然而，从古至今，每个行业的核心商业逻辑几乎都是一样的。
一般来说，用手中的本钱通过企业经营去赚钱更多的利润,无论是薄利多销还是囤积居奇，稳健经营还是快速周转，滚动本金还是借钱赚钱，都是由经营模式所选择的企业和管理体系所使用的。
房地产行业的商业逻辑也不例外。这里我们从地产集团的业务逻辑和单个项目的业务逻辑两个维度来解读地产业务的核心逻辑。
集团层面的核心经营逻辑
围绕商业逻辑，房地产企业以盈利为目标，最终目标是通过企业擅长的商业方式，实现利润和股东利益最大化。各部分之间的商业逻辑可以用股东权益报酬率ROE.的金融指数来衡量
这个指标相信大家都很熟悉，尤其是近几年房地产企业越来越重视提速增效和各大房地产咨询公司的宣传培训，这个指标越来越受到各大房企的重视。
接下来，我们首先使用经典的杜邦分析法对ROE指标进行拆解剖析,在分析它之后，我们可以从两个方面来检查业务逻辑。
第一个层面，从这个指标的第一次分解来看企业的经营战略。可以看出，股东权益收益率由三个核心分解指标组成，即——净销售利率、总资产周转率和权益乘数，即通过制定高利润、增加杠杆或加速周转等不同的经营策略，可以实现相同的股东权益收益率。
根据典型企业的ROE达成路径不同，企业经营类型可总结为利润型、均衡型和现金流型三种类型。
利润型,即通过追求较高的销售净利润率来实现股东权益回报率，并追求利润，其对财务杠杆的运用一般会控制在较低水平。这类企业更注重优化运营，以稳定的运营和精细化的管理追求质量增长，实现利润最大化。
中国海外地产等典型企业2019年ROE值为15.75%，销售净利润率高达26.1%，资产负债率控制在60%，对应的总资产周转率处于0.1的较低水平(港股已披露数据)。
在现金流型,销售净利润率处于较低水平，但净资产收益率将通过加速资产周转和增加杠杆得到改善。这类企业更注重追求规模扩张，通过加快速度来增加体量。
典型企业如中国恒大，2019年ROE值为12.4%，净利润率仅为7%，资产负债率为84%，对应的总资产周转率较中海(港股披露的数据)翻了一番，达到0.21。
均衡型,即三项指标的水平保持在中位水平，公司将采取更加均衡的速度开展运营，通过合理控制产销、稳健经营，更加追求溢价。
龙湖地产等典型企业2019年ROE值为20.8%，销售净利率为17.5%，资产负债率为74%，对应总资产周转率为0.16(港股已披露数据)。
应该指出，我们需要有三个核心点的辩证的去看待资产周转率,指标：
其一，资产周转率相较低却不代表该企业运营效率一定相较是低的,这是因为不同级别的房地产企业有不同的土地储备和土地保障倍数。
TOP20企业的土壤储量通常可以保证4-5年的发展，其资产周转率肯定比土壤储量少的小企业要慢。但是TOP1碧桂园在项目端的运营效率可以说是比大部分企业都要高，所以必须同级比较。
x;">其二，资产周转率还与企业的资产持有战略相关，比如龙湖地产就持有运营大量商业，其资产周转相较同级别纯销房企而言大概率就会处于低位。其三，资产周转率的分子是销售收入而非营业收入，若用营业收入其结果体现将会滞后真实周转水平2-4年的周期。
第二个层面，就是从该指标的第2、3层分解去看企业的经营管控，其本质也非常容易理解，房地产企业的经营结果是由一个一个项目经营出来的。
因此指标往下一层分解时，除部分的直融外，最终还是落到以项目为载体的经营单元上，其内容也无外乎收入提升、成本和税费控制、周转效率及杠杆使用等方面，具体在项目层面的经营逻辑我们在接下来的部分展开，在此不再赘述。
项目层面的核心经营逻辑
从业务本质逻辑上讲，房地产集团层面的经营逻辑与项目层面的经营逻辑实则是一致的，只是我们用于衡量企业经营逻辑的ROE财务指标，并不能直接适用于单项目的计算。
这里我们进行了一个指标转化，使用自有资金年化回报率（年化ROI）来衡量项目的核心经营逻辑，具体指标分解如下。
从指标分解逻辑来讲，项目自有资金年化回报率受到项目净利润的多少与自有资金的投入量和占用周期直接相关。
