一定优势的。在光谷三环，最低2.4万，最低300万，所以买家现在真的很难从光谷核心入手！

光谷三环路建筑清单：

6.以前总楼层是57-58层的超高层建筑，价格最高的楼层出现在37层左右。相反，50层以上的建筑单价更低。

tyle="font-size:15px;">前期9、10号楼毛坯备案价格表：

7、琨瑜府一期交付不久，目前一期二手房挂牌均价已超过26000元/平，部分房源的二手房成交价在23000-25000元/平。

项目周边二手房价格参差不齐，像保利花园这样房龄10年以上的老小区，均价才21000元/平左右。

但光谷新世界这样，有学区又有品质的小区，二手房价格就很高了。

房源详情：

琨瑜府位于东湖高新区创业街以北，关山大道以东，占地面积约11.5万方，总建筑面积约78.8万方，容积率4.97，共分为三期开发，其中一期、三期为住宅，二期为商业。目前一期已售罄，三期正在开发，二期还未开发。

琨瑜府三期面积约4.8万方，总建筑面积约38.2万方，计容建筑面积约27.9万方，容积率5.82，建筑密度23.43%，绿地率30%，总共1875户，住宅共2665个车位，住宅车位配比1：1.42。不计容积率建筑面积约10.3万方，其中避难层约1.1万方，地下车位约9.2万方。琨瑜府三期户均面积约142平方米，小区定位为改善型住宅。

琨瑜府三期共6栋超高层住宅，共分三排排布，其中南面第一排紧邻光谷创业街，西面为琨瑜府商业，东面为喻家山学校和琨瑜府一期，北面为泛悦城。

琨瑜府2019年已推出三期9、10、15号楼，一共1009套房源，目前已售罄。目前还有11、12、16号楼未推出。其中11、12号楼均为170-190平大户型，低于小区中间的第二排，前后都有遮挡，但相对更安静。16号楼位于南面第一排，南面临创业街、东面临公交枢纽站（规划），比较吵杂，但16号楼采光更好。小区整体朝向为南偏西一点点，基本是正南北朝向。

从日照图来看，11、12号楼由于在小区中间，所以大部分1楼户型大寒日日照时间只有2小时，12号楼日照情况稍好，南面部分户型1楼大寒日可达到3小时日照。

（PS：日照图反应的是1楼或地面大寒日的日照时间，一般关注的是楼栋南面的日照时间，2小时为及格线，4-5小时算比较好的。）

16号楼为2个单元，57层，4梯4户结构，户型为约118-130-158平，和9、10号楼结构基本一样。

11号楼为3个单元，其中1单元为20层，2单元和3单元为56层，2梯2户，户型为约170和190平大四房。

12号楼为2个单元，均为40层，2梯2户，预计为约170和190平大四房。

也就是说，琨瑜府160平以下的户型仅剩余16号楼一栋了，明年推出价格必定有所上涨，想买的还是有机会，但阿松预计价格若不超过23500元/平，依然会十分抢手。但11、12号楼由于户型太大，不会特别抢手，想买的应该买得到。

建面约170平户型：

该户型位于单元拼接处，四房两厅三卫，三开间朝南。该户型有前后双入户门，南面2间主卧均带卫生间，主卧带衣帽间，如果也有独立玄关。不过该户型看上去虽然是四房，但有一间房是在后面的地方，没有窗户，是一间暗房，设计的还是有点问题。

建面约190平户型：

该户型为端头边套，四房两厅三卫，三开间朝南，三面采光。该户型和170平户型大体结构类似，也是前后双入户门，南面2个卧室均带卫生间，入户带玄关。不过该户型有三面采光，还有中西双厨，舒适度更高。

