恒升房地产控股有限公司(00845。曾经与万科规模相当的香港，以下简称“恒升地产”，错失发展良机。在房地产开发的黄金时期，7年只拿了8万平方米的土地，背负着巨额债务。
近日，恒盛地产发布了正盈利预测，公司将结束连续四年亏损的局面。预期溢利主要由于本集团已完成及交付物业总面积增加及已交付物业的平均售价大幅上升，导致于2018年确认的销售收入大幅增加。
然而，在业绩扭亏为盈的同时，上海滩神秘富豪张志熔创办的房地产企业，仍在经历现金流考验。
《中国经营报》近日，记者接到多位业主反映，恒盛地产上海子公司开发的恒盛上海湾豪庭二期精装房延期交房，部分楼盘在交房前未进行装修工作，售楼处不时有工人代表讨薪。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次发布的盈利预测可视为恒盛地产财务状况转好的信息，但其资金是否转好仍不清楚。
对于上述问题，记者多次致电恒盛地产相关方，但截至发稿时，尚未得到回复。
千万豪宅逾期交付
据购房者詹先生介绍，2016年，他以12万元/平方米的价格，总价超过1000万元，在上海徐汇区恒升上海湾豪庭项目购买了一套两居室。当时双方约定2018年9月30日交付精装修。到双方约定的交房日期，詹先生被告知目前只能交付毛坯房。
“销售提醒我们延期交房，并签订了独立的精装修合同，规定最晚交房日期为2018年底。”詹先生说，直到2018年底，他仍然收到开发商的延期交房通知，显示精装房将在2019年10月31日前交付。
和詹先生一样，上海市民米先生也收到了开发商的延期交房通知。开发商表示，米先生购买的房产将于2019年5月31日前交付。
最近，米先生在考察了项目现场的装修进度后，对开发商能否及时交付表示怀疑。“装修工作还没有出现全面展开的迹象，估计5月底很难如期交付。”
3月20日下午，记者来到徐汇区开滨路18弄恒盛上海湾豪庭二期项目，看到施工牌上显示项目开发商为上海新泰房地产开发有限公司(以下简称“新泰地产”)。此外，15、16号楼正在施工，11~14号楼已经完工，但没有内部装修的迹象。据该销售人员介绍，改造工作很快将统一启动。
中融信托-融恒一号信托项目函显示，新泰地产成立于1999年，母公司为大型集团控股公司恒盛地产。恒升地产官网显示，恒升上海湾是
n data-stock-id="hk00845" class="stock-word">恒盛地产的倾力之作，项目涵盖江景豪宅、国际品牌五星级酒店及酒店式公寓和主题商业等物业类型。中原地产市场分析师卢文曦在接受记者采访时表示，开发商逾期交付的原因很多，但不排除资金紧张是恒盛地产工程进度缓慢的一个原因。
严跃进直言，就恒盛来说，这两年销售表现也一般，融资方面动作也平平，资金方面肯定是有问题的。
记者在采访中了解到，早在2012年，美国证监会指控恒盛地产创始人张志熔涉嫌中海油收购加拿大尼克森公司内幕交易，以香港Well Advantage账户“老鼠仓”行为非法获利逾1300万美元，导致账户内3800万美元资产遭到冻结。
此后，公司的业绩逐年下滑，并背上巨额债务，资金链陷入紧绷状态，项目停工、涉诉、开发滞缓、销售业绩不佳和亏损等消息接连不断。
而对于何时交付，恒盛尚海湾豪庭二期的销售人员告诉记者，公司将会在今年年底完成装修，并交付给业主。不过，该销售人员坦言：“时间可能比较紧张。”记者从销售人员和业主处得知，此次逾期精装交付涉及11号、12号、13号、14号楼的家庭200户左右。
上述销售人员称，后续的装修工作会按照1万元/平方米的标准进行。从楼盘的宣传资料来看，尚海湾所销售的房屋多为200~300平方米的大户型，如果按照1万元/平方米的标准进行装修，粗略估算开发商方面可能需约4亿~6亿元的资金。
另外，对于精装修房的延期交付，开发商方面给予了业主补偿。“2房、3房和4房户型的业主每个月分别补偿1万、1.2万、1.4万。”对于补偿金额，詹先生介绍道。但他同时表示，逾期交房打乱了业主原定的生活计划，实际付出的成本是高于开发商方面的补偿的。
虽然资金补偿短暂性给购房者一个回应，但事实上对于连续多年受资金紧张问题困扰的恒盛地产来说亦是压力。
去存还债藏隐忧
近日，恒盛地产控股有限公司发布正面盈利称，因集团2018年完工并交付使用的物业总面积有所增加及交付物业的平均售价大幅提升，预期截至2018年12月31日止年度集团将录得公司拥有人应占溢利。
由于受到张志熔涉嫌内幕交易案影响，风头正盛的恒盛地产此前曾遭到重创。公开资料显示，2011年，恒盛地产实现销售收入95.9亿元，2012年和2013年则下滑至83亿元左右，到了2014年则大幅下降至42.63亿元，2015年更缩减至23.4亿元。
伴随着销售收入的大减，恒盛地产净利润也开始由正转负。2011年，恒盛地产核心利润为17.3亿元，同比增长33%，2013年盈利不到3亿元。此后四年中，便一直处在亏损之中，2016年、2017年分别亏损约40.2亿元和26.1亿元。
销售收入和净利润下滑，恒盛地产只好举债维持。2012年，恒盛地产总借款157.8亿元，到了2017年底，这一数字上升至234.2亿元，资本负债比率由68.8%上升到393.4%。
尽管债务高企，但恒盛地产却未能有高效周转支持。
记者调查了解到，2015年底，恒盛地产的土地储备总量为880万平方米，而到2017年底，在未新拿地的情况下，土地储备总量为790万平方米，两年的时间里仅开发了90万平方米。
值得关注的是，在2012年至2017年之间，恒盛地产仅在2013年11月，于上海新购一块土地，面积为81760平方米，地价为1.25亿元人民币。而2012年、2014年、2015年、2016年、2017年内未购入一块土地。
据人民网报道，为支持尚海湾项目二期开发，中海信托、四川信托及中融信托均于2014年设立相关专项资产管理或资金信托计划，设计募资金额约62亿元。从取得土地使用权至今，15年过去，恒盛尚海湾豪庭二期的开发尚未完成。
恒盛地产2015年报显示，“截至2015年12月31日，恒盛地产取得土地证或已签署土地收购合同的土地储备总量为880万平方米，足够其未来五年以上开发所需，平均楼面土地成本为每平方米1774元。相对低廉的成本为其日后的可持续发展和获取较高的溢利率提供了有力保障。”
这也意味着，为了扭转连年亏损的局面，恒盛地产采取的土地战略为“去存还债”。2017年恒盛地产的年报显示，公司的亏损规模由上年度40.2亿元缩至26.1亿元，亏损规模同比下降35.1%。
严跃进指出，对于恒盛来说，其本身可售项目不多，所以资金来源比较匮乏，这个时候购地方面就会更加保守。他认为，恒盛地产债务方面的压力，其实也说明其潜在销售资金回笼能力弱。而“借款总额”和“净利润”等数据形成的明显“剪刀差”，更会恶化企业评级和外部的评价，进而造成经营空间越来越小。
