一般可行性报告怎么写房地产项目可行性分析案例

在之前的悟空问答中，我回答了网友关于房地产开发中商品房成本的问题。初步估算几个商品房的投资。其中一个名叫 《某地区土拍的楼面价是13000，开发商要卖多少才能保本，是如何计算的？》 的问题和答案获得了321万次印象、21.4万次阅读和481条评论。朋友们的评论有很多问题，有点赞，有点质疑。我想以一起学习的态度在这篇文章中做一个详细的讲解和解释，谈谈房地产开发中的商品房成本，和大家分享一些我所知道的一些房地产开发项目投资估算的一些认识。让朋友了解房地产的成本构成，学会在房地产开发中以零为基础进行商品房项目的投资估算。我们欢迎朋友批评和纠正任何不恰当的观点。

首先，房地产成本包括以下费用：建设用地、城市配套费、勘察设计监理费、建筑安装工程费及配套建设费、水暖电配套费、销售、财务融资及管理费、各种税费及预备费等。让我们一个一个解释。

一、建设用土地的费用；

计算建设用地成本，首先要说明两个概念，一个是容积率，一个是土地楼面价。

容积率,又称建筑面积总密度，是指社区的地上总建筑面积与规划土地面积的比率。

即：容积率=总建筑面积/规划用地面积。

容积率是衡量建设用地使用强度的重要指标，通常表示为土地上建筑物总建筑面积与土地地面面积的倍数。容积率越低，居民舒适度越高，舒适度越低。

对于一般的小高层项目，容积率应在2.0-2.5之间。十八层以内的小高层和高层项目的组合，容积率应在2.5-3.0之间。招标、拍卖、挂地时，会有容积率上限的要求，每个城市不一样。在同一城市，不同的土地用途，容积率的上限是不同的。总之，我们大楼的总建筑面积不能超过容积率要求。现在石家庄的住宅容积率一般控制在2.5以内。要说一平方米的土地可以允许建2.5平方米的房子，超过这个就超过了允许的容积率，这是规划不允许的。这样的容积率一般是六层洋房加高层住宅楼或者18层以下的小高层住宅楼。生活舒适就可以了。

土地楼面价,又称楼面价，是建筑面积平均分摊的土地价格，是一种特殊的土地单价。一般情况下，楼面价是按照建筑面积平均分配的地价。在这种情况下，楼面地价与总地价的关系如下：

楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率

现实中，楼面价往往比土地单价更能反映土地价格的高低。也直观地表达了商品房每平方米土地的价格。

知道了容积率与土地楼面价的关系，知道了每亩土地的招标、拍卖、挂拍单价，就可以很容易地计算出土地的楼面价。相反，知道土地的楼面价也可以得到每亩地的单价。

二、城市配套费用

城市配套费主要用于建设项目以外的市政公共配套设施，包括城市市政道路、给排水、供电、供气、路灯照明、公共交通设施、环境卫生和园林绿化的建设和维护。这些是社区外市政当局使用的建筑，应该与我们社区的配套设施区分开来。

这个费用没有统一明确的规定，不同省份和地区收取的金额也不一样。我看过了，有的地区是每平方米320元，有的地区是每平方米220元。我们按照二线城市石家庄的标准算了一下，每平方米150元。这一成本可能因不同类型的城市而异。

trong>三、勘察设计监理费

勘察是指勘察单位依据建设单位的委托，进行地质资料的收集，现场踏勘，测绘、勘探、试验、测试、监测等勘察作业，编制工程勘察文件，和岩土工程设计文件。勘察费是上述工作收取的费用。

依据【2002】10号文，对于现有资料齐全的工程建设项目的勘察费按以下两种方式收取：

1、按总概算建筑安装工程费的0.5%~0.8%计算；

2、按建筑物占地面积10~20元每平米计算。

设计大家都很熟悉了，是设计院受建设单位的委托，编制初步设计文件，施工图设计文件，非标准设备设计文件，施工图概算、预算等工作。收费也是这些工作所收取的费用。

工程设计费的取费方式为：工程设计收费基准价*（1浮动幅度值）

工程设计收费基准价=基本设计收费+其它设计收费

基本设计收费具体要根据专业调整系数，工程复杂程度调整系数，附加调整系数调整后，确定收费。

工程复杂调整系数为为三级，一级0.85，二级为1.0，三级为1.15.

