1991年，一家私营企业的老板李先生承包了村里的一块荒地。第二年，他借用废弃村委会的旧厂房开了一家印刷厂，开始出差。因为生产需要，后来他把工厂扩大了几倍。然而，20多年后的2014年，李先生突然接到通知，称自己的厂房被列为违法，将被依法拆除。管理得好怎么会突然变成“违章建筑”？这让李先生的家人非常沮丧和困惑。他们别无选择，只能求助于专业律师。然而，尽管此后多次成功提起行政复议，工厂还是没能逃脱被拆除的命运。
由于涉及的厂房已经建成多年，中间的违章建筑必然会涉及到一些历史原因，情况更加复杂。于是，一场历经几年复议、一审、二审、再审的诉讼拉开了序幕。
在全国范围内，近年来，在拆除类似违法建筑时，由于历史原因，程序被认定为“违法建筑”后再拆除，由此引发了大量争议案件。
厂房被拆除了
上世纪90年代，改革开放的春风席卷中国，无数人出海经商，创造了一个又一个神话。
1991年，李先生白手起家，正式踏上了创业之路。通过与村委会签订土地和房屋租赁合同，他获得了村里一处废弃集体土地和地上房屋的使用权。1992年李先生成为印刷厂，1993年取得政府颁发的《集体土地建设用地使用证》号，上面写明土地面积1752平方米，建筑占地665平方米。
后来，在李先生的勤奋和良好的管理下，印刷厂的效益越来越好，逐渐从最初十几个人的小作坊发展成为拥有数百名员工的现代化企业。为了满足企业扩大产能的需要，李先生自承包以来，多次扩建厂房。强制拆除时，印刷厂租赁土地上的厂房总面积超过7000平方米。
长期以来，由于我国城乡二元结构，农村规划和治理缺位，没有专门的农村规划法律法规。这就导致了一个客观的结果：在我国广大的农村地区，很多工厂都是在证件不全的情况下建成的。由于监管不严，通常没有人负责，这使得未经批准建造建筑物的情况非常普遍。
隐患就埋在这里。
随着农村建设的推进，印刷厂涉及的土地已纳入拆迁范围。由于厂房面积大，拆迁补偿谈判正在进行中。在此过程中，李先生于2014年4月15日收到当地镇政府出具的《限期拆除决定书》号文件，认定印刷厂房屋未依法取得乡村建设规划许可证，属于违法建设，责令限期自行拆除恢复原地貌。
拔河比赛开始了。随后几年，镇政府多次对印刷厂下达限期拆除、强制拆除的决定。然而，在李先生提起行政复议后，这些限期拆除和强制拆除的决定被区政府以执法程序违法为由撤销。但是，乡政府的意志很坚定。经过数论博弈，2017年11月11日，镇政府终于组织相关人员以违法建设为由，强行拆除涉诉房屋。
在法庭上与某人对质
在再次提起行政复议的同时，2018年1月，印刷厂因拒绝接受镇政府强制拆迁，向法院提起诉讼，确认违法行政诉讼及行政赔偿。
在确认违法的一审行政诉讼中，法院最终裁定镇政府未依法取得征地批文，未与印刷厂就补偿达成协议，强行拆除
一审行政赔偿诉讼中，李先生请求：(1)恢复厂房原状；(2)赔偿印刷厂机器、设备等财产损失合计1360万元以上。最终，法院仅判决镇政府赔偿建筑物残值损失和机器设备损失共计27万元。李先生不服，委托律师向市中级人民法院提起上诉。市中级人民法院审理后认为，一审法院的赔偿方案没有审查本案所涉“违法建筑”形成的历史原因，存在问题。故撤销一审赔偿判决，发回区人民法院重审。
在一审再审程序中，黄艳律师帮助委托人调整诉讼策略。包括将索赔变更为：因被拆除厂房已无法恢复原状，要求经济价值补偿；此外，增加拆迁期间停产停业损失的补偿。
具体来看，该案争议的核心，一是违法建筑的认定，一是赔偿金额的确定。
违法建筑一般是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律法规的规定而建造的建筑物和其他设施物。也就是未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。
我国法律明确规定，拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
黄艳律师在提交的《法律意见书》中指出，该案中，被强拆的厂房并非一次性建成。其中，印刷厂1993年获得《集体土地建设用地使用证》时上面登记的665平方米建筑物，应当是受《物权法》保护的合法面积。至于无证面积部分，应当考虑到具体的历史背景，即直至2010年底之前，印刷厂所在地都没有建立村庄规划，也未建立具体的乡村建设工程规划许可制度。按照相关规定，这期间“建成的违法建设，属于历史遗留违法建设”。并且，由于该案中无证面积存续已久，政府一直无人过问，很容易给人一种印象：在自己租赁的土地上建房，不违法。事实上，农村很多违建就是这么形成的。
