房产收益率=涨幅*杠杆率*换手率。
增加=持有面积*每平方米增加。
这是微信官方账号经常被问到的问题。如果你明白这个公式，大逻辑已经过去了。
增加是最容易理解的。你花了100万买了一套100平的房子，平均分1万。两年后涨到了1.5万元。房子的价值从100万元变成了150万元，你的涨幅是50%。
房价按面积上涨。你握得越多，你就越欣赏。所以我们常说储蓄的平方。你的平方数就是你的持仓面积。
杠杆率就是你的资金利用率。就拿刚才这个例子来说。如果你用100万元买一套100平的房子，你的杠杆率是0。100万元买两栋100平的房子，就有了杠杆。
事实上，周转率就是你的资金使用效率。由于大多数城市的税收和销售限制问题，周转率不是由你决定的。你不能今天买房子，明天卖。人们用房地产投机来描述房地产投资是非常不准确的。房子是不动产，很难随意买卖。
然后我们打开公式，一个一个讲，这样你就有了一个完整的脉络。
先说涨幅。现在已经过了随便买房的时候了。买房=买一个特定的城市空间，如果买错了地方，不仅会升值还会贬值。你可以想想你家乡的房子。
如果你理解了这句话，你就可以推断出一个房子的增加取决于城市和位置。跟你买的是哪个开发商，哪个楼层，哪个户型，一手还是二手关系不大。
你会知道，在选择基金时，80%的因素都是由城市和位置决定的，而不是浪费精力，纠结于很多细节。如何选择基金也是臭爸在微信官方账号经常听到的问题之一。
买房意味着赶高铁，而选择城市意味着选择火车的方向。
方向是对的。即使你在公交车上的姿势和你在公交车上的姿势几乎一样，你也有机会调整它。
你上错火车了。不管那列火车有多豪华，都不算什么。比如你在老家买了一栋别墅。如果你根本坐错了车，选择最好的位置是没有意义的。
这些年来，我见过太多令人痛苦的案例，人们与开发商或卖家打架，因为他们太聪明了，不能算账。
提防自己的心魔，就是不相信逻辑，不相信真理，只相信自己喜欢的东西。
为什么你会被便宜的公寓吸引？因为你有恶魔，房子太贵了。
这个恶魔决定了你是想找一个便宜的房子来证明你的逻辑。
在摘要下，
第一个因素是增加，这取决于城市和位置。
第二个因素是杠杆。
杠杆就是你用了多少钱。
撬动了多大比例的贷款，60%的首付买一套房子当然没有 30%的首付买两套房子杠杆高，当然杠杆意味着风险承受能力，咱们说的知识理论公式，怎么去选择比例那是你个人问题。第三个因素是周转率
周转率很好理解就是一定的时间内你周转了几手但有个关键的因素是限购限售和调控问题，比如北京不满二或者不满五的房子税费极高，比如重庆的房子两年内不能卖 。
王健林的小目标是1个亿，但是对于房子的来说“1 个亿”其实很容易。
最简单的话，你买京沪深“一亿”的房产。过了几年房价翻一倍。你就赚了一亿。
问题是；我要赚一个亿
细分成：拥有3000 平米。并且静待几年涨幅一倍
3000 平米细分为 50 平米*60 套或者 100 平*30 套
这是很悲哀的一件事，你先要积累巨大的头寸。然后才可以享受头寸升值的收益。第一个 100 万，永远比 1 亿->1.1 亿要困难得多。
可是你又哪来的第一个1000 平米呢？
我们几乎用半生的心血，耗费在“建立头寸”上面。
理论上，你需要 16 套五十平米老公房。
可是实际上，房子又不会从天上掉下来。你还是需要一本一本房产证去攒。用最简单的算术，每年攒二本。八年之后你有16 本。
“你怎么会有16 本房产证的”。
“去年我14 本”。
“你怎么会有14 本房产证的”。
“前年我12 本”。
说起来容易，做起来都是泪。一点不比你管理一个厂子几百个员工容易。
普通的中产家庭，如果想积累 16 套老公房（1000 平米），真的要十年人生，十年节俭，十年赌注，一家一当全部都扑押上去。
你花了十年建仓，十年之后，才慢慢开花结果。
十一年之后，你才能享受“每一年升值1000W”的无比美妙畅爽。
定期定额的好处，真的说也说不完。
它在数学算法上很巧妙，接近于二阶微积分求微导幂函数指数曲线重心外移。
只要市场“长期向上”，则定期定额的赢面极大。哪怕遭遇香港97 大跌。只要你是从 91 年开始定投的，你也没有任何亏损
“房地产”传统概念，很多人都以为一辈子供一套房子。一套房子供一辈子。所以从来没有人想到过“定投”的。
但是你把“定投”和房地产结合起来。每年固定买2N。则你的赢面更大。跑赢现金和定存几乎是 99.999%的事。
为什么要如此鸡血地“买房子，抢房子”。
“我知道房子在过去十年涨了十倍都不止，不假”。
“可关键是它还可以涨一倍啊”。
“无论它涨了十倍二十倍，只要它能再翻一倍。这一倍就等于你20 倍”
至于你是否要 2N，那你根据自己的实力来决定。我个人的选择也只是 1N 而已。
臭臭老爸总结下：房产收益率=涨幅*杠杆率*周转率，其中涨幅=持有面积*每平米的涨幅房产投资最佳的策略是定投。