16号楼户型分析：

C1户型建面约160平：

该户型位于16号楼楼端头边套，四房两厅两卫，两开间朝南，三卧室朝北。该户型是琨瑜府三期中预计最好买的户型。

B1户型约120平：

该户型为16号楼连廊结构中间套，三房两厅两卫，三开间朝南。这是比较典型的连廊结构中间套，户型方正半通透，动静分区好，南面采光好，北面卧室和卫生间对连廊。

B3户型约130平：

该户型位于单元拼接处，三房两厅两卫，南北通透，两开间朝南。该户型相比于中间套户型，朝南开间少一个，不过通透性更好，不受连廊私密性影响。

下图是阿松到琨瑜府一期顶楼实拍的南向景观，15号楼高楼层预计的景观感觉也差不多，可以俯瞰整个光谷繁华的景色。

三期沙盘：

备案信息：

11、12、16号楼备案信息：

三期开盘回顾：

①2019年8月15号楼开盘

琨瑜府三期已于8月28日开盘，推出三期15号楼建面约115-155平米，毛坯销售，均价22600元/平，开盘日光。

售罄截图：

开发商宣传海报：

项目毛坯备案均价超过了2万/平，无需进行刚需优先，所有房源均为直接网络开盘，采用明源网络开盘系统。

不知道是哪位高人抢到115的：

网友表示没有买到：

连续2位网友表示买到155户型，有一位网友本来准备买115的，但预估买不到，就转向买155的了。

大家对琨瑜府的认可度还非常高，开放式社区是主要抗性。

②后来琨瑜府又于2019年9月和10月分次推出9号楼和10号楼，2栋楼共约850套。均为118-158平房源，毛坯销售，均价22600元/平。

9、10号楼预售证截图：

开盘点评：

A、9号楼和10号楼分为两次开盘，但开盘时间相隔不到两周。两栋楼均为2个单元的超高层，合计套数约850套，数量非常大。加上此前推出的15号楼，三栋楼累计推盘套数超千套，上车机会还是很多的。

B、首开15号楼在开盘之前进行了一次线上交资料，然后才拿证认筹线上开盘的，一共2次筛选客户。而9号楼、10号楼已经省略了线上交资料环节，拿证了直接圈存50万，也体现出抢手程度的降低。

C、9号楼先开，10号楼后开，网友反馈9号楼好买一些，10号楼比较难买。整体来讲，158平大户型还是好买一些，小户型不好买。

琨瑜府三期10号楼118-158平房源已于10月6日18点网开，毛坯销售，共420多套房源，均价22600元/平，无刚需优先，参与开盘需圈存50万。

阿松购房群中有网友上车160平次顶楼：

网友上车琨瑜府：

有网友表示秒光，没抢到：

这位网友落户3个月，买到9号楼128平：

目前项目一期已全部备案，三期已售的3栋楼也基本全部备案。

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琨瑜府区位、交通、配套信息

光谷核心区有三条南北向主干道，其中民族大道沿线以大学为主，关山大道沿线以商务为主，光谷大道沿线大多为工业园。关山大道是光谷的商业商务中轴，早年的关山大道以光谷软件园为起点，有一大批企业进驻。近几年关山大道已有保利国际广场、光谷新世界写字楼、联想双子塔开张，琨瑜府、泛悦城、中建项目也有大体量写字楼规划，在未来几年关山大道依然将处于快速发展阶段，地标建筑不断涌现。

琨瑜府位于东湖高新区关山大道旁与创业街交汇处，是光谷核心片区，靠近关山口，属于关山大道地段非常不错的楼盘，距离光谷目前的核心光谷广场、华科等都十分近，属于光谷的门户地带。项目区域十分成熟，生活方便，产业发达，不仅适合在光谷区域工作生活的人居住，也可以辐射整个大武昌片区。

琨瑜府三期微观区位：

北面为泛悦城、鲁阳西路；

西面为琨瑜府二期商业、关山大道；

南面为光谷创业街、SBI创业街商业楼、保利花园；

东面为喻家山学校（规划）、公交场用地、琨瑜府一期、金地光谷世家。

地铁：琨瑜府三期距离地铁2号线华中科技大学站约400米，向北步行可达，2号线距离项目最近的是A2出口。琨瑜府三期距离建设中的11号线雄楚大道站约500米，同样步行可达。

关山大道实景图：

琨瑜府交通体系示意图：

琨瑜府三期旁规划了一所九年一贯制学校，目前初步命名为喻家山学校。该学校是否会挂名校的牌子还不确定，如果挂名牌就很牛了，但也有可能啥牌子都没有就这样了。

关山大道的商业非常发达，项目对面就是光谷步行街六期，从六期可以一直连通到光谷步行街一期。另外保利时代广场、光谷新世界K11等大型商业体也距离项目仅1公里左右，光谷天地距离项目2.5公里左右。周边还有华美达和凯悦星级酒店、光谷国际广场、鲁巷广场、大洋百货、家乐福超市、中百仓储光谷购物广场等多个商业体。另外，琨瑜府二期就是项目自带商业，除1栋写字楼外，而且还有不少开放式街区商业。

琨瑜府二期自带商业街效果图：