建安成本的基本构成
【案例】济南某项目地上33层，高3米，地下1层，钻孔桩，精装交付，安装费用2645元/m2；铝合金防火窗，聚苯板保温，商品混凝土平均330元/m，钢筋3500元/t。
ata-type="png" data-galleryid="" data-s="300,640" class="rich_pages" data-w="1241" onerror="javascript:errorimg.call(this);"/>成本构成的排序
以十万方项目计数：
千万级成本分项工程有：
含钢量、含混凝土量、外窗工程、外墙保温工程、砌筑工程、桩基工程、精装工程、建筑做法；
百万级成本分项工程有：
电梯工程、地下防水工程、强、弱电、智能化、太阳能、给排水、栏杆扶手百叶；
住宅项目（含地库）控制住“八大千万级分项”成本，即可以锁定项目建安成本的70%以上，根据华润地产统计，控制措施较好的地产与较差的地产之间，八大分项之间可以偏差达200~300元/m2，即优秀的单位比较差的开发单位在八大分项上可以节省10%左右的建安成本。以十万方的项目，即可以节省2000万~3000万的利润。
建安成本的控制策略
2.1 桩基成本的控制
根据项目历史信息建立区域布桩系数等数据库，当设计方案基础数据对比异常时，进行重点研究，提出合理优化方案。
【案例】
原设计标准层平面：地上25000平米，地下1072m2，招标图纸：桩数117颗，单桩承载力5200kN，布桩系数=（16*25000+1027*20）/（107*5200）=1.32（超限额）；
优化后：桩减少7颗，桩长减少1m；
布桩系数=（16*25000+1027*20）/（100*4900）=1.16≈1.15（基本满足限额要求）。
2.2 支护控制
海口宝龙环球100项目Z04地块，场地中部为人工采石形成的凹坑，其中一期地块西南部为凹坑，东北部为高台。原方案未考虑地形，整个地块设置一层地下室。
结构团队介入后，经调整，一期地块西南部凹坑设置两层地下室，东北部不设地下室。预估节省土方回填、回填土处理、桩基、岩层开挖约4700万。
2.3 含钢量/含混凝土量控制
住宅设计时，剪力墙布置应遵循“两端、周边重点布置，中间、核心筒减少布置”原则，用较少的剪力墙数量保证结构抗震扭转指标满足要求。
结构布置方案应反复试算，外围在规范规定的范围内满足构造要求即可。位移角控制参考下表，保证结构布置方案的合理性和经济性。在满足规范的前提下尽量减少墙的数量，减少、优化墙、暗柱、连梁的配筋，并按计算和构造要求分别配筋。
【案例】来源：绿地集团
天津团泊湖花苑高层住宅项目为事业部第一个百年宅项目，原设计方案为剪力墙大板结构（一户一板），通过方案对比，改为剪力墙局部大板方案，不但保证建筑空间可变性，还节省了地上结构成本约40元/m2。
2.4 门窗成本
2.5 立面工程成本
材料简配、材料替换、控制立面率、体形系数及优化线条；
本项目外立面率：（13531.02+1263.2）/13310.56=1.11注：外立面率：外立面率指扣除窗门洞外立面装饰面积与地上计容面积比率
假设项目以弹性涂料（综合单价50元/m2记取）和以干挂石材（综合单价800元/m2记取)，单体建安成本造价2200元/m2.
方案一：涂料总价=74万，建安成本占比 （地上地下建筑面积14195m2)=2.37%；
方案二：干挂石材总价=1183.5万，建安成本占比 （地上地下建筑面积14195m2)=37.9%（此时忽略干挂石材对单体建安成本的增量）；
在基本的假定（当然忽略了很多变量）下，外墙材质建安成本的波动性在2%~38%，也就是说外墙材质对成本影响波动很大，开发商应重点关注外墙材质。
2.6 建造标准
实事求是，做法勿超配；重视防水工程，否则后患无穷；绿色环保 以人为本。
【案例】
绝大部分的毛坯住房，业主入住后都需要重新装修，有的做法可以去掉，有的地区可以取消内墙涂料做法，如允许建议取消，后续业主自己装修。
2.7 防火门工程
符合规范要求，合理选择材质，集采！
【案例】来源：博牛咨询
该项目1#3#4#办公楼的管道井均设为乙级防火门，按规范要求该管道井门为丙级防火门即可。且管道井设有门槛，建议可调整门高为1800mm，使管道井门洞顶标高与办公室门洞高度一致，空间感受更佳。在不影响项目品质的情况下，该单项最终与甲方对量优化节约97.14万元。
2.8 防水工程及电梯工程
（1）防水等级选择
（2）防水做法选择
防水做法得选择对成本影响很大，在保证质量的前提下应根据不同防水部位、不同区域、不同气候选择经济合理的防水做法。
（3）防水集采
对防水材料进行集中采购是有效降低防水成本的有效途径，且可以保证材料的质量，但集采甲供/甲指乙供也会带来损耗不易控制（与施工方需约定损耗率）、现场协调工作量大等问题；
【案例】电梯选择集采，与厂家商议集配标准（BGY）
沟通厂家优化电梯轿厢出厂装修标准，优化IC卡等非必要设备
来源：胖栋有话说（ID：RealEstateDesigner）本文已获授权，对原作者表示感谢。
