上一篇文章跟大家分享了"我的开店时间轴介绍+店铺发展4个重要阶段的第一阶段市场调研+商圈调研"(店铺的初始选址和开业阶段)

本篇文章跟大家分享一下"店铺发展4个重要阶段的第一阶段',点餐，口味偏好分析',热销区域调研'和竞对调研的‘投资回报的计算"'’(商店的初始选址和开业阶段)

一、点餐，口味偏好分析

1.首先打开美团外卖和饿了么外卖定位商圈任意地址，根据销量找到排名靠前的商家，再看他们的热销产品进行分析。

2.根据数据统计分析，这个地区的消费者大多是辣辣的，中餐更受欢迎。大部分都是中餐。

3.餐食以套餐为主，单套餐特别受欢迎。带饮料的套餐更受欢迎。

4.消费水平集中在14-20元之间，15左右占大多数。大部分周边业务主要集中在大额和全额降价。第一次全额减免作为引流，第二次全额减免位于已付22元左右，第三次全额减免位于33元左右。

二、热销区域调研

使用第三方软件——查店铺，或者找一个商圈在美团后台查商圈的热卖区进行分析：

根据分析可以得出，商务区外卖订单的销售区域主要集中在丽业花园、丽智花园、东莞社区、碧水豪苑社区。

因此，这些区域是选址覆盖的主要参考点。

三、竞对调研

1.定位店铺地址，以3公里为配送半径，然后查看其业务覆盖范围，再查看覆盖范围涉及哪些热销商圈，距离有多远，并做详细记录。

2.列出竞争对手、所有线上活动、产品类别、热门产品等数据。

3.定位比赛覆盖区域内的热销点，然后在平台上查看这个比赛店铺在这个区域内的配送费用能享受多少，自然排名能达到多少(大致)，做到心中有数。

至此，商圈的调研分析已经差不多做好了，综合分析后，一般的区位区域也定在接近热卖区域，覆盖尽可能多的热卖区域。接下来，需要对开店成本进行对比分析，确定店铺的具体位置。

四、投资回报的计算

· 选址投资回报的计算思路，具体计算方法如下案例：

· 案例演示：从成本回报周期上来分析A地址是否适合开一家炸鸡汉堡店，

· 综合周边商家热销产品基本都是以：香辣鸡腿堡+老北京鸡肉卷+可乐的套餐为主，售价为36元左右，满减第一档位：21-20。

· 套餐成本=香辣鸡腿堡（3元）+老北京鸡肉卷（2.8元）+可乐（1.2元）=7元。

· 毛利润=38-20（第一档满减金额）-4（平台提成）-7（套餐成本）=7元

· 周边同品类前10%的商家的平均月售为5000单左右。

· 这是一家汉堡炸鸡店铺的日常开支和达到盈亏平衡所需要的单量，按照天来计算。

1. 所以根据以上数据可以得出，如果店铺选址在当前场所，那么商家至少在正常营业期间达到每天106单左右，月售3180单，才能保持盈亏平衡，从而就要在去检查此地址周围的竞对销量前10%的头部商家的双平台单量是否能达到这个最低水平，如果不能，那么此地址就需要再次慎重考虑，如果可以达到，那么在根据头部商家能达到的平均单量来计算店铺大致能达到的每天盈利情况，从而在进行回报周期的计算。

· 周边前10%的头部商家平均月售为5000单左右，超出3180单月售的盈亏平衡要求。

· 可以预估的线上平台月度利润=7（平均毛利润）x（5000-3180）=12740元。

· 最后可以分析大致可以预估的月度利润：12740元是否能于开店预期相匹配，多久可以收回投资成本，可以作为定夺的参考因素之一。

· 这里有一点需要补充：以上计算过程并没有算入堂食收入，堂食收入属于非外卖的主营收入部分，这样给与商家的发挥空间就比较的大，抗风险能力也会大大加强（千万不要单纯依赖外卖平台）。

经过上述的案例计算思路，我综合了从3个备选地址中，选择了现在某品牌汉堡（谷丰大厦店）的地址。

选址的前期过程到此就告一段落，接下来就是店铺装修（略过）和店铺前期开业阶段的运营了。大家可以用这种方法去选择适合自己产品的商圈，或者选择适合商圈的产品，希望有所帮助。

（本章先分享到这里，下一章分享一下店铺开业前期运营之"活动设计""满减活动设计""配送活动设计""新客立减活动设计""折扣活动设计""自建活动设计"+活动复盘）