另外，据李先生说，2013年最后一次扩建时，印刷厂曾申请过办理规划许可，却先后被相关部门告知“不用办”、“办不了”，导致了印刷厂客观上无法履行“办证义务”。
也就是说，印刷厂的违建，行政机关存在过错。
镇政府强拆程序违法，则是确定无疑的。实施强拆前，镇政府未告知印刷厂强制拆除房屋的具体时间，亦未告知印刷厂自行清理房屋内的财物，在强拆时也没有制作笔录、未摄制录像，清理物品时没有制作物品清单……因此，对因强拆造成的建筑残值损失、机器设备及其他损失，镇政府应当承担相应的赔偿责任。
综上，因涉案建筑在拆迁范围内，违法拆违后的赔偿争议，应当本着实事求是的原则，综合考虑建设情节、房屋形成历史背景、拆迁中对建筑物的补偿政策及方案、行政机关过错程度等因素，不能简单的以未取得乡村规划许可，即将涉案厂房定性为违法建筑，并以此确定赔偿标准。
2019年11月20日，重审一审依法审理后，法院宣判：“1990年4月1日开始实施的《城市规划法》及2008年1月1日开始实施的《城乡规划法》，均要求建筑物建设前要取得规划许可证件。本案中，涉案建筑无论是1991年后建设的，亦或是2013年后建设的，印刷厂建设前均未依法取得规划审批手续，现有证据亦无法证实涉案建筑物属于合法建筑，故涉案建筑不属于印刷厂的合法权益。”
赔偿金额部分，除了厂房、机器设备及其他财产损失，印刷厂还要求镇政府赔偿相应的停产停业损失费。不过，法院指出，根据《国家赔偿法》规定，国家赔偿中财产损失赔偿范围仅限于直接损失，本案中，因印刷厂要求赔偿的停产停业损失不属于直接损失，故不予支持。
最后，法院判处镇政府赔偿印刷厂因强制拆除厂房造成的建筑材料残值及机器设备、其他物品损失共计176万元。
虽然赔偿金额由当初的27万元提升至176万元，但与印刷厂主张的赔偿金额还有一定的距离。不久，印刷厂再次上诉至市中级人民法院，黄艳律师没有再代理。2020年5月25日，法院宣布了行政赔偿判决书：驳回上诉，维持一审判决。
这也是终审判决。
律师说法
我国法律明确规定，拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。但是，这并非意味着，征收补偿就没有争取的空间了。
黄艳律师说：
首先，在我国广大农村地区，许多的厂房建于2008年《城乡规划法》出台之前，彼时，制度和监管的缺位，导致许多厂房都是在证件不全的情况下兴建的，未批先建的情况非常普遍。因此，有关部门在确定补偿方案时，应酌情考虑这些“历史原因”。
其次，许多旧厂房突然被列为“违建”，被强制拆除，背后的导火索往往是规划占地拆迁。以拆违促拆迁，是企业除了查税促迁以外常遇到的另一道大坎。通常情况下，企业的建筑房屋较多、面积较大，涉及的补偿数额自然水涨船高，这就导致房屋征收部门可能为了控制拆迁成本，无法完全按照合理的标准进行补偿。而如果以“拆违”代替“拆迁”，不仅可以震慑到企业，节省拆迁成本，还可以加快拆迁进程，可谓一举两得。
那么，企业应如何应对？
一方面，企业应该清楚，无证建筑并不必然就等于必须拆除的违法建筑。即使是未取得规划审批手续建设的建筑物，一般也只有在严重违反城乡规划的情况下才必须拆除。倘若可以采取补救措施消除对规划实施的影响，则不必拆除，限期整改即可。
另一方面，如果建筑物已经被纳入征收范围，那么，应当先依法进行合法性认定，依照征收补偿方案的相关补偿标准优先处理征收补偿的问题。实践中，不少省份的国有土地上房屋征收补偿地方性法规里均对无证建筑的补偿作出了区分补偿规定，并非无证建筑一律不予补偿。所以，一旦遭遇以“以拆违代拆迁”的情况，企业首先要做的是验证“拆违”的合法性，并尽可能利用各种政策，争取更高的补偿。
【律师简介】
黄艳律师，女，汉族，1985年11月出生，湖南常德人，北京航空航天大学法学院法学学士、法学硕士。现为北京在明律师事务所督导律师，北京市律师协会会员，北京市律师协会审计评估法律专业委员会委员，中国律师年鉴收录当代优秀律师。
2010年7月进入律师事务所工作，2013年8月8日取得律师执业资格，从事法律实务工作长达10年，擅长处理房屋土地征收纠纷、房屋买卖合同纠纷、房地产家事纠纷、房地产项目尽职调查等。
自2010年进入律师事务所从事诉讼业务，在房地产相关法律事务领域积累居多胜诉案例、典型案例。
