酒店托管曾经是一个不错的生意，但是现在出现了很多乱象。
酒店式管理公寓本身是一个不错的生意，但却被个别无良商家用作快速货币流通的工具。济南酒店业一位资深人士爆料内幕。
套路 托管就是借鸡生蛋
5月29日，记者联系到长期从事酒店托管工作的方华(化名)。他承认现在注册公司是没有门槛的，就是先成立公司，创建或者加入酒店品牌，然后开始找项目(一般是不容易卖的公寓项目)。
开酒店，必须有房子，至少几十个房间。如果直接从一个楼盘买，要花上千万，不能把精力放在资产上。因此，与开发者合作是最好的方式。
先画一个大蛋糕，描绘一个高收益的投资前景，吸引投资型买家来买房，房子就会跌，这也有利于房地产销售。
然后必须有启动资金，主要用于分配房间的基本项目和支付之前的租金。一般公寓都是装修交付，只需要安排床、被褥、空调、电视、衣架、桌椅、窗帘等必需品就可以运营。这笔钱往往以“分摊费”、“麻布费”、“装修费”等名义向业主收取，一般在几万元不等。
如果你有100个房间，你会得到数百万美元，所以你不必担心启动资金。一旦开业，随着入住率的提高，资金可以快速周转。
这也是大多数信托公司提前收到一笔钱，并利用业主的房子和钱来赚取自己的钱的主要原因。
套路 多收配置费和免租期
“所谓的配置费其实并没有那么高。由于大部分公寓都是装修过的，所以后期进入市场的家具家电中，床垫和空调的购买成本最高。其他的东西基本都没有过1000元，而且批量购买的价格可以很低。”方华说，这些东西都很贬值，一旦变成二手，基本都是废铁价。
所以托管协议中一般约定五年或者十年期满后，房内物品全部归业主所有，如果搬走，运费不够。一些托管公司收取大量的分摊费用后，有的购买酒店的必备物品，有相当一部分用于支付业主的首期租金。
同时要尽可能向业主索要免租期。新房交付后配置家具家电需要时间。但也有托管人以通风、除甲醛为由，要求几个月甚至半年的免租期，这基本上是免费使用业主房屋的伎俩。
房租是酒店最大的成本。延长免租期不仅可以缓解前期的资金压力，还可以节省利润。
套路 托管是假套钱是真
前期免费使用业主房屋，用提前收到的启动资金向业主支付租金。
如果我们用心做服务和运营，基本上没有大问题。如果入住率在50%以上，我们可以保持利润。但是有些无良商家根本不想努力，或者是没有管理经验的外行。他们以赚快钱为目标。免租期结束后，他们支付一段时间的租金，他们准备什么都不做。
比如你说你做的不好，酒店赔钱，你就直接和业主解约。还有人说得好听一点，转让公司，变更法人，去掉外壳，带着大量启动资金离开。接手报价的象征性做作，意味着你回不了天堂，你可以屁股走人。然后寻找下一个目标。
“还有一个更安全的，这是托管协议中直接规定的。如果酒店托管人违约，将赔偿业主违约金，如三个月租金等。而且也不用担心将来会被起诉。”方华说，圈子里有这么一小部分人，打着酒店管理公司的幌子，把这个生意变成圈钱的工具。
最后是业主免费提供了房子，放了一笔钱，手里却只剩下一堆不值钱的二手酒店用品。
套路 利润分成能做手脚
有一些托管公司,跟业主约定按实际入住率利润分成。实际上,这里面也有猫腻。
方华坦言,这种模式通常是让业主下载一款指定的APP,当有顾客在系统订房时,业主会收到通知。
“这个看似公平合理,没有任何问题。但在实际操作中,完全可以做手脚。比如,有客人在系统上预订了两个晚上,在前台入住的时候,值班人员可以说今天有特殊优惠活动,线下订房的话享受额外折扣,诱导顾客取消订单,改为线下下单。业主在手机APP上显示是取消订单,实际上是入住了的。这种作弊手法,业主是很难发现的。这在业内也不是什么秘密了。”方华介绍。
方华表示,随着济南旅游业快速发展,酒店行业迎来黄金时期,五一假期,整个城市一房难求。大大小小的快捷酒店、民宿生意兴隆,绝大部分经营者还是希望这个行业健康发展,诚信经营努力做得更好。
但是这个行业几乎是零门槛,鱼龙混杂,就有不良商家投机钻营。
由于信息不对称,业主投资追求高回报,而商家路演的商业逻辑都是稳赚。但实际的收益能否兑现,后期却往往存在很大变数。
（记者 赵国陆）