见下表，工程设计收费基价表：

工程设计收费标准

我们可以看到，不同的建筑体量，收费标准是不同的，同时与建筑的复杂程度有关。当然在建设单位与设计单位的竞争性谈判后，是可以在上表的基础上，下浮一定的比例作为优惠条件。每一个城市和地区，具体的价格行情也有差异，所以，我们在做投资估算时，要知道项目所在的城市和城市的收费行情。

项目监理费的收费与设计费基本相同，不多说，直接上图：

监理费收费标准

监理费还有一种收费方式是在人员工资的基础上，加收一定的管理费用。这样计算收费就很低了。在楼盘实际中，监理费的打折程度很大。

以上三项费用的估算，要依据收费标准，更主要的是依据当地的市场收费行情和实操楼盘的实际成本经验。

四、建筑安装工程费及配套建筑费用

建筑安装工程费用，在设计图纸完成后，施工前会有详细的成本预算，但在我们前期立项阶段，只能通过各类建筑的建筑平米数和以往同类工程的单价来估算。我现在所在的城市石家庄的建筑安装费用，也就是每平米1600元左右，毛坯房交活，如果是精装修，会增加1500到2000元的成本。每个城市原材料、人工费、机械台班使用费的价格不同，可能会有不小的差异。但总体不会差的太多。

配套的建筑主要有，幼儿园、小学校、人防工程、泵房、配电室、物业用房、廉租房、小区道路、绿化景观、围墙、安防智能化工程等等。这些根据小区的品质和品牌而定，是一大笔费用。这个数据只能从实际配套的工程量，来估计。也可以用同类项目类比法得到。

五、水暖电配套费用

水暖电配套费用是商品房建好后，水暖电与市政水暖电接口需要交的费用。分别对按自来水公司、供热公司和供电局。

六、销售、财务融资及管理费

销售费用是指开发商为将商品房售出，或自己组建销售团队，或外包给外部的销售公司。对商品房销售过程中产生的销售人员工资或管理费用，广告费用等等。这些费用根据广告的力度和周期来计取。

财务融资费用，要根据项目的实际情况和开发商的资本实力情况，有的开发商完全用有资金，例如一些上市公司。如果是对外融资，信贷产生的利息也是不同的。如果可能在银行贷款，那么贷款利息是5点多，如果是民间借贷，年利率12~24%不等。长期借款12%，中短期24%，而且没有抵押物，没有信用指数，不好实施的。如果按24%的话，将会吃掉利润一大块，估算的结果是成本太高，做任何项目都没利润。所以，这一块费用，要根据项目情况和开发商的情况，一般地，不计入成本也在情理之中。

管理费用是指房地产公司在开发过程中的运营费用。包括各部门人员工资，日常的各种费用等。

七、税费、预备费

房地产企业要交的各种税费包括：

1、增值税，按销项税额减去进项税额的差额计算应纳税额。投资估算可按6%计取。

2、契税，建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。

3、城市维护建设税和教育费附加。在缴纳增值税的同时，应以实际缴纳的增值税税额为计取依据，缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。

4、城镇土地使用税。房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。年应纳税额＝计税土地面积×适用税额土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。

5、印花税，书立、领受税法列举的应税凭证、按照规定计缴印花税。

6、企业所得税，应纳企业所得税额＝（收入总额－税法准予扣除项目金额）×适用税率税法规定，企业缴纳所得税实行按年计算，分期（月或季）预缴，月份或季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。

预备费包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费是指由于设计变更、不可抗力、隐蔽工程验收时发生的挖掘及验收结束时进行恢复原因导致费用增加而预留的费用。基本预备费一般按照建筑工程费、设备安装工程费、设备购置费、工器具购置费及其他工程费之和乘以一个固定的费率计算。费率往往由行业或地区根据项目建设的实际情况加以制定。涨价预备费是指建设项目在建设期间，由于价格变化引起工程造价变化的预测预留费用。费用主要包括：人工、材料、施工机械的价差费，建筑安装工程费及工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等增加的费用。涨价预备费的计算方法，一般是根据国家规定的投资综合价格指数，按估算年份价格水平的投资额为基数，采用复利方法计算。

说了这么多，我们基本介绍清楚了房地产开发项目的各成本费用的组成和来源。

投资估算的误差范围

关于投资估算的误差范围，在不同的阶段，会有不同的要求。其准确程度是有误差范围的，换句话说，误差是允许的，只是不能超越所在阶段的范围。

1、规划阶段的投资估算，其允许误差大于±30%。

2、项目建议书阶段的投资估算，其允许误差控制在±30%以内。

3、初步可行性研究阶段，其允许误差控制在±20%以内。

4、详细可行性研究阶段，其误差要求控制在±10%以内。

实例举例

我们还是做一个具体的按例，做一个简单的投资估算。地点定在二线城市石家庄。销费水平比不上一线城市，比县城要强一点点。

例：已知地皮价23500元每平米，容积率2.5，问：房子卖多少价格合适？

下面我们把各项费用摊到商品房建筑每平米中，这样好计算。

一、建设用土地的招拍挂费用