在进行系列指标转化后发现，决定项目自有资金年化回报率包括了项目净利润率、货地比、自有资金杠杆、自有资金回正周转率（本质是自有资金回正周期）四个指标构成，其中货地比指标是由项目的投资端确定的，后期的经营端无法再做更多优化动作，净利润率是常规的经营指标也比较容易理解。
在这里对自有资金杠杆和自有资金回正周转率进行一下重点的解读，其核心有三个层面：
其一，自有资金杠杆体现的是前端融资杠杆的使用，现行高周转企业的主流模式是用自有资金缴纳保证金及首笔土地款后，通过前融资金的进入代为去缴纳后续土地款及项目前期开发资金。
当然也有通过借资缴纳保证金拍地，摘牌后前融迅速进入替换借资，后用开发贷替换前融资金的高能操作，实现无需自有资金投入的极端自有资金杠杆使用案例，其体现了财务融资杠杆和支付杠杆的使用。
其二，自有资金的使用周期长短（自有资金回正后不再转负），其实则由两个方面内容决定：
第一个是融资规模的大小，若融资规模大于土地款和前期资金投入，则其融资进入后实则自有资金即回正，若小于则需要叠加项目首开销售的周期长短和规模大小和前期销售回款的及时性；
第二个则是项目全周期的经营优劣，其需要保障的是项目经营现金流净流量尽快回正且能保证融资的按时还款，后续不再需要自有资金的在投入。
因此这也是为什么现行的大运营体系和跟投机制如此强调含融资现金流正值周期和经营性现金流正值周期两大指标的缘故。
其三，自有资金杠杆的使用势必会吃掉项目净利润，二者之间的平衡度如何把控，这需要结合企业的经营战略确定。
核心经营逻辑认知与掌握
看到这里，很多读者或许会说，你说的核心经营逻辑，ROE也好还是ROI也罢，很多咨询公司、自媒体文章、企业管理部门都进行了无数次的阐述和解读，并没有什么新意。
在这里我想说，所谓核心，实则是通用的，实在是不能玩出什么新鲜玩意儿，所谓新概念大多是哗众取宠。
但记住一条：越简单越变幻，越简单越有效，其永远是辩证的，通用逻辑就摆在哪里，如何深度理解应用其本质才是核心。
就如同我们知道了这两个公式，如果我们说追求极致ROE或ROI就是最优秀的，只能说你是初级水平甚至没水平，理性看结果，辩证看过程，深度看本质，才能进阶。
那么，如何认知和掌握？
结合我个人的成长实践，就困扰很多人的一个话题多说几句。
我日常跟很多运营或非运营职能的人进行过业务交流、私下闲聊或面试问答时，好些人都会讲现今大运营和经营意识越来越重要。
但苦于自己不是财务出身，或自己的公司不是搞大运营的没有学习平台，或大运营太高深没有人言传身教等等诸多原因，导致自己意识节奏跟不上。
其中印象最深刻的是遇到一恒大87年的老运营人来面试运营岗，问了几个经营问题则一脸懵逼，最后告诉我说自己平时的工作内容都是计划运营的内容，没有机会接触大运营的内容也没有人带教，所以想跳出来找个平台学习提升下。
但事实果真如此吗？
大运营或经营意识就真的如此高深吗？
通过前面的介绍，其实我们能感觉的到，哪怕大运营被包装的再花哨，其底层还是由基础业务构成，其核心的逻辑还是生意逻辑，其核心的项目经营逻辑ROI及其各项分解指标。
涵盖公司的各种管控标准、各指标的联动反应不都体现在同一套表，即项目全周期商业计划书测算表。
房地产项目经营逻辑根植于项目经营测算表，读懂整套表也就基本掌握房地产项目的基本经营逻辑，再结合项目实践情况举一反三，大运营的框架就基本全盘托出。
因此，我认为读懂套表是房地产经营意识和经营逻辑构建的最基础的要求。
仍记得我以工程岗入行后，也正是从自己所经手的第一个项目开始，结合项目的推进一点点吃透测算的每一部分后，再重新把整个套表的测算重构一次，正式通过这种路径学习到了项目测算、指标联动、经营框架和企业标准卡位的。
我相信这种机会对于每一个从业者而言都会有很多，其核心就在于你自己能否意识到、能否执行到、能否坚持到以及能否反思到。
来源：潜进看地产（ID：qjkdc_QJ）本文已获授权，对原作者表示感谢。
